한국일보 애틀랜타 전자신문

2021년 6월 14일 (월요일) B3 부동산 ◇왜정부보증융자인가 정부 보증 융자는 일반인들의 생 각과 달리 매우 다양한 프로그램을 통해운영되고있다. 따라서각프로 그램 별 내용을 잘 이해한 뒤 가장 적합한 프로그램을 고르는 것이 중 요하다. 정부보증융자는정부금융 기관이 직접 발급하는 융자도 있지 만대부분일반대출기관이발급한 융자를 정부가 보증하는 방식이다. 정부기관이보증을서기때문에연 체가 발생하더라도 대출 기관이 보 상을받을수있다. 따라서 컨벤셔널 융자에 비해 승 인 기준이 까다롭지 않다. 예를 들 어 정부 보증 융자는 컨벤셔널 융자 에 비해 다운페이먼트 기준이나 크 레딧점수기준등이낮은경우가많 다. 따라서주택구입자금이충분하 지 않거나 크레딧 점수가 낮은 바이 어는 정부 보증 융자를 통해 내 집 마련의꿈을이뤄볼수있다. ◇ FHA 융자 ‘연방주택국’ (FHA)은 단독 주택 은 물론 임대용 다가구 주택, 가정 요양시설주택등을대상으로 1934 년부터 모기지 보험을 발급해온 주 택관련정부기관이다. 주택구입자 들에게는 낮은 다운페이먼트, 낮은 클로징 비용, 낮은 크레딧 점수 등 ‘3저승인기준’으로잘알려져있다. FHA는 융자를 직접 발급하지 않고 일반대출기관이발급한융자를보 증한다. FHA가 보증하는 융자는 일 반주택구입융자를포함, 시니어를 위한 FHA‘리저브 모기지’ , 친환경 시설 설치 목적의 에너지 효율 모기 지등으로다양하다. FHA융자가 가장 많이 활용되는 분야는 첫주택구입 시장이다. 자금 사정이 넉넉지 않는 첫주택구입자 중 낮은 다운페이먼트 기준을 활용 해 내 집 마련에 나서는 경우가 많 다. FHA 융자의 다운페이먼 기준은 주택구입가의최저약 3.5%로컨벤 셔널 융자(평균 약 15%~20%)에 비 해 매우 낮다. 크레딧 점수 기준도 최저 580점으로 주택 구입 장벽을 낮췄다. FHA융자 대출자들은 다운페이 먼트 비율이 낮아 연체 위험이 크 기 때문에 모기지 보험에 의무적으 로 가입해야 한다. 융자 금액의 약 1.75%에 해당하는 모기지 보험료를 주택 구입 시 납부해야 하고 이후 에도‘담보대출비율’ (LTV)에 따라 일정 금액의 보험료를 매달 납부해 야한다. 모기지보험요율은대략약 0.45%~1.05%로 LTV가 낮거나 대출 만기가짧을수록낮아진다. ◇ USDA 융자 ‘연방농무부’ (USDA)는 저소득층 을대상으로자체예산을활용, 주택 구입 융자를 직접 발급한다. USDA 는 현재 농촌 지역에 거주 중이거 나농촌지역에주택을구입하는바 이어를 대상으로 융자를 발급하며 ‘Single Family Housing Guaranteed Loan Program’과‘Single Family Housing Direct Home Loans’ 등 두 프로그램을 운영한다. 두 프로그램 모두 최저 크레딧 점수 기준은 640 점이고 구입 대상 주택은 USDA가 지정한 농촌 지역에 위치해야 한다. USDA 는대개인구 3만 5,000명미 만의 농촌 소도시를 융자 대상 지역 으로지정하고있다. Guaranteed Loan Program은 농촌 지역 주택 구입자나 주택 개량을 원 하는 주택 보유자를 대상으로 발급 되는융자보증프로그램이다. USDA 가승인한대출기관이융자를발급 하고 융자액의 90%까지 보증되기 때문에다운페이먼트가없어도주택 구입이가능한것이가장큰장점이 다. 대출자의소득은해당지역중간 가구소득의 115%를넘으면신청자 격에서 제외된다. 대출자의 크레딧 기록에 따라 결정되는 이자율은 컨 벤셔널 융자에 적용되는 이자율보다 낮은편이다. Direct Home Loans은 USDA가 저 소득층 또는 빈곤층을 대상으로 직 접 발급하는 주택 구입 융자로 일정 기간 동안 모기지 페이먼트를 지원 하는 방식으로 운영된다. 대출자의 가구조정소득을기준으로대출자 격을 검토하며 다운페이먼트 없이도 혜택을받을수있다. 이자율은 최저 1%로 매우 낮고 상환 기간은 최장 38년까지 연장할 수 있다. 구입 대상 주택은 2,000평 방피트미만이며주택건축, 개조목 적의융자도발급한다. ◇ VA융자 ‘연방 재향 군인회’ (VA)는 현역 군인, 참전 용사, 군관계자 배우자에 게 발급되는 주택 융자를 보증한다. VA융자 역시‘제로 다운페이먼트’가 가능해 약 90%에 해당하는 VA융자 대출자들이다운페이먼트없이주택 을마련하고있다. VA가 자체적으로 적용하는 최소 크레딧 점수 기준도 없고 모기지 보 험 규정도 적용하지 않는 등 다른 정부 융자에 비해 승인 기준이 덜 까다롭다. VA가자체적용하는크레 딧 점수 기준은 없지만 VA융자 참 여 대출 기관들이 최저 크레딧 점 수 기준으로 약 580점~660점대를 운영하고 있다. VA융자 시 부과되는 클로징 비용 역시 낮은 편이지만 약 1.4%~3.6%에 달하는 VA 펀딩 수수 료를 일시불로 납부해야 하는 부담 이 있다. VA는 기존 대출자 중 재융 자를 희망하는 경우에도 융자 보증 에나서고있다. VA는 아메리카 원주민 군관계자 또는 원주민과 결혼한 군관계자들 대상으로 한 융자 프로그램‘NADL’ (Native American Direct Loans)을운 영한다. NADL 역시 VA융자와 마 찬가지로‘제로 다운페이먼트’ 조건 을 제공하며 모기지 보험 가입 의 무도 없는 것이 장점이다. 낮은 수준 의 이자율이 최장 30년간 적용되는 NADL은 필요시 1차례 이상 신청이 가능하다. VA융자처럼 펀딩 수수료 가 부과되고 소득 증명 절차가 진행 된다. <준최객원기자> ■부동산금리 •고정금리 이자율 수수료 30년 2.99% 0.6% 15년 2.27% 0.6% •변동금리 이자율 수수료 마진 1/5년 2.64% 0.2% 2.75% 자료:프레디맥6월9일기준(Margin: 은행부과금리) 정부보증융자,저소득층주택구입장벽대폭낮춰 일부프로그램다운페이먼트없어도구입가능 다운페이먼트 없고 크레딧 점수도 낮은데$ 저소득층주택구입지원목적의다양한정부융자프로그램이시행되고있다. <준최객원기자> FHA는 친환경 주택 시설 설치를 지원하는‘에너지 효율 모기지’ 프로그램을 운영한다. <로이터> 주택 구입 시 반드시 필요한 모기지 대출. 최근 집값이 크게 오르고 모기지 이자율은 낮아 대부분의 바이어들이 모기지 대출을 끼고 주택 을 구입하고 있다. 모기지 대출은 크게 정부 보증이 없는‘컨벤셔널 융 자’(Conventional Loan)와 정부 금융 기관이 보증을 서는 융자 등 두 가지로 나뉜다. 정부 보증 융자는 컨벤셔널 융자에 비해 승인 기준이 덜 까다롭고 이자율도 비교적 낮은 것이 장점이다. 반면 다양한 프로 그램이운영되고있고프로그램에따라승인기준이각각달라자신에 게적합한프로그램을잘이해하는것이무엇보다중요하다. 최고의 광고효과 한국일보 www.HiGoodDay.com