한국일보 애틀랜타 전자신문

2021년 2월 5일 (금요일) D3 부동산 대책 서울스카이라인달라진다$역세권용적률최대700%까지확대 정부의‘공공주도 3080+,대도시권주 택공급획기적확대방안’이예정대로시 행되면서울 곳곳에아파트 층수가 올 라가고도심의스카이라인도확바뀌게 된다. 3년간한시적으로‘도심공공주택 복합사업’을신규도입해역세권,준공업 지역,저층주거지를고밀개발로정비하 기때문이다. 역세권은 준주거지역에대해법적상 한 최대용적률을적용하면 700%까지 올라간다.역세권,준공업지역,저층주거 는모두특별건축구역으로지정돼일조 권과 채광, 높이기준, 조경설치의무기 준등규제도완화된다. 이렇게되면역세권에고층주택공급 이가능해진다.현재서울 300여개철도 역사 가운데100곳은일반 주거지역인 데, 준주거지역으로 종상향하면 50층 주상복합도들어설수있다. 이번대책의방법론적특성은이해관 계자에게충분한개발인센티브를주면 서도 공공주도로 개발해공급 속도를 늘린다는점이다.실제로공공주도방식 으로 ‘도심공공주택복합사업’과 함께 ‘공공직접시행정비사업’도도입됐다. 고밀개발과 관련된 ‘공공주택 복 합사업’은 토지주나 민간기업, 지자체 가 부지를 발굴해제안하면 한국토지 주택공사 ( LH ) 나 서울주택도시공사 ( SH ) 가 부지를 확보해개발한다. 토지 주 등 3분의 2 이상이동의하면사업이 확정된다. 공공주택특별법을개정해 3 년간 한시적으로 추진하는데, 이런 방 식으로 2025년까지30만6,000가구를 공급하게된다. ‘공공직접시행정비사업’은주민동의 를거쳐LH와SH등이재개발·재건축을 시행하는방식이다.이를위해용도지역 1단계상향또는용적률 120%상향등 혜택을준다.재건축조합원2년거주의 무와재건축초과이익부담금도적용하 지않는다.토지등소유자 3분의2 이상 동의로추진이가능해기존민간사업의 4분의3 이상 동의보다사업문턱을낮 췄다.평균13년이걸리던기존정비사업 기간을 5년이내로단축할수있다고정 부는설명했다. 정부는다른 ‘당근책’도꺼냈다. 공공 재개발·재건축에참여하는 조합원이나 토지소유자에게장래아파트값을기존 자산으로 현물선납 하면 양도소득세 비과세혜택도 준다. 공공 주도 사업에 기존 대비10~30%포인트의높은 수익 률을보장했다는게정부설명이다. 또 부담 능력이부족한 토지주, 세입 자,영세상인에겐공공자가주택공급이 나 대출지원 등 맞춤형대책도 준비한 다. 모두 주민들의적극적인참여를 유 도하기위한당근이다.입지여건상종상 향 또는 법적상한 용적률적용이안 되 면종전세대의1.5배이상을보장해주 며,필요시층수제한도완화해주기로 했다. 층수제한 완화를위해서울시는 올해하반기에도시기본계획변경을추 진하기로했다. 이밖에기부채납비율도재건축 9%, 재개발 15%내로 낮춰준다. 기존정비 사업의기부채납비율은 20~25%다. 조 합원에게는기존정비사업대비10~30% 포인트 추가 수익을 보장하는 선에 서조합원 분양가가 산정된다. 양지영 R&C 연구소장은 “기존 공공재건축의 단점이었던재건축초과이익부담금, 2 년거주의무, 용적률상향 등에혜택을 줬기때문에과거보다참여하는재건축 사업장이늘어날수있다”고전망했다. 김창훈^김지섭기자 준공업지역^저층주거지등 일조권^높이기준등규제완화 “재건축조합원거주문턱도낮춰 정비사업기간 5년이내로단축” 도심공공주택복합사업절차 사업제안 (주민,민간기업,지자체등) Հ 지구지정제안 (공공기관→국토부나지자체) Հ 예정지구지정·고시 (국토부또는지자체) Հ 사업추진의사타진 (공공기관) Հ 지구지정확정·고시 (토지등소유자3분의2동의) Հ 민간시공사선정 (토지등소유자) Հ 부지확보 (공공기관) Հ 주택사업계획수립 (공공기관) Հ 주택사업계획승인 (지자체) Հ 착공 Հ 입주 공공직접시행정비사업절차 기존정비구역 (사전컨설팅가능) Հ 정비계획변경제안 (조합→공공시행자) Հ 정비계획변경신청 (공공시행자→지자체) Հ 정비계획변경 (지자체) Հ 부지확보 (공공시행자) Հ 시공사선정 (조합) Հ 사업계획수립·통합심의 (지자체) Հ 우선공급계약·착공 조합없는경우토지등소유자가절차진행 기존 일반공 급 2 . 4 대 책일반공 급 전용 8 5 ट 이하 순차 제 100% 순차제70%, 추첨 제 30% 전용8 5 ट 초과 가점 제 50 %, 추첨제50 % ɼࢺ ࢿ ঴ঌ ࢿ 일반공급분추첨제도입 ● < 자료 국토교통부 > 정부가 2025년까지서울32만3000가구등총83만6000가구가들어설신규부지를확보하겠다는 ‘공 공주도3080+대도시권주택공급획기적확대방안’을발표한4일서울남산에서바라본시내에밀집해들 어선주택단지가보이고있다. 연합뉴스 정부가그간의호언대로시장예상을 뛰어넘는주택공급물량을발표했다.서 울에풀리는주택만분당신도시3개수 준에 달 한다.문재인정부출 범 이 후 발표 된주택공급계획물량은 200만가구를 넘기게됐다.하지만아직업계반 응 은반 신반의다. 중 장기적으론주택수요가완 화 될것 이 란 전망이나 오 지만,입주까지 수년이걸린다는점에서당장시장안정 까진어 렵 다는시 각 도있다.정비사업에 따 른대규모이주는전 셋 값도들 썩 이게 할수있다. 샎뮪졶뫃믗 , 훊 쭖팖킺읺핮핺풆밚 4일정부가발표한주택공급대책의 핵 심 목 표는시장의 불 안심리완화다.상당 량주택을신속하게공급하 겠 다는신호 를 통 해 집 값과전 셋 값을부채 질 하고있 는다급해진주택수요를 잠 재 우겠 다는 것 이다. 홍남 기부 총 리 겸 기획재정부장 관은이날“부동산시장안정세가정 착 되 지 못 하는점에 송 구하다”며재 차 사과 하면서도“‘공급 쇼크 ’수준의공급확대 를 통 해주택시장이확고한안정세로접 어들 것 으로확신한다”고기대했다.전문 가들은대체로이번정부대책에‘공들인 흔 적’은인정하는분위기다.“최대한 노 력 은했다” “내 놓 을카 드 는거의담 겼 다” 등의평가가나 온 다. 중 장기적으론부동 산시장을안정시 킬 가능성도높다는전 망이 많 다. 박 원 갑KB 국민은행부동산 수 석 전문위원은“공공직접시행정비사 업의경 우 재건축초과이익 환 수대상에 서제 외 했기에,재건축공급의물 꼬 를 텄 다고 볼 수있다”고평가했다.그는“정부 계획대로주택공급이속도높게추진된 다면,무주택자의심리안정에기여할 것 ” 이라고기대했다. 뻦펂퍊칾솒 관건은정부가이번에제시한사업들 에시장이 얼마냐 호 응 하 느냐 다.83만가 구공급이라는 목 표도실제역세권,저층 노후 주택주민들이공공주도개발에동 의하고나서 야 비로소가능해진다.일부 사업은이 미닻 을올 렸 다.업계에 따르 면 서울 강 동구지하철5호선 굽 은다리역등 일부지하철역인근토지소유주는최근 구 청 으로부 터 도심공공주택복합사업 에대한의 견 제출요 청 을 받았 다. 김흥 진 국토 교통 부주택토지실장은“ 빠르 면하 반기에사업이진행할수있도 록 할 것 ”이 라며“신규공공택지는상반기에2, 3 차 례 나 눠 서발표할예정”이라고 밝혔 다. 반면서울 강남 권대형재건축단지는 이번에도 큰 관심을 보이지않는다. 강 남 구 ‘은 마 아파트’ 인근 공인 중 개사무 소 대표 A씨 는 “재건축부담금을 면제 해준다고해도, 증 가용적률의50%이 상을기부채납해 야 한다면사업에참여 하지않을 것 ”이라고 귀띔 했다. 사업참 여율이높다해도시장에 즉각 적인안정 효 과가나 타 나지않을수도있다.실제 입주까지는상당 히오랜 시간이걸리기 때문이다. 국토부관계자는 “2025년까 지부지확보가 목 표”라며“이 후 실제입 주까진최소 3년이 더 걸린다”고설명했 다.함영진직방 빅 데이 터랩 장은“단기적 안정보단 집 값상 승폭 을 둔 화시 키 는정 도로 효 과가제한 될 가능성이있다”고 설명했다. 일 각 에선전 셋 값에부정적영향도 우려 한다.재개발·재건축에 따 른이주수요가 커 지고, 청약 대기수요도무시할수 없 어 서다.양지영R&C연구소장은“ 청약 대 기자가발 생 하면전세수요가늘게되고, 재건축이 활 발해지면이주수요가발 생 하면서전 셋 값 불 안을가 져 올수있다”며 “전세시장안정화방안도고민할필요 가있다”고 밝혔 다. 다만 김흥 진주택토지실장은“개발사 업을가급적 순환 형으로진행하고,인근 매 입 임 대를 활 용해 임 시이주수요를충 족시 킬것 ”이라며“이 마 저어 렵 다면광역 적 순환 개발을 통 해3기신도시등공공 택지에서이주수요를 받 을 생각 ”이라고 설명했다.1년 남짓남 은문재인정부이 후 에도이번공급대책이과연동력을유 지할수있 겠느냐 도주요한의문이다.이 에대해국토부관계자는“법개정과함께 추진하는만 큼 사업의근거가확실하고, 실제현장에서일어날수요도충분 히 지 속 될 수있다고본다”고 말 했다. 강진구기자 부동산업계반응은엇갈려 “무주택자불안심리안정되고 재건축공급의물꼬트일것” “실제입주까지최소 3년더걸려$ 상승폭둔화정도효과만기대” 일각선“전셋값에부정적영향” “내놓을 카드 거의담겨” 평가$ 관건은 속도와 시장 호응 여부