한국일보 애틀랜타 전자신문

2021년 5월 17일 (월요일) B3 부동산 ◇ ‘주택 시장 언제 붕괴될까?’ 검 색폭증 구글에서‘주택 시장 붕괴 시기’ 에대한검색이한달사이무려약 2,000%나 증가했다. 주택 시장을 바라보는일반인들의시각이불안 함을보여주는트렌드다.하지만전 문가들이 보는 시선은 다르다. 현 재 주택 시장 과열 양상은 단순히 수요와공급의원리에의한것으로 거품으로 볼 수 있는 요인이 많지 않다는 것이다. 부동산 컨설팅 업 체‘존다’(Zonda)의알리울프수 석 이코노미스트는“주택 시장 상 황이‘거품’이아니라고보기어렵 지만그렇다고주택가격이급락할 가능성도 낮다”라며 현재 주택 시 장의 특수 상황을 설명했다. 울프 이코노미스트는“치솟는 주택 가 격과 구입 열기가 지속될 것으로 보지않는다”라며“동시에주택시 장 침체 요인도 없기 때문에 주택 구입을앞둔바이어들의신중한결 정이필요한시기”라고조언했다. ◇향후 1-2년내과열양상잠잠해 질것 올해 4월 전국 주택 중간 가격은 지난해 4월보다 무려 약 17.2%나 급등해약37만5,000달러를기록 했다. 반면 같은 기간 소득은 거의 정체 수준으로 소득 수준 대비 주 택가격면에볼때는주택시장에 거품이낀것으로도볼수있다. 주 택가격이너무올라당장주택구 입에나서지못할뿐내집마련계 획을갖고있는바이어는여전히많 다. 주택 가격 상승세가 둔화되거 나소득이개선되면당장이라도주 택구입에나설잠재수요다. 일부 부동산 전문가들은 향후 1~2년간주택가격이더오르더라 도 상승폭은 상당히 둔화될 것이 라는 전망을 내놓고 있다. 올해 주 택 시장에 불고 있는 구입 열풍도 어느정도잠잠해져매물이리스팅 가격보다비싸게팔리는과열현상 도 가라앉을 것이란 전망이다. 대 니엘헤일리얼터닷컴수석이코노 미스트는“집값이 두 자릿수 비율 로장기간오르는일은없을것”이 라며 주택 가격 상승세 둔화를 예 상했다. ◇ 인플레이션 발생 시 이자율 오 를것 가파른 주택 가격 상승세를 멈출 수있는길은크게두가지다. 모기 지 이자율이 오르거나 현재 턱없 이 부족한 매물이 충분히 공급되 면 주택 가격 고공행진을 잡을 수 있다. 주택 가격이 큰 폭으로 오른 상태에서이자율마저오르면주택 구입 능력 상실로 주택 수요가 줄 어들수밖에없다. 결국수요와공 급의법칙에의해셀러들이스스로 가격을낮추는현상이나타나고주 택가격상승세도진정국면에접어 들것으로기대된다. 최근 코로나19 사태가 진정되면 소비가갑작스럽게늘어인플레이 션이발생할것이란우려가커지고 있다. 인플레이션이발생하게되면 모기지이자율상승에영향을미치 기때문에이로인한주택구입수 요위축현상이나타날수있다. 경 제 연구 기관 무디스 애널리틱스 의 마크 잰디 수석 이코노미스트 는“현장근무가늘고이자율이상 승하면 주택 시장의 거품이 일부 제거될것”이라며“일부주택가격 급등지역에서는주택가격이정체 하는등의조정현상이나타날것” 이라고전망했다. ◇ 이자율 4%-5% 진입해야 집값 하락영향 주택 시장이 조정 국면에 접어들 지 여부는 모기지 이자율 변동에 달렸다. 모기지 이자율 변동에 따 라 수요와 주택 거래에 영향을 미 치게되고결국주택가격도변동하 기 때문이다. 지난해 모기지 이자 율이 3% 미만으로 떨어졌을 당시 바이어들의주택구입능력이상승 해주택가격상승세를이끈바있 다. 그러나이자율이만약4%~5% 대에진입한다면반대로주택구입 능력 하락 현상이 나타나 주택 구 입 수요는 하락 압박을 받게 되고 주택 가격 하락으로 이어지게 된 다.무디스애널리틱스의잰디이코 노미스트는“모기지 이자율이 급 등할 경우 주택 시장의 거품이 걷 히게 된다”라고 설명했다. 모기지 이자율이급락하는반대의경우도 주택 수요 감소 요인으로 작용할 수있지만가능성은낮다. 만약이 자율이지금보다더떨어진다면주 택 가격 급등으로 인한 주택 수요 감소 현상이 발생할 수 있지만 이 자율이 현재 수준보다 낮아질 가 능성은높지않다. ◇과열원인 ‘포모’ 증후군 현재주택시장과열양상은이른 바‘포모’(FOMO·Fear Of Miss- ing Out) 증후군이이끌고있다. 지 금내집을마련하지못하면안된 다는 불안감이 바이어들의 등을 떠밀고있는데그중심에는사상최 저 수준의 이자율이 자리 잡고 있 다. 하지만 부동산 시장 전문가들 은 주택 시장 과열 양상이 우려할 만한상황이지만주택시장붕괴로 이어지지는 않을 것으로 보고 있 다. 첫번째이유는그동안신규주택 공급이충분히이뤄지지않아현재 주택 재고가 거의 바닥 수준이라 는 것이다. 2008년의 경우 지금과 반대로 신규 주택 공급 과잉이 주 택 시장 붕괴로 이어졌다. 주택 가 격이폭등하면서주택수요는감소 하고모기지연체율은치솟았지만 신규 주택이 계속 쏟아져 나왔다. 결국신규주택분양사들은경쟁적 으로 분양가를 낮추기 시작했다. 업그레이드등각종인센티브를제 공하며 신규 주택 공급 물량 처리 에 나선 분양 사도 많았다. 하지만 지금은 이 같은 현상을 찾아볼 수 없다. 현재부실모기지비율이낮은점 도 주택 시장 붕괴 가능성이 낮은 이유다. 2008년주택시장침체이 후연체위험이높은이른바‘악성 모기지’는사라졌다. 이후대출기 준이 엄격해져 현재 주택 가격이 치솟고있음에도모기지연체위험 은 그다지 높지 않다. 까다로운 대 출 기준을 통과해 주택을 구입한 주택보유자들은그동안주택가격 상승으로 현재 매우 높은 비율을 ‘주택 자산’(Equity)을 보유하고 있다.따라서주택가격이떨어지더 라도급매물로내놓을주택보유자 는많지않을전망이다. ◇당분간집값급락없다 최근 주택 구입을 앞두고‘과연 주택가격이더오를수있을까’라 는 생각에 망설이는 바이어가 적 지않다. 현재주택가격이사상최 고 수준으로 혹시‘상투’잡는 것 은 아닌가 하는 불안감 때문이다. 가장 큰 걱정은 지금 구입하는 집 을팔아야하는데만약구입한가 격을못받으면어떡하나이다.주택 가격이급락해시세가모기지대출 금보다 낮아지는 이른바‘깡통주 택’에대한걱정도많다. 전문가들은 당분간은 수요가 공 급을 크게 앞설 것으로 예상되기 때문에 주택 가격 급락에 대한 우 려는 할 필요 없다고 조언한다. 리 얼터닷컴의대니엘헤일이코노미 스트는“단기적으로주택가격하 락보다는 정체 가능성이 크다”라 고 전망했다. 존다의 울프 이코노 미스트 역시“경기 대침체와 같은 현상은 나타나지 않을 것”이라며 “주택 가격 조정기가 찾아와도 소 폭에그칠것”이라고내다봤다. <준최객원기자> 집값 오름세 심상치 않네… 2008년 같은 위기 재연될까? 주택 시장 과열 양상에 우려 증폭 소득 대비 집값 거품 있지만 펀더멘탈 튼튼해 침체 가능성 낮아 주택 가격은 천정부지로 치솟고 매물은 없는데도 집을 사겠다는 바이어는 넘쳐난다. 매물 한 채가 나오면 여러 명의 바이어가 달려들어 마치 전쟁을 방불케하는 구입 경쟁을 펼치고 있다. 얼핏 보면 주택 시장이 붕괴되기 직전인 2007 년의 모습을 보는 것 같다. 아니나 다를까 최근 주택 시장 붕괴에 대한 우려가 솔솔 나오기 시작했다. 과연 2008년 과 같은 주택 시장 침체가 재현될까? 온라인 부동산 정보 업체 리얼터닷컴이 주택 시장 침체 가능성을 짚어봤다. 주택시장과열양상으로위기재발우려가높지만발생가능성은낮다는분석이다. <로이터>