한국일보 애틀랜타 전자신문

2021년 1월 9일 (토요일) D9 신년특집 2021년1월1일금요일 “올해도서울^지방모두집값들썩이고청약 광풍분다” 지난해부동산시장은어느때보다들끓었다.하반기들어집값은고개를들기시작했고,전셋값은급등했다.지방 집값까지치솟으면서조정대상지역만100곳을넘겼다.분양경쟁률도덩달아높아지며신조어 ‘줍줍 (줍고줍는다) ’이 언론지상을뒤덮었다.이에맞서정부는수많은대책을발표했다.계약갱신청구권및전월세상한제를골자로하는새 주택임대차보호법을시행했다.부동산세율을인상하고, 수도권주택공급확대방안을내놓았다.서울강남구3개 동과송파구잠실동은토지거래허가구역으로지정됐다.급기야주택물량을 ‘영끌 (영혼까지끌어모은) ’한 전세대책까지나왔다.하지만새해에도부동산시장은여전히혼란스러울거란전망이높다.전세시장은가라앉을 기미가보이지않으며,집값까지덩달아상승하고있기때문이다.정부로선서울역세권고밀도개발등공급방안을 제외하면새대책도마땅히없는실정이다.전문가들은정부의각종대책에도올해매매및전세는서울과지방모두 상승하고, 청약시장도더과열되리라전망하고있다.전문가들이꼽은새해부동산시장의4가지포인트를짚어본다. ● 전문가가본2021년부동산시장 권대중 명지대부동산학과교수 “당장들어갈집이없으니 전셋값은오를수밖에없다” 박원갑 KB국민은행부동산수석전문위원 “청약시장에전쟁이일어날 것이다” 안명숙 우리은행부동산투자지원센터부장 “작년내이어졌던전세난이 당장개선될가능성은없다” 윤지해 부동산114 수석연구원 “가격부담감적은지역에 유동성이유입될것이다” 함영진 직방빅데이터랩장 “부동산선호 심리가깨지기 쉽지않을것이다” 2. “ 헒켆빪멾 ? 헣쭎샎 잚픊옮펻쭎혿 ” 최근정부의부동산정책초점은전세에맞춰져있다.KB부동산에따르면지난 해전국아파트전셋값은전년대비7.52%올랐다.역시2011년이후 9년만에가장높은 상승률이다.새주택임대차보호법시행에따른매물급감현상도이어지고있다. 신규공급물량부족도문제다.정부는올해전국에아파트 31만9,000가구가풀릴것 으로전망했는데,이는지난해공급량 ( 37만1,000가구 ) 보다 14%줄어든수준이다.서울 ( 작년5만3,000가구 ) 은22.6%나떨어진4만1,000가구만풀릴예정이다. 전문가들은공급부족으로전셋값이계속상승할것이라본다.권대중명지대부동산 학과교수는“당장들어갈집이없으니가격은오를수밖에없다”며“정부의전세대책물 량도많지않기에시장에미치는영향은크지않을것”이라고설명했다. 안명숙우리은행부동산투자지원센터부장은“지난해부터이어졌던전세난이올해당 장개선될가능성은없다”며“당장신규로만들공급물량이없다보니,전반적으로전셋 값상승은불가피할것”이라고말했다. 1. “ 폺솒힟맠캏킇 … 쫂퓮켆핆캏폏믎텒 ” 무주택자의최대관심사는집값이다. KB부동산에따르면, 지난해전국아 파트 매매가격은 전년대비 9.65%올랐다. 이는 2006년이후 14년만에최대상승률 이었다. 올해집값의최대변수는세금이다.종합부동산세율은최대6.0%부과되며,양도소득 세율과취득세율도함께상승한다. 세금산정기준이되는시세9억원이상주택의공시 가격은지난해보다 3%포인트높아진다.정부는다주택자가세부담을이기지못하고매 물을내놓을것이기에,매매시장에공급이늘어날것이라고기대한다. 하지만전문가들은 당분간집값 상승이이어질것으로 보는 분위기다. 저금리에따 른 시중 유동자금이여전히풍부하기때문이다. 함영진직방 빅데이터랩장은 “세금이 무겁기는 하지만 저금리상황에전세난이겹쳐있기에집값 하락을 점치기어렵다”며 “대체투자처가많으면모르겠지만,현재로선부동산선호심리가쉽게깨지기어렵다” 고내다봤다. 3. “ 힎짷힟맠 , 컪풆쫂삲캏킇윮뽠픒멑 ” 지난해에는지방부동산시장도크게들썩였다.KB부동산에따르면지난해 수도권과광역시를제외한지방아파트값은 4.18%올랐다. 2016년이후 4년만에상승 전환인동시에,2011년이후 9년만에최대상승률이다.특히세종은더불어민주당이행정 수도이전을거론하면서1년사이에무려44.97%나급등했다. 지난해규제지역도많이늘어났다.국토부는지난달17일부산과울산등 36곳을조정 대상지역으로신규지정했다.이로써전국조정대상지역은111곳에달하게됐으며,전국 민의70.1%가규제지역에거주하게됐다. 그럼에도전문가들은비규제지역집값이오르는‘풍선효과’가올해도이어지리라전망 한다.윤지해부동산114 수석연구원은“지방은지난해를분기점으로미분양이해소되고 지역기반인제조업경기가회복되며집값이상승하고있다”며“지난해처럼가격부담이 덜한지역위주로유동성이유 입 되는효과가계속될것”이라고전망했다. 4. “1 쿪퓒잚 1,500 잚졓 … 퍋헒햏힎콛쇮슽 ” 집값이오르면서분양시장도 뜨 거 웠 다. 부동산114에따르면지난해전 용 면 적84 ㎡ 초과주택의1 순 위 청약 경 쟁 률은 64.01대1로, 2019년 ( 30.61대1 ) 보다 2 배 이상높아졌다.특히서울은199.64대1 까 지치 솟 았 다.지난해11 월 말기준으로1 순 위 청약 자만1,494 만8,433명에달했다. 올해 청약 경 쟁 률도 상당히높을전망이다. 박 원 갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “분양가가 절 대적으로 싼 데다가,새아파트선호 도가갈수 록 높아져당연히 청약 광풍이불수밖 에없다”며“3기신도시공공분양사전 청약 이시작 되는3분기부터는 청약 전 쟁 이일어날것”이라고내다봤다. 강진구기자 사진 | 연합뉴스 1. 혾헣힎펻삲훊 핞 , 홓쭎켆 2 짾 폲읆삲 당장 1 월 부터종부세율이인상 된 다. 2주택이하 보유자는 과세 표 준 구간 별 로 0.1 ~ 0.3%오르지만 3주택이상 및 조정대상지역 2주택자는 0.6 ~ 2.8%인 상 된 다.다주택자의종부세인상율은 3 억원이하가 2020년 0.6%에서2021년 1.2%,12억 ~ 50억원은1.8%에서3.6%로 2 배 오 름폭 을보인다. 과세 표 준을 정할 때 주택공시가격 에적 용 하는공정시장가 액 적 용 비율은 2020년 90%에서 2021년 95%로인상 된 다. 세부담상한도변경 된 다. 조정대 상지역2주택자의세부담 상한은종전 200%에서 300%로 오르고, 법인보유 주택은세부담상한을 폐 지한다. 2. 뫃킪많 12 펃핂 1 훊 핞 , 쭎쭎 뫃솧졓픦옪뫃헪많쁳 1주택을공동명의로보유한부부는 종부세산정시적 용받 을 공제방 식 을 선택할수있다.현재처럼부부가 각각 6 억원 씩총 12억원을공제 받 을수있고,1 세대1주택자처럼9억원을공제 받 은후 고 령 자 및 장기보유 공제를 적 용받 을 수도있다. 만 약 1세대1주택자 방 식 이 유리하다면 9 월 16일부터30일 까 지관 할세무서에신 청 해 야 한다. 60세이상 실 수 요 1주택자는 고 령 자의세 액 공제율을 구간 별 로 10%포 인트 상향 조정 받 는다. 장기보유 공제 와 합산한합산공제율한도도 10%상 향 ( 70% → 80% ) 돼 종부세 부담을 덜 수있다. 3. 1 훊 +1 쭒퍟뭚솒삲훊 핞 1 월 부터주택양도세를 계산할 때분양권도주택수에포함 된 다. 만 약 주택1 채와 분양권 1개를 가진사 람 이 둘 중 하나를 팔 면 2주택자로 분 류돼 세금을더내 야 하는것이다.다만 1 월 1 일이후취득한분양권에만이를적 용 하 고 현재보유 중인분양권은 해당하지 않는다. 6 월 부터는 1년미만 단 기보유한 주 택을 팔 면양도세70% ( 기 존 40% ) 를내 야 한다.2년미만은기 존 에기본세율을 적 용 했으나이제60%의 단 일세율을적 용받 는다.분양권의양도세율도인상 된 다. 다주택자나보유기간이 짧 은소유 자가매도계 획 이있다면 5 월 말 까 지는 매도해 ( 등기 접 수일 또 는 잔 금 청 산일중 빠 른날기준 ) 인상전세율을적 용받 을 필요 가있다. 4. 펾쫗 1 펃뻦쁢재쩚핂솒쪒뫃 믗킮 많쁳 신 혼 부부 와 생애 최초 특 별 공급 ( 특 공 ) 의소득기준이대 폭 완화 되면서연 소득 1억원이상인맞 벌 이 3인가구도 민영주택신 혼 특공 대상 자격을 갖추 게됐다. 민영주택의신 혼 부부 특공 소 득기준은 도시근로자 월평균 소득의 120%에서140% ( 맞 벌 이130% → 160% ) 로 완화된 다. 세전 소득 기준으로 3인 가구이하인경우 140%는 월 778만원, 160%는 월 889만원이다. 월 889만원을 연 봉 으로환산하면1억688만원이다. 공공주택의신 혼 부부 특공 소득 기 준도 현재도시근로자 월평균 소득도 130% ( 맞 벌 이140% ) 로소득 요건 이 낮 아졌다. 생애 최초특공역시민영주택은 160%,공공주택은130% 까 지높여준다. 5. 쭒퍟많캏헪팒 , 샇 쇦졂 콚 2 뼒캂팒퍊 2 월 19일부터분양가상한제가적 용 된 아파트에당 첨 됐다면당 첨 자는최소 2년이상거주해 야 한다. 공공택지에서 는 분양가에따라 최초 입 주 가능일로 부터3 ~ 5년을직 접입 주해 살 아 야 한다. 민간택지에서는 분양가에따라 2 ~ 3년 거주해 야 한다. 실 제거주하지않고속일경우 1년이 하 징 역 또 는 1,000만원이하과 태료 가 부과 된 다. 단 , 거주의무기간 중 해외체 류 , 근무 ·생 업 · 취학 또 는질 병 치 료 목 적 으로 다른 지역에거주하는 등 부득이 한사정이있을때는한국토지주택공사 ( LH ) 의 확 인을거쳐거주한 것으로인 정 받 을수있다. 김지섭기자 종부세강화,특별공급소득요건완화$바뀌는부동산제도‘꼭체크해야할5가지’ ● 2021년달라지는주요부동산제도 1월 종합부동산세 -부부공동명의공제방식선택가능 -세율인상및세부담상한변경 -고령자공제율상향 (10%↑) 양도소득세 -최고세율인상(10억원초과 45%) -1세대1주택비과세보유기간산정방식변경 -분양권, 주택수에포함 -장기보유특별공제거주요건추가 -법인보유주택추가세율인상 청약제도 -신혼부부, 생애최초특별공급소득요건완화 -특별공급내일반공급물량확대 2월 청약제도 -전매행위위반자청약자격제한 -분양가상한제아파트당첨자거주의무기간신설 6월 양도소득세 2년미만보유및조정대상지역다주택자세율인상 임대차 전월세신고제시행 7월 청약제도 3기신도시사전청약제시행 미정 재건축 -조합원분양신청자격강화 (2년거주) -안전진단절차강화 <자료:직방> 2021 뼒펞쁢쭎솧칾헪솒많봲잜핂짢뷞삲 . 힎빪헣쭎많짪 퍟솒콚슫켆 , 홓쭎솧칾켆맣슿잜픎샎 슲핂폺쭎 쫆멷 킪쇦믾쌚줆핂삲 . 쪒뫃믗 퍋콚슫푢멂퐒 , 쭒퍟많캏헪팒 샇 핞픦줂먾훊슿쿦푢핞많볻믾펃퍊 5 많힎헪솒쪎읊 헣읺삲 . 2021 신년특집