한국일보 애틀랜타 전자신문

2020년 3월 12일 (목요일) A10 기획 예를들어 당신이 10만달러의 집 을 사고 싶다고 가정하자. 만약 집 값의 3%인 3,000달러를다운페이 먼트로가정한다면모기지대출기 관은 9만7,000달러를 대출해주게 된다. 만약 2만달러를 다운페이먼트로 지불한다면 대출기관은 8만달러 를 빌려주게 되고 이 때 다운페이 는 20%, 대출금은 80%가되는것 이다.금융전문매체인‘뱅크레이트 닷컴’이주택다운페이먼트에대해 전반적으로정리한내용은다음과 같다. ■주택다운페이먼트마련방법 주택을 사기 위한 다운페이먼트 를마련하는방법은여러가지가있 다. 월 소득의 일부를 세이빙계좌 에꾸준히모으거나자동차나각종 수집품을판매할수도있고 401(k) 플랜에서돈을빌릴수도있다. 만약 첫 주택구입자가 아닐 경우 첫번째집을팔아서생긴비용이나 주택을 담보로 대출을 받을 수도 있고가족이나지인으로부터기프 트머니를받는것도하나의방법이 될수있다. 하지만 상당수의 모기지 대출기 관은기프트머니로받거나지인으 로부터 빌린 금액을 다운페이먼트 로인정하지않는경우도많다. ■ 모기지 대출 기관들이 다운페이 먼트를요구하는이유 극소수의 모기지 대출 기관들은 가끔 다운페이먼트 없이 100% 융 자를 받아 주택을 구입할 수 있도 록 하는‘제로다운’(Zero Down) 모기지상품을제시하기도한다. 하지만 대부분은 다운페이를 요 구하는데주택구입시다운페이먼 트를요구하는것은모기지대출기 관들이 향후 발생할 수 있는 위험 요소를줄이기위함이다. 일정 금액을 계약금 형식으로 다 운페이를 지불한 주택소유주들은 모기지대출금납부를보다성실하 게이행할것이고만약대출자가해 당 주택 부동산의 대출금을 제때 갚지못해부동산을압류하거나팔 아야하는상황에서대출기관들은 다운페이먼트금액으로인해잠재 적인손실을줄일수있다. 혹여 주택을 구입하기 위한 충분 한다운페이먼트가마련되지않을 경우 VA 융자나 USDA 융자등정 부프로그램을이용할수있다. ■ 소득이적어도받을수있는모기 지종류 ▲ FHA(연방주택국) 융자 워싱턴 D.C.의 자산관리 회사에 근무하는카일윙크필드매니징디 렉터는“FHA 융자야말로가장미 국적인제도”라며“근면성실한사 람이보다나은삶을살수있는사 다리역할을해준다”고말했다. FHA융자의대표적인두가지상 품은고정금리대출과변동금리대 출이다. 고정금리 대출은 대학생, 신혼부부, 아직 공부중인 경우 등 당장큰돈이없는이들에게적합한 데 3.5%만 다운페이하면 된다. 특 히전체대출을상환할때도친척에 게받은유산이든,비영리단체나정 부기관의 기부금이든 가리지 않고 인정해준다. 변동금리 대출은 중간 및 저소득 층을위한상품으로렌트세입자가 주택소유주로변신하는데도움을 주도록설계됐다. 금리는변하지만 1년에 1% 이상 오르지 않고, 아무 리시중금리가치솟아도최초받은 금리의 5%이상을넘지않도록돼 있다. ▲ 연방보훈처(VA) 융자 군인등을위한 VA 융자는몇가 지장점이있는데그중제일은다운 페이를 할 필요가 없다는 점이다. 많은이들의내집마련을막는가 장큰장애물이VA융자를통하면 사라지는셈이다. 또VA융자는모기지보험도따로 들 필요가 없다. 모기지 보험료는 매달페이먼트를통해나눠내거나 클로징할때한꺼번에내야하는데 그럴 필요가 없는 것이다. 여기에 VA 융자는 다른 모기지보다 크레 딧스코어등의제약이상대적으로 관대한편이다. 군인, 참전용사, 예비군, 내서널가 드 멤버 등이 모두 대출 대상이며 그들의배우자들도몇가지조건만 충족시키면 VA 융자를받을수있 다. ▲ USDA융자 도심을 떠나 교외에 집을 장만할 계획이라면또다른방법으로연방 농무부(USDA)가 지원하는 USDA 융자도 좋은 해법이 될 수 있다. USDA가교외지역개발프로그램 의 일환으로 운영 중인 모기지 상 품으로시중에는가장덜알려져있 어경쟁이덜하고승인받기도수월 한 편이다. 물론 승인 대상자는 중 간또는저소득자로한정돼있다. USDA는 몇 가지 모기지 상품을 다른 금리로 제공하는데 공통점 은다운페이가필요없다는점이다. 첫번째는개런티드론(guaranteed loan)으로 주와 지역마다 다르게 정해진 소득 수준 범위에 들어야 한다. 대출액은 지역 중간 소득의 115%를넘을수없고본인이직접 살집을구하는데모기지를사용해 야한다. 두 번째는 다이렉트 론(direct loan)으로개런티드론의대상이되 지 못하는 경우에 대안으로서 고 려할 수 있다. 저소득층과 초저소 득층에 맞춘 상품으로 이름 그대 로USDA가직접대출해주는구조 다. 대출액은 가계 소득 수준 등을 감안해서 결정되는데 대출 기간은 33~38년으로길다. 금리는대출채 권 매수인 팩토링을 통하면 1%까 지낮출수있다. ■ 주택 구입 시 다운페이먼트 금액 이늘어나면좋은점 버지니아주‘처칠 모기지’의 짐 맥퀴그 브랜치 매니저는“처음 내 는다운페이금액을높일수록이후 내는 모기지 부담이 줄어든다”며 “월 모기지 페이먼트가 줄어드는 것은 물론이고 최소한 20% 이상 다운페이를하면별도로가입해야 하는 모기지 보험(PMI)에도 가입 할 필요가 없어 금전적으로 이득” 이라고말했다. 예를들어, 30년만기 25만달러를 4.5% 이자율로 빌리며 20% 즉 5 만달러를다운페이한다면이후월 페이먼트는 1,353달러에 그친다. 그러나같은조건으로다운페이를 5% 즉 1만2,500달러만 하면 PMI 보험료를포함해이후모기지월페 이먼트는1,666달러로300달러이 상늘어난다. ■ 다운페이먼트가 주택 구입자들 에게긍정적인효과를주는이유 주택을 소유한 적이 없다면 다운 페이먼트를위한저축은저축습관 을제공한다.현재당신이월세800 달러인 아파트에 거주하고 있다고 가정해보자. 그리고 구입하고 싶 은 주택의 월 모기지 페이먼트는 1,200달러다. 차액인 400달러를 세이빙계좌에 저축하는습관을기른다면다운페 이먼트저축이불어나갈것이다. 또한저축이늘어남에따라소비 가상대적으로줄어들게될것이며 한달에이보다더많은금액을저 축하기어렵다는점을깨닫고,주택 구입 시에 통제할 수 있는 금액의 주택을 선택할 것이다. 즉, 소득의 대부분을주택모기지대출금으로 지출하며하우스푸어가되는것을 사전에막을수있다. 많은 재정 전문가들은 충분한 다 운페이먼트가마련된것이주택소 유에대한준비가되어있다는청신 호라는것에동의하고있다. 만약 당신이 다운페이먼트를 모 으기위한습관을지금부터기른다 면 주택을 마련한 후 발생하는 매 월 모기지 대출금, 재산세, 관리비 (HOA)등집을소유하는데드는비 용을관리하는데도큰어려움이없 을것을의미하고있다고설명했다. 박주연기자 내집마련을위한첫단계로다운페이먼트대책을마련하는것이중요하다. <AP> 모기지 보험 필요 없는 최소 20% 다운 권고 이자율 낮은 FHA 융자 목돈 없는 경우에 적합 내집장만첫단계는다운페이먼트를위한저축 내집장만은아메리칸드림중하나지만갈수록부동산가격이높아지고여 기에부동산은공급부족으로‘적당한’매물찾기가하늘의별따기다. 여기 서‘적당한’이란표현에대해뉴욕타임스(NYT)는수입의 30%를넘지않는 선에서월모기지페이먼트를낼수있는주택이라고정의했다. 이와같은상황에도불구하고많은이들은주택구입을시도하고있다. 주택 구입을실천에옮기기위해서대부분의바이어들은다운페이먼트마련에고 심한다. 여기서 말하는 다운페이먼트는 무엇을 의미할까. 주택 다운페이먼 트는간단하게주택구입을하기위해주택가격의일부를모기지대출기관 으로부터빌리는금액이아닌바이어가가지고있어야하는현금이다.