한국일보 애틀랜타 전자신문

2021년 4월 19일 (월요일) B3 부동산 ◇모기지대출신청 주택 구입을 좌우하는 모기지 대출 승인 절차는 오퍼 수락 직후 부터 에스크로가 마감될 때까지 진행된다. 이 기간 중 대출 은행이 요구하는 각종 서류를 지체 없이 제출해야 기한 내에 승인을 받게 된다. 셀러가 오퍼를 수락하자마자 대출 은행 측에 승인 절차를 위해 필요한 서류가 무엇인지 문의하고 그동안 준비한 서류 중 빠진 서류 가 없는지 확인한다. 대출 최종 승 인 전까지 은행 측과 긴밀한 연락 을 주고받아야 하기 때문에 가급 적이면 여행 계획을 세우지 않는 것이좋다. 규정에 의해 대출 신청 뒤 3일 내에 은행은 이자율과 수수료 비 용이 기재된 대출 견적서를 제공 해야 한다. 견적서를 꼼꼼히 살펴 보고이자율‘고정’ (Lock-In) 신청 여부를 결정한다. 이자율 고정 기 간이길수록비용이따르지만요즘 처럼이자율이오르는시기에는이 자율을고정시키는것이유리하다. 대출 승인 전 바이어의 크레딧 과 소득을 재확인하는 은행이 많 아졌다. 따라서 크레딧 점수에 영 향을 줄만한 구입을 자제하는 한 편소득변동또는직장이동이발 생하지않도록관리하는것도중요 하다. ◇타이틀보험업체선정 대출 승인 조건 중 타이틀 보험 가입 규정이 있다. 타이틀 보험은 바이어 연체 발생 시 은행을 보호 하기 위한 목적이다. 타이틀 보험 업체는 바이어가 선정할 수 있지 만 대개 부동산 에이전트를 통해 타이틀보험업체를소개받는경우 가 많다. 만약 바이어가 직접 선정 하려면 시간이 걸리기 때문에 서 두르는편이좋다. 선정된 타이틀 보험 업체는 에 스크로 개시와 함께 해당 매물에 대한 소유권 관련 기록을 조사해 서 바이어에게 보고한다. 소유권 상의 오류나 채무 사항 등 중요한 내용이 기재되기 때문에 서둘러 검토한 뒤 주택 구매 계약서에 명 시된기한내에오류정정또는주 택구입여부를결정지어야한다. ◇홈인스펙션 셀러가 오퍼를 수락하자마자 홈 인스펙션 일정을 잡아야 한다. 홈 인스펙션은 매물 상태를 점검하는 절차로 코로나 팬데믹 이후 일정 잡기가 상당히 까다로워졌다. 홈 인스펙션역시에이전트를통해선 정하는 것이 일반적이지만 바이어 가직접알아보려면서두르는것이 좋다. 홈 인스펙션 일정은 최대한 빨 리잡고결과에대해셀러측과상 의하도록 한다. 홈 인스펙션에서 결함이 발견되면 셀러 측에게 수 리 또는 수리비를 요구하는 것이 일반적인데셀러측의합의를받는 데시간이꽤소요될수있다. ‘털어서 먼지 안 나는 경우 없 듯’ 새로 지은 집도 홈 인스펙션을 통해 결함이 발견된다. 신규 주택 을 구입하는 바이어도 별도의 홈 인스펙션을실시해결함여부를확 인한다. 또구입뒤일정기간동안 발생하는 결함에 대해서 분양 업 체측으로부터수리보증서를받아 두는것이안전하다. 지역에 따라 공사가 규정에 따 라 진행됐음을 증명하는‘점유 허 가서’ (Certificate of Occupancy)를 발급받아야 하기 때문에 분양 업 체에문의하도록한다. ◇주택감정 대출 신청과 함께 대출 은행 측 은 해당 매물의 정확한 시세를 점 검하기 위한 감정 작업을 실시한 다. 그런데 최근 코로나 팬데믹으 로주택감정절차에전에없던지 연이발생하고있는데주택거래가 많은지역일수록지연현상이심각 하다. 주택 감정은 대출 승인을 위한 가장중요한조건으로감정가가나 왔다고해서승인이결정되는것은 아니다. 감정가가주택구매가격보 다 낮게 나오게 되면 은행에서 승 인하는대출금액과차액이발생하 기 때문에 이에 대한 해결책이 필 요하다. 대부분 차액만큼 구매 가격을 낮추도록 셀러와 협상하는 경우가 많았지만요즘과같은셀러스마켓 에서는 협상이 잘 이뤄지지 않을 때도 많다. 이때는 바이어가 차액 을 별도로 마련해야 하는데 차액 마련이 쉽지 않으면 주택 구매가 취소되기도한다. ◇주택보험가입 모기지 대출을 통한 주택 구입 시 에스크로 마감 전 주택 보험에 반드시 가입해야 한다. 대출 은행 이대출승인조건중하나로주택 보험가입을요구하기때문이다. 주 택 보험 가입 절차는 까다롭지도 않고 시간도 많이 걸리지 않는다. 기존에 거래하는 보험 중개 업체 나 이미 가입된 보험 업체에 문의 하면 주택 보험에 쉽게 가입할 수 있다. 다만 대출 은행이 요구하는 보 상 범위에 적합한 주택 보험에 가 입해야 하기 때문에 은행 측에 미 리 문의하면 불필요한 지연을 막 을수있다. 또보상범위와보험료 가 보험 업체마다 조금씩 다르기 때문에 시간을 두고 여러 업체를 통해 알아보면 비용을 조금이나마 절약할수있다. ◇파이널워크스루 에스크로가 진행되는 동안 매물 에 예기치 않은 결함이 발생하는 수가 있다. 셀러가 매물 상태를 이 미 공개하고 홈 인스펙션도 이미 진행된뒤라다시점검하지않으면 새로 발생한 결함을 파악할 방법 이 없다. 그래서 에스크로 마감을 앞두고 매물을 최종 점검하는‘파 이널워크스루’ (Final Walkthrough) 절차가진행된다. 파이널 워크스루 절차를 통해 바이어가 신경 써서 봐야 할 사항 은여러가지다. ▶매물을처음봤 을 때와 비교해 크게 달라진 점은 없는지, ▶ 홈 인스펙션을 통해 셀 러가수리하기로합의한항목이적 절히 수리됐는지, ▶ 새로 발생한 중대 결함은 없는지 등이다. 대개 파이널 워크스루를 통해 작은 결 함이 발견되는 경우가 많다. 벽의 못 자국이나 지저분한 욕실 상태 와같은사항이발견되면수리업체 나 청소업체를 미리 알아봐 입주 전처리하도록한다. <준최객원기자> 오퍼수락기뻐하긴일러…집열쇠받기까지‘산넘어산’ 셀러가 오퍼를 수락한 뒤 에스크로를 마감할 때까지 처리해야 할 절차가 많다. <로이터> 에스크로 마감 안 되면 모든 노력 물거품 마감까지챙겨야할중요한에스크로절차들 신규주택구입시분양업체로부터수리보증을받도록한다. <로이터> 셀러가 오퍼를 수락했다고 해서 내 집이 마련됐다는 생각은 착각이 다. 열쇠를 넘겨받기 전까지 넘어야 할 ‘산’들이 많다. 가장 넘기 힘 든산은모기지대출승인을받는일이고이밖에도여러절차를처 리해야 셀러의 집이 내 집이 된다. 각 절차별로 정해진 기한이 있기 때문에 이 기한 내에 처리해야 불필요한 지연 없이 주택 구입을 마 무리지을수있다. 온라인부동산업체레드핀이주택구입시중요 한절차와주의사항을정리해봤다.