한국일보 애틀랜타 전자신문

2020년 5월 11일 (월요일) B3 부동산 ◇모기지유예프로그램이란? 모기지 대출자가 단기적인 재정난에 처했을때페이먼트납부를일시중단하 도록 허용하는 규정이 모기지 유예 프 로그램이다. 현재코로나19 사태와관련된유예프 로그램의경우대부분의렌더가구두설 명 또는 간단한 서면 확인을 통해 재정 난을입증해도페이먼트유예를허용하 고있다. 국영모기지보증기관이보증 한 모기지 또는 무보증 모기지 여부에 따라 유예 옵션이 다르기 때문에 렌더 측에 보증 여부를 먼저 알아보도록 한 다. ◇ ‘CARES Act’의내용은? ‘코로나 바이러스 지원, 구제 및 경제 안전법’(The CARES Act)은 코로나 19사태가가져올경기침체를대비하기 위한연방정부의긴급방안이다.약2조 달러의 자금이 투입, 국영 모기지 보증 대출을보유한주택소유주들을지원하 는내용도포함되어있다. 페니메이, 프레디 맥, FHA, VA,‘연방 농무부’(USDA) 등 연방 기관의 보증 을받은대출자는전체 4명중 3명으로 부양법적용대상에해당하면최장 1년 까지모기지유예혜택을받을수있다. 부양법에 따라 유예 기간 동안에는 주 택압류역시유예된다. 유예기간종료 뒤페이먼트재상환옵션은해당렌더를 통해확인해야한다. ◇ ‘CARES Act’적용 대상이 아닐 경우 는? 정부 보증 모기지가 아닌 경우는 경기 부양법에의한혜택대상에서제외된다. 하지만많은렌더들이자발적으로모기 지 유예 또는 모기지 재조정 등의 프로 그램을시행중이다.‘주택정책위원회’ (HPC)의 에드 드마르코 대표는“경기 부양법적용대상이아니더라도자발적 으로 모기지 유예 프로그램을 시행 중 인 렌더의 비율이 높은 편”이라고 설명 했다. 따라서 모기지 페이먼트 납부에 어려 움이예상되면보증여부와상관없이해 당렌더에게유예프로그램에대해서문 의하는것이좋다. ◇유예기간동안추가이자발생하나? 모기지유예기간동안추가이자는발 생하지않는다. 이자액과이자율은기존 모기지대출증서와동일하게부과된다. 경기부양법에의해서도모기지대출자 가대출계약조건대로정해진기한내에 페이먼트를완납하면추가이자를납부 할필요는없다. 하지만상환기간연장등모기지재조 정방식의유예프로그램의경우이자율 변동이발생할수있다. 또유예금액상 환방식에따라서도이자율이변동할수 있기때문에해당렌더가제시하는유예 조건에대한철저한이해가필요하다. ◇ 정부보증모기지로변경할수있나? 현재경기부양법에의한모기지유예 프로그램적용대상은정부보증모기지 대출로 제한되고 있다. 정부 보증 모기 지로변경할수있는유일한방법은재융 자를 실시밖에 없다. 무보증 모기지 대 출중일부는페니메이와프레디맥의보 증조건에해당되기때문에해당조건을 확인하도록한다. 이미렌더를통해모기지유예프로그 램을적용받고있는경우재융자실시가 어렵기때문에정부보증모기지변경도 쉽지 않다. 유예 프로그램 적용 모기지 에대한증권화가불가능한것이재융자 가힘든이유다. ◇ ‘투자용 2차주택’도유예대상에포함 되나? 모기지보증기관에따라차이가있다. 페니메이와프레디맥이보증한모기지 대출의경우2차주택,투자용임대주택 에 상관없이 모기지 유예 적용 대상에 포함된다. 반면 FHA, USDA, VA 보증 대출은유예프로그램에서제외된다. ◇주택담보대출을받은경우는? 웰스파고은행등일부렌더는주택담 보대출이포함된모기지대출에대해서 도모기지유예프로그램을실시하고있 다. 톰고이다웰스파고은행수석부대 표에따르면웰스파고은행의경우 3개 월간의초기유예기간이끝나면대출자 의 재정 상황에 따라 투자자들이 유예 금액 상환 방식을 결정하게 된다. 유예 기간연장을연장하거나유예금액을대 출 만기에 추가하는 방식 또는 아예 상 환기간을재조정하는옵션등이고려된 다. ◇기타사항 모기지유예기간중에도집을팔수있 다. 다만유예받은금액은주택매매시 렌더측에모두상환되어야한다. 모기지유예사항은크레딧리포트기 록으로기재되지않는다. <준최객원기자> 자체 모기지 유예 시행 중인 렌더 많아 온라인재정정보업체뱅크레잇닷컴에따르면현재약340만명이모기지유예적 용을받고있다.전체모기지중약6.4%에해당하는수치로약7,540억달러규모의 모기지가이로인한연체상태다.이중국영모기지보증기관패니메이와프레디맥 이보증한모기지는약 5.6%,‘연방주택국’(FHA)과‘연방재향군인회’(VA) 보증 모기지는약8.9%다.코로나19사태가장기화될경우모기지유예규모는더욱늘어 날전망이다. 하지만혹시있을지모를불이익을우려해재정난에도불구하고모기 지유예신청을꺼리는주택소유주도많다. 뱅크레잇닷컴이모기지유예프로그램 에대해서자세히알아봤다 페이먼트 어렵다면 우선 렌더에게 문의부터 프레디 맥과 패니메이 보 증 모기지의 경우 2차 주 택과 투자용 임대 주택을 대상으로도 모기지 유예 혜택을 받을 수있다.<AP>