한국일보 애틀랜타 전자신문

2020년 11월 3일 (화요일) D3 기획 28건중 27건이현금 매수$대출규제폭탄도 못 뚫은 ‘1% 성곽’ 소유자절반이세컨드하우스로이용$“실거주아닌투기성목적의심” 한남더힐의가격상승률은같은기간 서울아파트값평균상승률 ( 58.2% ) 에 못 미치는 경우도있어언뜻 보기엔 투 자가치가없는것같지만, 현장의목소 리는달랐다. A씨는“아파트가격자체 가 워낙 고가이다 보니상승률이낮아 도시세차익은더크게발생하고있다” 고설명했다.예를들어2016년서울아 파트의평균실거래가는 5억3,300만원 이었지만, 현재는 8억4,400만원으로올 랐다.아파트값이58.2%올라서, 매매 가이뤄졌다면 3억1,000만원정도의시 세차익이발생한셈이다.반면한남더힐 은 2016년 45억원에매매된아파트가 올해는56억원에거래됐다.24%정도상 승한것이지만,11억원의차익이발생해, 수중에들어온 돈은 다른아파트 매매 때보다훨씬크다. 실제로 단기간에상당한 시세차익을 본 사례도어렵지않게찾을수있었다. 2018년 9월 233㎡를 42억9,000만원에 사들인김모 ( 54 ) 씨는이집을지난해11 월49억3,000만원에되팔았다.1년2개월 만에6억4,00만원의차익을실현한것이 다.또2017년4월34억7,000만원에거래 된208㎡아파트는같은해12월39억원 에거래돼8개월만에4억3,000만원의차 익이발생했다.이에대해시중은행의한 자산관리전문가는“정부의각종규제가 한남더힐에서만큼은큰힘을발휘하지 못하고있다는증거”라고말했다. 담보대출 없는 가구 44% 한국일보분석결과정부의대대적인 대출규제정책 ( 투기과열지구내시가15 억원초과아파트주택담보대출금지·시 가 9억원 초과분에주택담보인정비율 ( LTV ) 20%적용 등 ) 이발표된지난해 12월 16일이후 한남더힐에는 총 28건 의거래가있었는데,이중딱한채를제 외한 모든 가구의주인들은 대출없이 집을매입했다.또전체600가구중44% 인 262가구가주택담보대출없이최소 8억원에서최대 84억원의현금을 지불 하고아파트를 구매한 것으로 나타났 다.정부의부동산대책중가장강력한 카드인대출규제가 ‘현금 부자’인이들 에게는큰영향이없었던셈이다.우병탁 신한금융그룹부동산자문센터팀장은 “담보대출없는 가구의비율이 40%가 넘는다는 것은 다른 아파트단지보다 훨씬높은수치”라며“구매자들의자산 규모 자체가 차원이다르다는 의미”라 고설명했다. 한남더힐은 정부의또 다른 강력한 부동산대책인다주택규제의효과도점 쳐볼 수있는 곳이다. 전체의절반에가 까운 270가구의등기상실거주지가다 른지역으로돼있기때문이다.이는집이 두채이상이거나다른주택에전세또는 월세를살면서한남더힐아파트를구매 했다는의미다.인근공인중개사B씨는 “한남더힐소유자들은이아파트를 ‘세 컨드하우스’개념으로사용하는이들도 적지않다”며“그럼에도 ( 다주택을벗어 나기위해 ) 아파트를 처분하겠다고연 락이오는사람은많지않다”고귀띔했 다. 세금을 올려다주택자들이집을 내 놓게하겠다는정부정책이적어도한남 더힐 소유자들 사이에서는 큰 효과를 발휘하지못하고있다는의미다. 공시지가 현실화율낮아 한남더힐의개 별 공시지가가 실거래 가보다 현 저히 낮아, 정책과 현실의 괴 리를 보 여준 다는 지적도 나온다. 정부 는 지난해 12월 실거래가 대비공시지 가 비율 ( 현실 화 율 ) 목표치를 △ 시세 9 억 ~ 15억원주택70% △ 15억 ~ 30억원주 택75% △ 30억원초과 주택 80%로 잡 았다. 하지만 한남더힐의올해상반기 매매중가장 최근거래를살 펴 본결과 현실 화 율은이수치를 크게 밑돌 았다. 예를 들어 59㎡아파트 ( 공시지가 13억 1,900만원 ) 는 22억3,000만원에거래 돼현실 화 율은 59.1%수 준 이었다. 목표 치75%는 커녕 해당시세구간 ( 15억 ~ 30 억원 ) 의전국 평균 현실 화 율 74.6%에 도한 참 못미 쳤 다. 다른평 형 아파트의 현실 화 율도 △ 177㎡ 72.2% △ 208㎡ 71.1% △ 233㎡ 69.9%로, 정부 목표치 ( 80% ) 와 전국 30억원초과아파트평균 현실 화 율 ( 79.5% ) 보다낮았다. 가장큰 평수대인240 ~ 243㎡아파트는올해9월 최고매매가인77억5,000만원을기 록 해 현실 화 율이 63%수 준 에 머물렀 다. 최 근정부 와여 당이10년내에현실 화 율을 90%까지 끌 어올리겠다고발표했지만, 갈길 은더 욱멀 어보인다. 이에대해원종 훈K B WM 투자자문 부부장은“일반아파트에비해현실 화 율이낮은이유는 초고가 아파트라서 매매자체가상대적으로적기때문”이라 며“거래가 활 발하면시세가 많이 노 출 돼공시지가평가가수월하지만,한남더 힐의경우매매가적다보니시세 와 공시 지가간 갭 이 커질 수있다”고설명했다. 문제는이처럼 특 정아파트의현실 화 율이 떨 어지면과세 형 평 성 이 저 해 될 수 있다는점이다.공시지가는재산세의산 정근거가 되는데, 아파트 마 다 현실 화 율이다르면 당연 히납 세비율도 달라 지기때문이다. 예를 들어서울 노 원구 한신2차 아파트 ( 45㎡ ) 의현실 화 율은 80%에달하는데,이는이아파트 주 민 들은시세의80%에해당하는가격을근 거로재산세가산정된다는의미다.하지 만한남더힐의대다수아파트는시세의 60 ~ 70%를 근거로 재산세가 매 겨진 다. 비 싼 아파트주 민 들의재산세 납 세비율 이상대적으로 저렴 한아파트주 민 들에 비해낮아지는것이다. 전재 범 강원대 교양교육 원부동산전 공 교 수는“공정 성 과 합 리 성 이 떨 어지는 과세가지 속 되면정부정책에대한불신 이 커질 수있다”고지적했다.김남근 법 무법 인위 민변호 사도“과세가 형 평 성 에 어 긋 난다는것은 헌법 정신에위 배 된다 는의미로도볼수있다”며“공시지가의 경우최종목표치를정했으면,주택유 형 별 ·가격 별 ·지역 별 로세분 화 해 맞춰 가 야 한다”고 밝혔 다. 박주희^이성택기자 이인서인턴기자 “정부가어떤정책을내놔도 이곳 (한남더힐) 에는별다른영향을 안미쳐요.초고가주택시장은 일반부동산시장과는전혀 다르다고봐야합니다.” 최근서울용산구한남동에서만난 공인중개사A씨는한남더힐의 특수성에대해이같이말했다. 한남더힐은실거래가기준으로5년 연속국내에서가장비싼 아파트라는상징성때문에 ‘대한민국상위1%’가거주하는 곳으로알려져있다. A씨의말처럼 한남더힐은정부의주택시장 안정화대책에도불구하고해마다 꾸준한매매가상승을보이고있다. 한국일보가올해5~9월한남더힐 600가구의등기부등본을 전수조사한뒤, 국토교통부 실거래가공개시스템과비교 분석한결과,최근5년새 실거래가격이큰폭으로올랐다. 평형별상승률을살펴보니△59 ट 71~123%△177 ट 13.5~39% △208 ट 15~38%△233 ट 24~40%△240~243 ट 5.7~30.8%로나타났다. <상>부의대물림그들만의캐슬 <중>고강도규제에도무풍지대 <하>서민은모르는알쏭달쏭거래 | 글싣는순서 | <중>고강도규제에도무풍지대 전체600가구중 262가구가 대출없이최대84억내고구매 강력한규제도제대로힘못써 가격상승률은낮아도워낙고가 다른아파트보다시세차익더커 14개월만에6억대차익실현도 매매적어공시지가현저히낮아 시세60~70%로재산세매겨져 전문가들“과세형평성문제점” | 대한민국최고가아파트 | 실거래가 기 준 으로 국내최고가 아 파트인서울 용산구 한남더힐은 단 한 채만 소유해도 범 상치않은 부유 함 을 상 징 한다. 그 런 데한남더힐소유자 중 에는다른집에살면서이아파트를 ‘세 컨드하우스’ ( 임 대등 직접 주거이외의 목적으로 보유한집 ) 로 보유한 사람이 전체가구의절반에 육박 하는 것으로 집 계 됐다. 이들 중에는 부자동 네 인 강 남구나 용산구 거주자가 많았는데이 름 만 들어도 알 만한 기 업 인과 연예인 도적지않다. 한국일보가 올해 5 ~ 9월 한남더힐 의모든 가구 ( 600가구 ) 의등기부등본 을 분석한 결과 소유자의주소지가 한 남더힐이아 닌 다른 곳인사람은 모두 270명에달했다. 이는 가구원전부 또 는일부가다른곳에살고있다는뜻으 로, 집이두 채이상이거나 다른 주택에 전세또는 월세를 살면서한남더힐을 소유하고있다는의미다. 이 런 비거주 소유자들은 거주지를 서울의 부 촌 에 둔 사람이대부분이었 다. 서울 강남구가 58명으로 가장 많 았는데, 특 정아파트 단지거주자가 도 드라졌다. 압 구정동현대아파트 와 한 양 아파트 거주자 중 13명이한남더힐을 소유하 고있는데, 한 양 아파트 51동에만 한남 더힐소유자가 3명있었다. 서울 용산구 거주자도 45명에달했 다. 이들 중 7명은 한남더힐에거주지 를 둔 채한남더힐단지내에또다른아 파트를 소유했다. 예컨대, 의 류 제 조업 체를 운영하는 기 업 인일가의경우 70 대어 머 니 와 40대 자 녀 2명 ( 아들, 딸 ) 은 한남더힐 127동 한 채를 공동 소유 하고 있다. 그 런 데어 머 니는 한남더힐 112동에월세로 거주 중이며, 딸 은 한 남더힐 124동 한 채를 단 독 소유하고 있다.아들은경기 양 평 군 에산다.이 밖 에서울 서초구거주자가 35명, 성 동구 13명, 종로구 10명, 송 파구 8명등으로 나타났다. 서울 이외지역에거주지를 둔 채한남더힐을 가 진 사람은 부산 7 명, 대구 6명, 대전 6명, 광 주·제주 4명, 충북 2명등이다. 거주지가 일본 도 쿄 인소유자도 3명 ( 모두한국인 ) 있었다. 유명인사 가운데에도, 한남더힐을 소유했지만 등기부등본상 주소지가 다른 곳인 사례 ( 올해 5 ~ 9월 조 사 기 준 ) 가 드 물 지않았다. 재 벌 가 중에 선 구 광 모 L G 그룹 회 장의 주소지가 서 울 한남동 저 택이며, 정의 선 현대차 회 장의 누 나인정 성 이이 노션 고문 또한 주소지가 한남동 저 택이다. 김택 진 엔 씨소 프 트 대표는 주소지가 강남구 삼 성 동 아파트이고, 김 성 수 카카오 M 대 표는 압 구정동 아파트에주소지를 뒀 다. 한남더힐 소유자인 삼성 전자의김 기남 부 회 장은 강남구 대치동에, 삼성 디 스 플레 이이동 훈 사장은 경기 용인 시에각각 주소지가있다. 안 병 광 유니 온 약품 그룹 회 장은 본인이소유한 조 선 시대문 화 유적인 종로구 부 암 동 ‘석 파정’에주소지를 두고있는것으로나 타났다. 최근 아모 레퍼 시 픽 서경 배 회 장의 맏딸 과 결 혼 한, 홍 석 준 보 광창업 투자 회 장의장남 정 환 씨는 주소지가 성북 동 저 택이다. 최신원 SK네 트 웍 스 회 장 의장남인최 성환 SK네 트 웍 스 전 략 기 획 실장은 인근 이 촌 동 아파트에주소 지가있고, 구자 철 예스 코홀딩 스 회 장 은 주소지가 장 충 동이었다. 유경 선 유 진 그룹 회 장의부인 구금 숙 씨는 한남 동 저 택에주소를 뒀 다. 부부 공동명의 로 한남더힐을 소유했지만 전세를 내 준 박성훈 부산시경제부시장은 주소 지가 서울시중구 회 현동 아파트로 돼 있었다. 연예인중에서도 세컨드하우스개념 으로 한남더힐을 소유한 것으로 추 정 되는 사람들이있었다. 배 우 김 태희 는 용산구 이 태 원동에, 소지 섭 은 한남동 유엔 빌 리지에 각각 주소지가 있었고, 한효주 와 이 요 원은 주소지가 강남구 청 담동이다. 역시한남더힐 소유자인 배 우 추 자현과 드라 마 ‘도 깨 비’를 쓴 김은 숙작 가는 둘 다주소지가경기고 양 시일산이다. S B S 드라 마 ‘하 늘 이시 여 ’에나온 배 우 윤 정 희 는 서울 서초구 잠 원동아파트에주소가있었다. 별 도 주소지를 둔 소유자가 유 독 많 은 이 런 특징 에 대해김남근 법무법 인 위 민변호 사는 “고가아파트일수 록 실 거주보다는 투기목적으로 구입한 사 람들이많다는 걸 보 여 주는것”이라고 해석했다 이성택^박주희기자 이인서인턴기자 김태희 소지섭 한효주 이요원 추자현 270명의소유자가주소지달라 압구정^용산^서초등거주자많아 바로잡습니다 한남더힐공시지가·실거래가비교샘플 한 남동 매봉산공원 한남더힐아파트 서울독일학교 출입문 ● 올해상반기내가장최근거래기준, < 자료 국토교통부실거래가공개시스템·한남더힐등기부등본 > 119 동 (177 ट ) 27억8,500만 38억6,000만 116 동 (208 ट ) 31억8,000만 44억7,500만 동(전용면적) 120 동 (233 ट ) 공시지가(원) 37억400만 실거래가(원) 53억 132 동 (59 ट ) 13억1,900만 22억3,000만 한남더힐최근5년새 실거래가상승률 면적 실거래가상승률 59 ट 71~123% 177 ट 13.5~39% 208 ट 15~38% 233 ट 24~40% 240~243 ट 5.7~30.8% ● 올해상반기내가장최근거래기준, 자료 국토교통부·실거래가공개시스템· 한남더힐등기부등본 > 2일자 3면 ‘지분 쪼개고 2년후 증여로절세… 㺡 의세습 도구로도 활용’ 기사 본문에 ‘취득세율이 50%에서40%로변경됐다’는내용이게재됐습니 다. 이를 ‘증여세율이50%에서 40%로변경됐다’ 로바로잡습니다. <15억초과주담대금지발표후>