한국일보 애틀랜타 전자신문

2021년 4월 12일 (월요일) B3 부동산 ◇종료뒤 3개월씩두번더연 장 가능, 모기지 업체에 직접 연장 신청해야 정부 기관 보증을 받은 모기지 의 경우 최장 1년 동안 모기지 페 이먼트 유예 혜택을 받을 수 있다. 1년 기한의 유예 프로그램이 종료 된 뒤에도 3개월씩 두 차례에 걸 쳐 연장을 신청할 수 있다. 지난해 4월 유예 프로그램을 신청했다면 연장신청을통해올해9월까지최 장 18개월 동안 유예가 가능하다. 3개월 씩 두 번에 걸친 연장은 자 동으로 실시되지 않기 때문에 반 드시 해당 모기지 서비스 업체를 통해직접신청해야한다. 패니메이와 프레디 맥의 보증 을 받은 모기지는 2021년 2월 28 일 이전에 유예 프로그램이 시작 된 경우에만 연장을 신청할 수 있 다.‘연방 주택국’ (FHA),‘재향 군 인회’ (VA),‘연방 농무부’ (USDA) 의 보증을 받은 모기지는 2020년 6월 30일이전에유예프로그램을 신청한 모기지에 한해서만 연장이 가능하다. 전체 모기지 중 약 70%에 해당 하는 정부 기관 보증 모기지는 유 예 프로그램 시작 시기에 따라 최 장6개월간추가연장신청이가능 하다. 나머지 약 30%에 해당하는 모 기지는 점보 융자, 비적격 대출 등 으로 정부 기관이 보증을 서지 않 은 모기지다. 이들은 정부가 시행 하는 유예 프로그램 신청 대상은 아니지만모기지서비스업체에의 해 자체적인 유예 프로그램이 시 행되고있기때문에종료를앞두고 있다면 해당 업체 연장 여부를 문 의하는 것이 좋다.‘연방 주택 도 시 개발국’ (HUD)은 자체 유예 프 로그램 종료를 앞둔 주택 소유주 들의 연장 신청을 돕기 위해 상담 서비스를 제공하고 있다. ▶웹사이 트 :https://apps.hud.gov/offices/hsg/ sfh/hcc/hcs.cfm ◇ 보증 기관별 자체‘종료 후’ 구제옵션제공 유예 프로그램은 당초 프로그램 이 종료된 주택 소유주가 미납 페 이먼트를 일시불로 납부하거나 매 달추가금액을납부하도록고안됐 다. 하지만 코로나 팬데믹에 의한 경기침체가장기화되면서주택소 유주들의 재상환 부담을 덜어주기 위한 몇몇 옵션이 추가됐다. 추가 옵션으로는 미납 페이먼트를 당장 상환하지 않는 대신 상환 기간을 연장해 주는 것 등으로 보증 기관 에 따라 내용에는 조금씩 차이가 있다. ◆패니메이, 프레디맥 여유 자금이 있는 주택 보유자 는 미납 페이먼트를 일시불로 상 환하고 모기지 유예 프로그램을 예정대로 종료할 수 있다. 하지만 여전히 재정적인 어려움을 겪고 있는 주택 보유자는‘분할 상환 프로그램’ (Repayment Plan)을 통 해 매달 조금씩 갚아 나갈 수 있 다. 예를 들어 미납 페이먼트 금액 이 3,000달러인 경우 매달 기존 페이먼트 외에 250달러를 분할 납 부하면 12개월 후에 미납 페이먼 트 상환을 끝내고 유예 프로그램 이전의 정상 페이먼트 절차로 돌 아갈수있다. 소액의 추가 납부도 힘든 주택 보유자는‘페이먼트 유예’ (Co- vid-19 Payment Deferral) 또는융자 재조정(Loan Modification) 옵션을 고려할 수 있다. 모기지 서비스 업 체가 대출자의 소득 및 비용을 검 토한 결과 일시불 또는 추가 납부 가 불가능하다고 판단되면 페이먼 트유예옵션을선택할수있다. 페 이먼트유예옵션은미납페이먼트 를당장납부할필요없이기존모 기지 만기가 끝난 뒤에 납부하도 록 허용하는 옵션이다. 만기 이전 에주택을처분하거나재융자실시 등을통해서미납페이먼트를상환 할수도있다. 코로나19로 인한 경제적 피해가 심각해 유예 프로그램 종료 뒤 기 존 페이먼트 납부도 힘든 주택 보 유자에게는융자재조정옵션이제 시된다. 융자 재조정은 2008년 주 택시장침체직후널리시행된구 제 프로그램으로 만기 연장, 이자 율인하, 원금일부삭감등으로페 이먼트부담을줄여주는옵션이다. ◆FHA FHA도자체명칭으로패니메이, 프레디 맥과 비슷한 옵션을 제공 하고 있다. FHA가 현재 시행 중인 ‘Covid-19 Standalone Partial Claim’ 옵션 역시 유예 프로그램 종료 뒤 미납 페이먼트 상환이 힘든 주택 보유자들을대상으로제공된다. 이 옵션에 따라 그동안 밀린 페 이먼트는 2차 모기지 형태로 분류 되고 이자는 적용되지 않는다. 유 예 프로그램 종료 뒤에도 2차 모 기지에대한페이먼트를납부할필 요가 없고 집을 팔거나 재융자를 실시하는 경우 1차 모기지와 함께 전액상환에나설수있다. FHA는 주택 보유자의 경제적 피해 여부에 따라 자체 융자 재조 정 옵션인‘Covid-19 Owner Oc- cupied Loan Modification’을제공한 다. 이 옵션 역시 이자율 인하 또 는 만기 연장 등을 통해 페이먼트 부담을낮춰준다. ◆ USDA USDA는 농촌 지역 주택 구입자 들에게매우낮은다운페이먼트조 건으로 모기지 대출을 발급한다. USDA 대출자 중 유예 프로그램이 종료되는대출자도만기연장과융 자 재조정 등의 옵션을 신청할 수 있는데 다른 기관의 옵션과 내용 에조금차이가있다. USDA는 유예 프로그램이 종료 되면 5년간 그동안 밀린 주택 보 험료과 재산세를 납부할 수 있도 록 허용한다. 이 밖에도 페이먼트 가 밀린 개월 수만큼 대출 만기를 연장해미납페이먼트납부부담을 나중으로미뤄주고있다. 5년에걸친분할상환이힘든대 출자에게는 미납 페이먼트를 잔여 대출금에 포함시켜 만기를 최고 30년까지 재조정하는 옵션을 제공 한다. 재융자와 비슷한 형태로 새 로 조정되는 만기 기간 중에는 인 하된이자율이적용된다. <준최객원기자> 정부보증모기지최장6개월추가연장가능 모기지 유예 프로그램 시행으로 2008년과 같은 대규모 주택 압류 사태 위기를 넘겼다. <로이터> 보증기관별로‘분할상환, 융자조정, 만기연장’등구제옵션제공 정부 보증 모기지는 유예 프로그램 종료 뒤 최장 6개월 간 추가 연장을 신청할수있다. <로이터> 지난해 모기지 페이먼트 유예 프로그램이 실시되지 않았다면 아마 지금쯤 2008년과 같은 주택 시장 위기를 겪고 있을지 모른다. 유예 프로그램 덕분에 코로나19로 소득이 감소한 주택 소유주들이 일시 적으로나마모기지페이먼트부담을덜게됐다. 코로나 팬데믹 직후인 지난해 4월~5월 시작된 유예 프로그램에 따 라 최장 1년간 페이먼트 유예 혜택을 받을 수 있다. 따라서 이 기간 중유예프로그램을신청한주택소유주는곧프로그램종료를앞두 고있다. 인터넷재정매체‘너드월렛’(Nerdwallet)이모기지유예프 로그램종료를앞두고알아둬야할사항을정리했다.