한국일보 애틀랜타 전자신문

2020년 8월 4일 (화요일) 4억전셋집, 보증금 2억에월세로 돌리면月73만원이상 부담 개정임대차법시행이후전세를월세 나 반전세로 돌리는 사례가 급증할 거 란우려가제기되자,정치권을중심으로 ‘전월세전환율’을 낮춰야 한다는 주장 이나오고있다.임대인이얻는월세수익 을최대한 낮춰서민주거부담을경감 시키겠다는취지다. 하지만전월세전환 율은신규계약에만적용될수있고,강 제성있는규정이아니라효과가제한적 일것이란지적이나온다. 3일주택임대차보호법시행령에따르 면, 전세금을 월세로전환할 때적용되 는 비율을 뜻하는 전월세전환율의상 한선은 ‘기준금리+3.5%’다.현기준금리 0.5%를적용하면현재전월세전환율은 4%인셈이다. 가령A씨가 4억원짜리전세를 보증 금 2억원짜리월세로 전환할 때 4%를 적용하면1년에800만원 ( 2억원×0.04 ) , 월67만원정도를내야한다.다만이는 임대료 상승과는 별개다. 만약인상률 5%까지적용하면 월세는 67만원에서 73만원정도로올라간다. 이런까닭에정치권에선전환율을 4% 이하로낮춰야한다는주장이나오고있 다. 윤준병더불어민주당 의원은 이날 CBS 라디오에서“그런부분이부작용이 라면 ( 전월세전환율을더낮추는것을 ) 추후검토해야할것”이라고말했다.무 소속이용호의원도전날전월세전환율 을 ‘기준금리+2~2.5%’ 수준으로낮추는 법개정을추진하겠다고밝혔다.만약A 씨사례에서전월세전환율을 4%가아닌 3%로적용하면월세는67만원정도에서 50만원으로낮아질수있다. 하지만 전환율이낮아진다 해도 큰 효과를기대하기는어려워보인다.전월 세전환율은기존전세를월세로바꿀때 적용되는법적기준이어서신규임대계 약을맺을때는적용되지않는다. 이는임대차 3법역시마찬가지다. 세 입자의갱신청구로 계약이 2년 늘어나 더라도 세입자 동의가 없으면 전세를 월세로 돌릴 수없지만 2년후 새세입 자와 계약을 하면 전월세상한제 ( 5% ) 나 전월세전환율 ( 4% ) 모두 적용받지 않고 마음대로 월세전환이나 인상이 가능하다. 더구나전월세전환율을담은주택임 대차보호법은 민법의특별법형태여서 행정제재를가하는수단이아니라사인 간 권리를 주장하는 근거가될뿐이다. 전월세전환율이부당하게책정됐을 때 세입자가할수있는것은주택임대차분 쟁조정위원회에가져가거나 소송을 하 는방법밖에없다. 전월세전환율도논란 정치권“4%밑으로”주장하지만 실제서울 6%^지방 10%가까워 2년후신규계약땐적용안돼 마음대로월세올릴수있게돼 집주인^세입자분쟁많아질듯 지난달전국집값이0.61%상승해111 개월 ( 9년3개월 ) 만에가장많이올랐다. 특히서울의아파트가격은 1%넘게올 라작년‘12·16 부동산대책’발표직전급 등기수준으로되돌아갔다.넘치는유동 성과각종규제에따른매물잠김효과가 겹친결과라는해석이나온다. 3일한국감정원이발표한 7월전국주 택가격동향조사를보면,지난달주택종 합 ( 공동주택·다세대연립·단독 ) 매매가 격은 6월대비0.61%상승했다.이는지 난2011년4월 ( 1.14% ) 이래월간기준으 로가장 높 은상승률이다. 수도권이0.81%올라 6월 ( 0.49% ) 대 비오 름폭 이 확 대됐고,서울도 0.71%상 승했다.이 번통 계조사기간은 6월 16 일부 터 7월 13일까지로, 7·10 대책의 영 향은제한적으로반 영 됐다. 서울에선 노 원구 ( 1.22% ) 와 도 봉 구 ( 0.89% ) 강 북 구 ( 0.8% ) 등 ‘ 노 도강’지역 과동대 문 구 ( 0.86% ) ,구로구 ( 0.84% ) 등 중 저 가 아파트가 많은 지역의상승 폭 이 컸 다.강 남 권에선잠 실스포츠 · MI C E 와 영 동대로 복 합개발사 업 기대감등으 로 송파구 ( 0.91% ) 가 상대적으로 많이 올랐다. 주택유형가 운데 아파트값이더많이 올랐다.지난달서울아파트값은 6월보 다1.12%상승했다.지난해12월 ( 1.24% ) 이후7개월만에가장큰상승 폭 이다. 서울아파트값상승률은 코 로나19와 양 도소 득 세중과를 피 하기위한‘ 절 세매 물’의 영 향으로 4월과 5월각각 - 0.1%, - 0.2%로하 락 전환했지만 6월0.13%로 상승반전한후지난달 엔 1%이상 껑충 뛴 것이다. 윤지해부동산114 수석연구원은 “6 월까지거래가 폭 발적으로늘다가지난 달부 터 매물이급감했는 데저 금리등의 영 향으로 수 요 가 여전한 상 황 ”이라 며 “매물이 얼 마없다보니호가를올려도 쉽 게매매가이 뤄 지는상 황 이계속되고 있다”고 분석했다. 비수도권에선세종 시아파트값이지난달 6.53%올라전국 에서가장많이올랐다.감정원이세종시 를 통 계에 넣 기시작한 2012년 12월이 후가장 높 은상승률이다. 수도권아파 트값강세로 7월전국의아파트값은전 달보다0.89%올랐다. 전 셋 값 역시가파른 상승세를 보 였 다. 전국 전 셋 값은 지난달 대비 0.32% 올랐고, 서울은 0.29%상승했고, 세종 시전 셋 값은 3.46%급등한 것으로 조 사됐다. 유환구기자 “내놓기무섭게팔려”집값상승률9년3개월만에최고 7월서울아파트가격1.12%상승 ‘12^16 대책’이전수준까지회복 ‘노도강’중저가아파트오름폭커 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 0.45 0.12 0.1 -0.1 -0.2 0.13 1.12 올해 서울아파트매매가격지수변동률 ● 단위 %●전월대비● < 자료 한국감정원 > 권영세미래통합당의원이3일서울여의도국회소통관에서주택임대인협회등임대차3법에반대하는단체대표들과함께기자회견 을하고있다.권의원은이날회견에서6 · 17규제소급적용에위헌소지가있다고주장했다. 뉴스1 실 제로 K B주택가격동향에 따르면 지난 5월 기준 전국 전월세전환율은 5.9%에달한다. 기준금리추가인하가 제대로반 영 되지않은 점 을감 안 해도상 한선보다는 높 은수준이다. 서울은 5% 로 상대적으로 낮지만 경 북 은 8.6%에 달하는 등 지방으로 갈 수 록 전환율이 높 다. 유환구기자 <임대료인상률상한선5%로계산시> ☞1면‘전세종말론?’에서계속 실 제 2 0 1 6년 월세의 절 반 이상 ( 52.6% ) 은 다가구단독주택이 었던 반 면,전세주택의 절 반가까이 ( 44.4% ) 는 아파트 였 다. 새임대차법시행으로이런차이는더 확 대될전 망 이다. 송연구부장은 “개정 법시행으로아파트월세도 본 격적으로 나 타 나겠지만, 속도 측 면에선이 미 월 세가많은원 룸 , 오 피스텔 등이더 빠 를 것”이라고전 망 했다. 소 득 이적은 편 인청년, 고령 층 이월 세전환을 맞닥뜨 리면경제적 타 격이불 가 피 하다.대 출 금리보다월세부담이더 높 기때 문 이다. 예컨 대현금 1억원에 은행 대 출 1억 원을 받아 2억원짜리 전세를 산다면 은행에이자로 1년 250만원 ( 금리2.5% 기준 ) , 월 21만원만 내면 된 다. 반면현 행 전월세전환율에 따라 보증금 1억 원짜리월세로 바 꾸 면 1년에약 400만 원, 월세 33만원을 집주인에게지불해 야한다. 하지만여 러 모로급격한월세전환가 능성은 낮다는 게전 문 가 들 의분석이 다.우선시기적으로월세전환 문 제는 2 년 뒤 부 터본 격 화 될전 망 이다.현재임차 인이계약갱신청구권을한차례사용한 뒤 , 2년후임대인이제3자와 새로임대 차계약을작성하면서전세대신월세를 요 구할 가능성이있다. 그때도지금 같 은전세난이이어진다면, 세입자는울 며 겨 자 먹 기로 받아 들 일수밖에없다. 다 만 실 제월세전환이 활 발할지는 미 지수 다. 그간 누 적 된갭투 자가 상당하기때 문 이다. 국토부에 따르면 올 5월 서울 주택 매매거래에서 갭투 자비중은 52.4% 였 다.지난 1월 ( 48.4% ) 보다 4% 포 인트증 가한수치다. 특히‘강 남 4구 ( 강 남 ·송파· 서 초 ·강동구 ) ’는 같 은 기간 57.5%에서 72.7%로급증했다. 함영 진 직방 빅데 이 터랩 장은 “ 갭투 자를 했 던 다주택자 들 은일부집을정 리하지않는 한 전세에서월세로 바 꾸 긴 쉽 지않을 것”이라 며 “현재전세계 약을 바 꾸 더라도, 월세비중을 크 게키 우기보단 보증금이많고 월세가 적은 준전세로 전환할 가능성이 높 다”고 말했다. “월세전환가속화땐취약계층부터피해” 전환쉬운원룸^빌라^오피스텔타격 문 재인대 통 령취임이후서울아파트 값연간상승속도가이 명박 , 박 근 혜 정부 때보다12 배빠 르다는 통 계가공개됐다. 문 재인정부3년동 안 서울의집값은635 조원 ( 34% ) 올랐고그중아파트만509조 원 ( 52% ) 상승한것으로집계됐다. 경제정의 실천 시민연합 ( 경 실련 ) 은 3 일서울종로구경 실련 강당에서기자회 견 을 열 고 “국토 교통 부가공개한한국 감정원자료에따르면서울아파트값연 간상승률은이 명박 · 박 근 혜 정부 ( 0.4% ) 보다현정부 ( 4.7% ) 가11.8 배 나 높 다” 며 “현정부의아파트값오르는속도가과 거정부보다최대12 배 나 빠 르다는의 미 ” 라고 설명 했다.경 실련 은그 러 면서이 번 정부서울집값상승률이11%라는김현 미 국토 교통 부장 관 의국회 답변 에대해 “집값 문 제로고 통 받는서민의현 실 이조 금도 드러 나있지않다”고질 타 했다. 경 실련 은 K B주택조사동향과감정원 주택가격동향조사자료등을근거로김 현 미 장 관 의주장을정면으로비 판 하고 나 섰 다.경 실련 에따르면지난 2017년5 월부 터 2020년5월까지서울집값은5억 3,000만원에서7억1,000만원으로 34% 상승했는 데 ,이 명박 · 박 근 혜 정부 8년간 상승률인24%에비해1.4 배높았 다. 경 실련 은김장 관 이나국토부의 통 계 를가짜라고 통박 했다.김현동경 실련 부 동산 건설 개 혁본 부장은“우리가 찾았 을 때지난 3년간10%정도오른집은없 었 다”면서“장 관 발 언 이면에는가짜 통 계 가있고,이로인해22 번 의 엉뚱 한대책을 내 놓 은것”이라고비 판 했다. 또 정부가 조작 된통 계를바 탕 으로정책수립을해 왔 다 며통 계조작여부를국정조사를밝 혀 야한다고주장했다. 이승엽기자 경실련“文정부서서울아파트값52%↑$김현미11%주장은가짜통계” 집주인도 ‘불만’ 통계조작여부조사도촉구 D3 혼돈의 부동산 시장