한국일보 애틀랜타 전자신문

2020년 5월 18일 (월요일) B3 부동산 ◇ 세입자69% 4월치렌트비완납못해 경기가 매우 좋았던 1년 전 렌트비 미 납은 우려할만한 문제가 되지 않았다. ‘전국다세대주택협의회’(NMHC)에 따르면 지난해 4월 5일 기준 아파트 세 입자 중 약 82%가 4월 치 렌트비 전액 또는일부분을납부한상태였고4월26 일까지 완납한 비율은 약 96%에 달했 다. 반면 코로나19 사태로 실업자가 급 증한 올해 4월의 경우 4월 치 렌트비를 일부라도낸세입자비율은약69%(5일 기준)로뚝떨어졌고4월26일까지도렌 트비를조금이라도납부하지못한세입 자는약10%에달했다. 갑작스럽게 실직 상태에 빠지면 대부 분의 경우 렌트비가 가장 큰 재정 부담 으로다가온다.그렇다고렌트비를한두 달 미뤄줄 수 있는 건물주가 많지 않은 것이현실이다. ‘전국 임대 주택 협의회’(NRHC) 디 렉터는“개인이든 기업이든 임대 주택 사업자 중 렌트비를 유예 여력을 갖춘 사업자는 많지 않다”라고 US 월드 뉴 스 앤 리포트와의 인터뷰에서 설명했 다. 단독주택임대사업자이익단체인 NRHC는현재연방의회를상대로실업 률급증에따른렌트비미납대란을막 기 위해 세입자는 물론 건물주 지원 대 책마련을로비중이다. ◇ 세입자와소통창구열어둬야 세입자로부터 이번 달 렌트비 납부가 힘들것같다는연락을받기도한다. 최 근 실직자가 늘면서 이런 연락을 받는 건물주도 크게 늘고 있다. 세입자와 렌 트비연체문제를해결할때이같은소 통이매우중요한역할을한다. 가장상 대하기힘든세입자는말한마디없이렌 트비납부를중단하는세입자다. 이 같은 상황을 미리 방지하려면 건물 주가먼저세입자에게연락을취하는등 사전조치에나서는것이무엇보다중요 하다.요즘처럼렌트비미납이증가하는 시기에세입자의재정상황을파악하기 위해 소통 창구를 먼저 열어 놓으면 수 월한해결도가능하다. ◇ 분납,일부납부,연체료유예,디파짓활용 세입자로부터 렌트비 미납 통보를 먼 저받았다면우선건물주의비용을점검 한뒤세입자의향후소득상황등을고 려해 실현 가능한 렌트비 유예 방안을 수립한다. ▶탄력 납부: 세입자 소득에 따라렌트비를소액으로여러차례분납 하는방법이다. 기존연체료는한시적으 로유예, 또는인하할수있다. ▶일부납 부: 조금이라도받는것이못받는것보 다 낫다. 세입자가 납부 가능한 금액의 렌트비만받고연체료는유예한다. ▶시큐리티디파짓활용: 임대계약체 결시납부한시큐리티디파짓에서미납 렌트비를 차감할 수 있다. 이때 건물주 는임대계약만료뒤세입자가나갈때 건물훼손에대한수리비를보상받지못 하는 위험이 발생한다. ▶세입자 교체: 임대계약기간동안건물주는렌트비를 받을 권리가 있다. 세입자가 계약 만료 전이사해야하는경우새세입자를찾을 때까지만전액또는일부렌트비만부과 하는 건물주도있다. 임대주택관리비 용이많지않고지역임대수요가높다면 기존테넌트를내보내고다른세입자를 빨리찾는것이현실적인방법이다. ◇ 세입자요청있다면 ‘협조적’ 자세중요 임대 계약에 렌트비 납부 기한과 연체 료에 대한 내용이 함께 명시된다. 최근 경제사정이악화되면서연체한번없던 세입자들도연체료납부위기에몰리고 있다.세입자가렌트비납부기한을연장 해달라고부탁하는것은납부의지가있 다는것으로연체료를유예해주는것도 좋은방법이다. 연체료는세입자가렌트 비를기한내에납부하도록유도하기위 한 장치로 대개 수백 달러 정도로 유예 하더라도건물주에게큰부담이되지않 는경우가많다. 연체료 유예 조건으로 렌트비 분납이 나 일부 납부 등을 방안을 제시하는 것 도좋다.건물주의이같은‘유화제스처’ 가향후세입자와의불화발생시건물주 에게유리하게작용할수있다.렌트비미 납에 따른 건물주, 세입자 간법정분쟁 이흔한데법원에서는건물주의문제해 결시도를좋은의도로받아들여건물주 에게유리한판결을내리기도한다. 세입 자와연락할때는편지나이메일등서면 으로진행하는것이바람직하다. ◇ 퇴거쉽지않지만필요하면진행해야 세입자가 지난달 렌트비로 일부만 보 내고아무연락없이여전히미납상태라 면 세입자에게 먼저 연락을 취한다. 렌 트비 미납 상황을 알리고 어떤 문제가 있는지확인하면문제가악화하기전에 해결방법을찾는경우가많다.세입자의 상황이파악되어야적절한도움을제시 할수있기때문이다. 세입자상황에따라렌트비분납, 일부 납부, 기한 연장 등의 방법에 대해서 세 입자와 상의해본다. 세입자가 건물주가 제시하는 해결책을 받아들이지 못하면 퇴거통보결정을내리는방법밖에없다. 건물주도임대주택에대한대출을갚아 야 하는 상황이라면 어쩔 수 없는 결정 이다. 세입자 퇴거 절차는 주별로 정해진 규 정에따라진행해야한다.일반적으로퇴 거 절차에 오랜 기간이 걸리고 코로나 19 사태와 관련 퇴거 중단 명령을 시행 중이 주가 많아 렌트비 미납 세입자 퇴 거가더욱힘들어진상황이다.하지만렌 트비 미납 등 임대 계약 위반 세입자를 상대로 한 퇴거 절차는 행정 명령 완화 이전에도시작할수있다. ◇ 일부집주인 ‘음흉요구’로거액벌금 렌트비를 못 내는 세입자에게 성희롱 등불법적요구를했다가는법적처벌을 받게된다. 주택 관련 성희롱의 경우 피해자와 합 의하더라도합의금이수십만달러를넘 는다. 캔자스주한건물주는렌트비대 신성관계를요구했다가약15만달러의 합의금을 물었고 뉴욕 주에서도 같은 사례로 약 40만 달러에 달하는 합의금 에합의한건물주가있었다. 준최객원기자 집주인·세입자 양보 ‘윈윈’방안 필요한 시기 한달이지났는데세입자가렌트비를보내지않고있다.‘깜빡한세입자가곧보내겠 지’라고일단위안해본다. 하지만렌트비가들어오지않으면모기지페이먼트와보 험료,재산세를낼방법이없다.최근렌트비미납에골머리를앓는건물주가늘고있 다. 경기가좋았던불과두달전만해도렌트비미납은매우드물었다. 그런데경제 활동이중단된지금은세입자렌트비미납을우려하는집주인이상당수다. US월드 뉴스앤리포트가렌트비미납사태를대처하기위한방법을정리했다.