한국일보 애틀랜타 전자신문

2021년 6월 28일 (월요일) B3 부동산 ◇캐시오퍼 여러 명의 바이어가 경쟁하는 경 우 전액 현금 구매 조건의‘캐시 오 퍼’ (Cash Offer)를 제시한 바이어가 늘‘승자’ 대접을 받는다. 캐시 오퍼 는 모기지 대출을 끼지 않고 구매 대금 전액을 현금으로 지불하는 조 건의오퍼다. 모기지대출을낀오퍼는대출승 인이나지않아거래가중간에깨질 위험이 있지만 캐시 오퍼는 그런 위 험이 없다. 그래서 셀러들은 가격이 조금낮아도대출을끼지않은캐시 오퍼를선호한다. 캐시 오퍼를 위해 현금을 마련하 는 일은 물론 쉽지 않다. 그래서 일 부바이어는다른목적으로모아둔 현금 자산을 최대한 동원하기도 하 고 부모의 개인 은퇴 계좌를 깨서 현금을 지원받기도 한다. 일단 캐시 오퍼를 통해 내 집 마련에 성공한 바이어 중 일부는 주택 구입 뒤‘캐 시 아웃’ (Cash Out) 재융자를 통해 주택 구입으로 나간 현금을 보충하 기도한다. ◇대출승인이빠른은행 캐시 오퍼가 힘들다면 융자 사전 승인을받는 것은필수다. 구입경쟁 이전혀없는시기에도융자사전승 인없이주택구입에나서는것은총 없이 전쟁터와 나가는 것과 마찬가 지다. 융자사전승인은오퍼를제출 할 때 시기를 불문하고 반드시 필요 한 절차지만 요즘처럼 경쟁이 과열 된 시기에는 조금 더 적극적인 전략 이필요하다. 여러 대출 은행 중에서도 모기지 대출승인절차가빠른은행을통해 사전 승인을 받게 되면 경쟁력 있는 오퍼 조건을 갖출 수 있다. 일부 부 동산에이전트에따르면 7일만에대 출 승인을 해주는 은행이 있는데 이 같은 은행을 통해 사전 승인을 받으 면캐시오퍼와동등한조건의오퍼 로인정받을수있다. 셀러 측에게 직접 연락해 셀러가 선호하는 조건에 맞춰 대출을 발급 해주는적극적인대출은행도있다. 이사 준비를 해야 하는 셀러는 에스 크로 기간이 너무 짧으면 오히려 부 담을 느낄 수 있다. 이럴 경우 대출 은행이 셀러의 이사 준비 또는 새 집 구입 시기에 맞춰 대출 발급 시 기를 조정해 주면 셀러의 부담을 덜 수있다. ◇에스컬레이션조항 요즘처럼 주택 시장이 과열된 시 기에는‘에스컬레이션 조항’ (Esca- lation Clause)이 오퍼에 자주 등장한 다. 여러명의바이어가오퍼를제출 하는 이른바 복수 오퍼가 일반적인 현상처럼 여겨지는 요즘 셀러는 여 러 명의 바이어를 상대로 동시다발 적으로 협상을 진행하는 작업을 꺼 린다. 그래서 바이어를 상대로 아예 처음부터 최상의 조건으로 오퍼를 제시하라고요구하는셀러가많다. 제출된오퍼중가장좋은조건의 오퍼만선별해거래를진행하겠다는 의도다.‘셀러스마켓’에서는어찌보 면당연한요구처럼볼수있지만바 이어 입장에서는 단 한 번의 기회밖 에 주어지지 않는 매우 불리한 조 건이다. 이처럼오퍼경쟁에서이겨야하 지만 다른 바이어의 오퍼 조건을 파악하기 힘들 때 에스컬레이션 조항이많이사용된다. 에스컬레이션 조항은 예를 들어 30만 달러에 오퍼를 제시하면서 만약 더 높은 가격의 오퍼가 제시 되면 최고 35만 달러까지 가격을 조정하겠는조건의조항이다. 만약 경쟁 바이어가 34만 달러에 오퍼 를 제시하더라도 오퍼 가격을 35만 달러까지 올릴 것을 약속했기 때문 에 경쟁력이 높아지는 셈이다. 셀러 측은기존오퍼가격보다높은가격 의 오퍼가 제출됐다는 것을 증명해 야 에스컬레이션 조항의 효력이 발 생한다. ◇홈인스펙션조항일부수정 셀러가 모기지 대출 조건 다음으 로 부담을 느끼는 조건이 홈 인스펙 션 조건이다. 홈 인스펙션 조건은 주 택거래기간중바이어가주택점검 을 실시해 만약 문제점이 발견되면 거래를 취소할 수 있다는 조건이다. 이미결함이있는것을알고있는셀 러는 홈 인스펙션 조건이 포함된 오 퍼를부담스러워할수밖에없다. 그래서 최근 바이어들 중 상당수 가 셀러들이 꺼리는 홈 인스펙션 조 건을 삭제한 오퍼를 많이 제출하는 데 부작용이 적지 않다. 주택 구입 뒤중대한결함이발견돼후회는물 론 막대한 수리비로 이어지는 경우 도많기때문이다. 홈인스펙션조건 을삭제하는대신내용을일부수정 하는 방식으로 셀러의 부담과 바이 어의위험을동시낮출수있다. 예를 들어 홈 인스펙션을 실시하 지만 발견된 문제에 대해서는 셀러 측의 책임을 묻지 않겠다는 내용을 포함한다. 그리고 만약 발견된 문제 가 심각해 에스크로를 취소해야 한 다면입금된디파짓중절반만바이 어에게 환불된다는 조건이다.‘털어 서 먼지 안 나는’ 집이 없기 때문에 이미 결함 사실을 알고 있는 셀러는 수정홈인스펙션조건이들어간오 퍼를부담없이수락할수있다. ◇감정가차액보전 집을 사겠다는 사람이 많아 마음 같아서는 집값을 마음대로 올리고 싶은 셀러가 대부분이다. 하지만 집 값을 마음대로 올리지 못하는 이유 가 한 가지 있다. 감정가 조건이 포 함된 오퍼의 경우 셀러가 내놓은 가 격이 적정 시세보다 높을 경우 거래 가깨질확률이높기때문이다. 모기지 대출을 통한 주택 구입의 경우 매물의 적정 시세를 산정하는 감정절차가진행된다. 대출은행측 에 의해 진행되는 절차로 매물의 시 세를 계약 가격과 비교해 적정한 지 를 판단하기 위한 목적이다. 감정을 통해 산정된 시세를 기준으로 모기 지대출발급액도결정된다. 만약 계약 가격이 감정가보다 높 을 경우 바이어는 대출 은행으로부 터 주택 구입에 필요한 금액을 전액 대출받지 못하게 돼 거래가 취소되 기 쉽다. 대출을 낀 오퍼는 감정을 반드시 실시해야 하는데 계약 가격 과의 차이가 날 것으로 예상된다면 계약 가격과 감정가 차이를 보전하 겠다는 조건을 제시해 셀러의 부담 을덜어줄수있다. 예를들어 35만달러에구입계약 을 체결했지만 감정가가 32만 달러 밖에나오지않은경우차액에해당 하는 3만 달러를 바이어가 추가로 지불해 중도 취소 없이 거래를 진행 하겠다고약속하는조건이다. 감정가 보전 조건을 제시할 때 주의해야 할 점은 해당 매물의 적정 시세를 어느 정도 파악하고 있어야 한다는 것이 다. 적정 시세보다 셀러가 제시한 가 격이 너무 비싸다면 바이어의 위험 부담이그만큼높아진다. <준최객원기자> S Thursday, June 24, 2021 ■부동산금리 •고정금리 이자율 수수료 30년 2.93% 0.7% 15년 2.24% 0.6% •변동금리 이자율 수수료 마진 1/5년 2.52% 0.3% 2.75% 자료:프레디맥6월23일기준(Margin: 은행부과금리) 셀러 가려운 곳 긁어주는 적극적인 오퍼 내세워야 에스컬레이션조항, 감정가차액보전등공격적조건도 주택구입경쟁아무리치열해도‘승자’는반드시있다 셀러의부담을덜어주는조건의오퍼가성공할확률이높다. <준최객원기자> 지금 내 집 마련을 위해 주택 시장에 나와 있는 바이어들은 그야말 로‘생지옥’을 경험 중이다. 집값이 하루가 다르게 오르고 있지만 집을 사려는 사람들이 좀처럼 줄지 않아 주택 구입이 여간 힘든 시기가 아 니다. 올해 1분기 주택 거래는 작년 1분기에 비해 약 20%나 급증했고 지난 4월주택중간가격은 1년전보다무려약 19%나치솟았다. 이처럼 주택 구입 광풍이 불어닥치는 와중에도 내 집 마련에 성공하 는 사람들은 반드시 있다. 마치 전쟁과도 같은 주택 구입 경쟁에서 승 리하는 그들만의 비결이라도 있는 것일까? USA뉴스앤월드리포트가 주택구입경쟁을뚫을수있는오퍼전략을소개했다. ◇캐시오 경쟁하는 우 전액 현금 구매 조건의‘캐시 오 퍼’ (Cash Offer)를 제시한 바이어가 늘‘ ’ . 캐 오퍼 는 기 대출 끼 않고 구매 대금 전액을 하는 조 건의오퍼다. 모기지대출을낀오퍼는대출승 인이나지않아거래가중간에깨질 위험이 있지만 캐시 오퍼는 그런 위 험이 없다. 그래서 셀러들은 가격이 조금낮아도대출을끼지않은캐시 오퍼를선호한다. 캐시 오퍼를 위해 현금을 마련하 는 일은 물론 쉽지 않다. 그래서 일 부바이어는다른목적으로모아둔 현금 자산을 최대한 동원하기도 하 고 부모의 개인 은퇴 계좌를 깨서 현금을 지원받기도 한다. 일단 캐시 오퍼를 통해 내 집 마련에 성공한 바이어 중 일부는 주택 구입 뒤‘캐 시 아웃’ (Cash Out) 재융자를 통해 주택 구입으로 나간 현금을 보충하 기도한다. ◇대출승인이빠른은행 캐시 오퍼가 힘들다면 융자 사전 승인을받 것은필수다. 구입경쟁 이전혀없는시기에도융자사전승 인없이주택구입에나서는것은총 없이 전쟁터와 나가는 것과 마찬가 지다. 융자사전승인은오퍼를제출 할 때 시기를 불문하고 반드시 필요 한 절차지만 요즘처럼 경쟁이 과열 된 시기에는 조금 더 적극적인 전략 이필요하다. 여 대 행 에서도 모기지 대출승인절차가빠른은행을통해 사전 승인을 받게 경 있 오퍼 수 있 . 일부 동 이 트에 면 7일만에대 출 승인 해주는 은행이 있는 같 은행 통 사전 승인을 받으 면캐시오 동 오퍼 로인정받을수있다. 셀러 측에게 직접 연락해 셀러가 선호하는 조건에 맞춰 대출을 발급 해주는적극적인대출은행도있다. 이사 준비를 해야 하는 셀러는 에스 크로 기간이 너무 짧으면 오히려 부 담을 느낄 수 있다. 이럴 경우 대출 은행이 셀러의 이사 준비 또는 새 집 구입 시기에 맞춰 대출 발급 시 기를 조정해 주면 셀러의 부담을 덜 수있다. ◇에스컬레이션조항 요즘처럼 주택 시장이 과열된 시 기에는‘에스컬레이션 조항’ (Esca- lation Clause)이 오퍼에 자주 등장한 다. 여러명의바이어가오퍼를제출 하는 이른바 복수 오퍼가 일반적인 현상처럼 여겨지는 요즘 셀러는 여 러 명의 바이어를 상대로 동시다발 적으로 협상을 진행하는 작업을 꺼 린다. 그래서 바이어를 상대로 아예 처음부터 최상의 조건으로 오퍼를 제시하라고요구하는셀러가많다. 제출된오퍼중가장좋은조건의 오퍼만선별해거래를진행하겠다는 의도다.‘셀러스마켓’에서는어찌보 면당연한요구처럼볼수있지만바 이어 입장에서는 단 한 번의 기회밖 에 주어지지 않는 매우 불리한 조 건이다. 이처럼오퍼경쟁에서이겨야하 지만 다른 바이어의 오퍼 조건을 파악하기 힘들 때 에스컬레이션 조항이많 사용된다. 에스컬레이션 조항은 예를 들어 30만 달러에 오퍼를 제시하면서 만약 더 높은 가격의 오퍼가 제시 되면 최고 35만 달러까지 가격을 조정하겠는조건의조항이다. 만약 경쟁 바이어가 34만 달러에 오퍼 를 제시하더라도 오퍼 가격을 35만 달러까지 올릴 것을 약속했기 때문 에 경쟁력이 높아지는 셈이다. 셀러 측은기존오퍼가격보다높은가격 의 오퍼가 제출됐다는 것을 증명해 야 에스컬레이션 조항의 효력이 발 생한다. ◇홈인스펙션조항일부수정 셀러가 모기지 대출 조건 다음으 로 부담을 느끼는 조건이 홈 인스펙 션 조건이다. 홈 인스펙션 조건은 주 택거래기간중바이어가주택점검 을 실시해 만약 문제점이 발견되면 거래를 취소할 수 있다는 조건이다. 이미결함이있는것을알고있는셀 러는 홈 인스펙션 조건이 포함된 오 퍼를부담스러워할수밖에없다. 그래서 최근 바이어들 중 상당수 가 셀러들이 꺼리는 홈 인스펙션 조 건을 삭제한 오퍼를 많이 제출하는 데 부작용이 적지 않다. 주택 구입 뒤중 결함이발견돼후회는물 론 막대한 수리비로 이어지는 경우 도많기때문이다. 홈인스펙션조건 을삭제하는대신내용을일부수정 하는 방식으로 셀러의 부담과 바이 어의위험을동시낮출수있다. 예를 들어 홈 인스펙션을 실시하 지만 발견된 문제에 대해서는 셀러 측의 책임을 묻지 않겠다는 내용을 포함한다. 그리고 만약 발견된 문제 가 심각해 에스크로를 취소해야 한 다면입금된디파짓중절반만바이 어에게 환불된다는 조건이다.‘털어 서 먼지 안 나는’ 집이 없기 때문에 이미 결함 사실을 알고 있는 셀러는 수정홈인스펙션조건이들어간오 퍼를부담없이수락할수있다. ◇감정가차액보전 집을 사겠다는 사람이 많아 마음 같아서는 집값을 마음대로 올리고 싶은 셀러가 대부분이다. 하지만 집 값을 마음대로 올리지 못하는 이유 가 한 가지 있다. 감정가 조건이 포 함된 오퍼의 경우 셀러가 내놓은 가 격이 적정 시세보다 높을 경우 거래 가깨질확률이높기때문이다. 모기지 대출을 통한 주택 구입의 경우 매물의 적정 시세를 산정하는 감정절차가진행된다. 대출은행측 에 의해 진행되는 절차로 매물의 시 세를 계약 가격과 비교해 적정한 지 를 판단하기 위한 목적이다. 감정을 통해 산정된 시세를 기준으로 모기 지대출발급액도결정된다. 만약 계약 가격이 감정가보다 높 을 경우 바이어는 대출 은행으로부 터 주택 구입에 필요한 금액을 전액 대출받지 못하게 돼 거래가 취소되 기 쉽다. 대출을 낀 오퍼는 감정을 반드시 실시해야 하는데 계약 가격 과의 차이가 날 것으로 예상된다면 계약 가격과 감정가 차이를 보전하 겠다는 조건을 제시해 셀러의 부담 을덜어줄수있다. 예를들어 35만달러에구입계약 을 체결했 만 감정가가 32만 달러 밖에나오지않은경우차액에해당 하는 3만 달러를 바이어가 추가로 지불해 중도 취소 없이 거래를 진행 하겠다고약속하는조건이다. 감정가 보전 조건을 제시할 때 주의해야 할 점은 해당 매물의 적정 시세를 어느 정도 파악하고 있어야 한다는 것이 다. 적정 시세보 셀러가 제시한 가 격이 너무 비싸다면 바이어의 위험 부담이그만큼높아진다. <준최객원기자> S hursday, June 24, 2021 ■부동산금리 •고정금리 이자율 수수료 30년 2.93 0.7 15년 2.24% 0.6% •변동금리 이자율 수수료 마진 1/5년 2.52% 0.3% 2.75% 자료:프레디맥6월23일기준(Margin: 은행부과금리) 가 어 적 인 오퍼 내세 야 스 , 가차 보전등공격적조건 셀러의부담을덜어주는조건의오퍼가성공할확률이높다. <준최객원기자> 나와 는 어들은 그야말 로 ’을 . 집 가 게 르 려 사람 이 처 지 아 아 다. 분 주택 래 분기 비해 약 2 나 4 주 중 가 약 9 나 . 이 주택 이 와중 내 집 마련 람 은 . 쟁과도 같 택 승 리하 그들만의 ? S . ◇캐시오퍼 여러 명의 바이어가 경쟁하는 경 우 전액 현금 구매 조건의‘캐시 오 퍼’ (Cash Offer)를 제시한 바이어가 늘‘승자’ 대접을 받는다. 캐시 오퍼 는 모기지 대출을 끼지 않고 구매 대금 전액을 현금으로 지불하는 조 건의오퍼다. 모기지대출을낀오퍼는대출승 인이나지않아거래가중간에깨질 위험 있 만 캐시 오퍼는 그런 위 험이 없다. 그래서 셀러들은 가격이 조금낮아도대출을끼지않은캐시 오퍼를선호한다. 캐시 오퍼를 위해 현금을 마련하 는 일은 물론 쉽지 않다. 그래서 일 부바이어는다른목적으로모아둔 현금 자산을 최대한 동원하기도 하 고 부모의 개인 은퇴 계좌를 깨서 현금을 지원받기도 한다. 일단 캐시 오퍼를 통해 내 집 마련에 성공한 바이어 중 일부는 주택 구입 뒤‘캐 시 아웃’ (Cash Out) 재융자를 통해 주택 구입으로 나간 현금을 보충하 기도한다. ◇대출승인이빠른은행 캐시 오퍼가 힘들다면 융자 사전 승인을받는 것은필수 . 구입경쟁 이전혀없는시기에도융자사전승 인없이주택구입에나서는것은총 없 쟁터와 나가는 것과 마찬가 지다. 융자사전승인은오퍼를제출 할 때 시기를 불문하고 반드시 필요 한 절차지만 요즘처럼 경쟁이 과열 된 시기에는 조금 더 적극적인 전략 이필요하다. 여러 대출 은행 중에서도 모기지 대출승인절차가빠른은행을통해 사전 승인을 받게 되면 경쟁력 있는 오퍼 조건을 갖출 수 있다. 일부 부 동산에이전트에따르면 7일만에대 출 승인을 해주는 은행이 있는데 이 같은 은행 통해 사전 승인을 받으 면캐시오퍼와동등한조건의오퍼 로인정받을수있다. 셀러 측에게 직접 연락해 셀러가 선호하는 조건에 맞춰 대출을 발급 해주는적극적인대출은행도있다. 이사 준비를 해야 하는 셀러는 에스 크로 기간이 너무 짧으면 오히려 부 담을 느낄 수 있다. 이럴 경우 대출 은행이 셀러의 이사 준비 또는 새 집 구입 시기에 맞춰 대출 발급 시 기를 조정해 주면 셀러의 부담을 덜 수있다. ◇에스컬레이션조항 요즘처럼 주택 시장이 과열된 시 기에는‘에스컬레이션 조항’ (Esca- lation Clause)이 오퍼에 자주 등장한 다. 여러명의바이어가오퍼를제출 하는 이른바 복수 오퍼가 일반적인 현상처럼 여겨지는 요즘 셀러는 여 러 명의 바이어를 상대로 동시다발 적으로 협상을 진행하는 작업을 꺼 린다. 그래서 바이어를 상대로 아예 처음부터 최 의 조건으로 오퍼를 제시하라고요구하는셀러가많다. 출된오퍼중가장좋은조건의 오퍼만선별해거래를진행하겠다는 의도다.‘셀러스마켓’에서는어찌보 면당연한요구처럼볼수있지만바 이어 입장에서는 단 한 번의 기회밖 에 주어지지 않 매우 불리한 조 건이다. 이처럼오퍼경쟁에서이겨야하 지만 다른 바이어의 오퍼 조건을 파악하기 힘들 때 에스컬레이션 조항이많이사용된다. 에스컬레이션 조항은 예를 들어 30만 달러에 오퍼를 제시하면서 만약 더 높은 가격의 오퍼가 제시 되면 최고 35만 달러까지 가격을 조정하겠는조건의조항이다. 만약 경쟁 바이어가 34만 달러에 오퍼 를 제시하더라도 오퍼 가격을 35만 달러까지 올릴 것을 약속했기 때문 에 경쟁력이 높아지는 셈이다. 셀러 측은기존오퍼가격보다높은가격 의 오퍼가 제출됐다는 것을 증명해 야 에스컬레이션 조항의 효력이 발 생한다. ◇홈인스펙션조항일부수정 셀러가 모기지 대출 조건 다음으 로 부담을 느끼는 조건이 홈 인스펙 션 조건이다. 홈 인스펙션 은 주 택거래기간중바이어가주택점검 을 실시해 만약 문제점이 발견되면 거래를 취소할 수 있다는 조건이다. 이미결함이있는것을알고있는셀 러는 홈 인스펙션 조건이 포함된 오 퍼를부담스러워할수밖에없다. 그래서 최근 바이어들 중 상당수 가 셀러들이 꺼리는 홈 인스펙션 조 건을 삭제한 오퍼를 많이 제출하는 데 부작용이 적지 않다. 주택 구입 뒤중대한결함이발견돼후회는물 론 막대한 수리비로 이어지는 경우 도많기때문이다. 홈인스펙션조건 을삭제하는대신내용을일부수정 하는 방식으로 셀러의 부담과 바이 어의위험을동시낮출수있다. 예를 들어 홈 인스펙션을 실시하 지만 발견된 문제에 대해서는 셀러 측의 책임을 묻지 않겠다는 내용을 포함한다. 그리고 만약 발견된 문제 가 심각해 에스크로를 취소해야 한 다면입금된디파짓중절반만바이 어에게 환불된다는 조건이다.‘털어 서 먼지 안 나는’ 집이 없기 때문에 이미 결함 사실을 알고 있는 셀러는 수정홈인스펙션조건이들어간오 퍼를부담없이수락할수있다. ◇감정가차액보전 집을 사겠다는 사람이 많아 마음 같아서는 집값을 마음대로 올리고 싶은 셀러가 대부분이다. 하지만 집 값을 마음대로 올리지 못하는 이유 가 한 가지 있다. 감정가 조건이 포 함된 오퍼의 경우 셀러가 내놓은 가 격이 적정 시세보 높을 경우 거래 가깨질확률이높기때문이다. 모기지 대출을 통한 주택 구입의 경우 매물의 적정 시세를 산정하는 감정절차가진행된다. 대출은행측 에 의해 진행되는 절차로 매물의 시 세를 계약 가격과 비교해 적정한 지 를 판단하기 위한 목적이다. 감정을 통해 산정된 시세를 기준으로 모기 지대출발급액도결정된다. 만약 계약 가격이 감정가보다 높 을 경우 바이어는 대출 은행으로부 터 주택 구입에 필요한 금액을 전액 대출받지 못하게 돼 거래가 취소되 기 쉽다. 대출을 낀 오퍼는 감정을 반드시 실시해야 하는데 계약 가격 과의 차이가 날 것으로 예상된다면 계약 가격과 감정가 차이를 보전하 겠다는 조건을 제시해 셀러의 부담 을덜어줄수있다. 예를들어 35만달러에구입계약 을 체결했지만 감정가가 32만 달러 밖에나오지않은경우차액에해당 하는 3만 달러를 바이어가 추가로 지불해 중도 취소 없이 거래를 진행 하겠다고약속하는조건 다. 감정가 보전 조건을 제시할 때 주의해야 할 점은 해당 매물의 적정 시세를 어느 정도 파악하고 있어야 한다는 것이 다. 적정 시세보다 셀러가 제시한 가 격이 너무 비싸다면 바이어의 위험 부담 그만큼높아진다. <준최객원기자> S Thursday, June 24, 2021 ■부동산금리 •고정금리 이자율 수수료 30년 2.93% 0.7% 15년 2.24% 0.6% •변동금리 이자율 수수료 마진 1/5년 2.52% 0.3% 2.75% 자료:프레디맥6월23일기준(Margin: 은행부과금리) 셀러 가려운 곳 긁어주는 적극적인 오퍼 내세워야 에스컬레이션조항, 감정가차액보전등공격적조건도 경 아 치 ’는반 있 셀러의부담을덜어주는조건의오퍼가성공할확률이높다. <준최객원기자> 지금 내 집 마련을 위해 주택 시장에 나와 있는 바이어들은 그야말 로‘생지옥’을 경험 중이다. 집값이 하루가 다르게 오르고 있지만 집을 사려는 사람들이 좀처럼 줄지 않아 주택 구입이 여간 힘든 시기가 아 니다. 올해 1분기 주택 거래는 작년 1분기에 비해 약 20%나 급증했고 지난 4월주택중간가격은 1년전보다무려약 19%나치솟았다. 이처럼 주택 구입 광풍이 불어닥치는 와중에도 내 집 마련에 성공하 는 사람들은 반드시 있다. 마치 전쟁과도 같은 주택 구입 경쟁 서 승 리하는 그 만의 비결이라도 있는 것일까? USA뉴스앤월드리포트가 주택구입경쟁을뚫을수있는오퍼전략을소개했다. ◇캐시오퍼 여러명의바이어가경쟁하는경 우전액현금구매조건의‘캐시오 퍼’(CashOffer)를제시한바이어 가 늘‘승자’대접을 받는다. 캐시 오퍼는 모기지 대출을 끼지 않고 구매대금전액을현금으로지불하 는조건의오퍼다. 모기지대출을낀오퍼는대출승 인이 나지 않아 거래가 중간에 깨 질 위험이 있지만 캐시 오퍼는 그 런 위험이 없다. 그래서 셀러들은 가격이 조금 낮아도 대출을 끼지 않은캐시오퍼를선호한다. 캐시오퍼를위해현금을마련 는일은물론쉽지않다. 그래서일 부 바이어는 다른 목적으로 모아 둔현금자산을최대한동원하기도 하고 부모의 개인 은퇴 계좌를 깨 서 현금을 지원받기도 한다. 일단 캐시오퍼를통해내집마련에성 공한바이어중일부는주택구입 뒤‘캐시아웃’(CashOut)재융자 를통해주택구입으로나간현금 을보충하기도한다. ◇대출승인이빠른은행 캐시오퍼가힘들다면융자사전 승인을받는것은필수다. 구입경 쟁이 전혀 없는 시기에도 융자 사 전 승인 없이 주택 구입에 나서는 것은 총 없이 전쟁터와 나가는 것 과 마찬가지다. 융자 사전 승인은 오퍼를제출할때시기를불문하고 반드시필요한절차지만요즘처럼 경쟁이과열된시기에는조금더적 극적인전략이필요하다. 여러대출은행중에서도모기지 대출 승인 절차가 빠른 은행을 통 해 사전 승인을 받게 되면 경쟁력 있는오퍼조건을갖출수있다. 일 부부동산에이전트에따르면 7일 만에 대출 승인을 해주는 은행 있는데 이 같은 은행을 통해 사전 승인을 받으면 캐시 오퍼와 동등 한 조건의 오퍼로 인정받을 수 있 다. 셀러측에게직접연락해셀러 가 선호하는 조건에 맞춰 대출을 발급해 주는 적극적인 대출 은행 도있다. 사준비를해야하는셀 러는 에스크로 기간이 너무 짧으 면오히려부담을느낄수있다. 이 럴 경우 대출 은행이 셀러의 이사 준비또는새집구입시기에맞춰 대출 발급 시기를 조정해 주면 셀 러의부담을덜수있다. ◇에스컬레이션조항 요즘처럼 주택 시장이 과열된 시기에는‘에스컬레이션 조항’ (Escalation Clause)이 오퍼에 자 주 등장한다. 여러 명의 바이어가 오퍼를 제출하는 이른바 복수 오 퍼가일반적인현상처럼여겨지는 요즘 셀러는 여러 명의 바이어를 상대로동시다발적으로협상을진 행하는 작업을 꺼린다. 그래서 바 이어를상대로아예처음부터최상 조건으로오퍼를제시하라고요 구하는셀러가많다. 제출된오퍼중가장좋은조건의 오퍼만선별해거래를진행하겠다 는의도다.‘셀러스마켓’에서는어 찌보면당연한요구처럼볼수있 지만 바이어 입장에서는 단 한 번 의 기회밖에 주어지지 않는 매우 불리한조건 다. 이처럼 오퍼 경쟁에서 이겨야 하 지만 다른 바이어의 오퍼 조건을 파악하기힘들때에스컬레이션조 항이많이사용된다. 에스컬레이션 조항은 예를 들어 30만 달러에 오퍼를 제시하면서 만약 더 높은 가격의 오퍼가 제시 되면 최고 35만 달러까지 가격을 조정하겠는조건의조항이다.만약 경쟁 바이어가 34만 달러에 오퍼 를 제시하더라도 오퍼 가격을 35 만 달러까지 올릴 것을 약속했기 때문에경쟁력이높아지는셈이다. 셀러 측은 기존 오퍼 가격보다 높 은 가격의 오퍼가 제출됐다는 것 을증명해야에스컬레이션조항의 효력이발생한다. ◇홈인스펙션조항일부수정 셀러가모기지대출조건다음으 로 부담을 느끼는 조건이 홈 인스 펙션 조건이다. 홈 인스펙션 조건 은주택거래기간중바이어가주 택 점검을 실시해 만약 문제점이 발견되면거래를취소할수있다는 조건이다. 이미 결함이 있는 것을 알고 있는 셀러는 홈 인스펙션 조 건이포함된오퍼를부담스러워할 수밖에없다. 그래서최근바이어들중상당수 가 셀러 이 꺼리는 홈 인스펙션 조건을 삭제한 오퍼를 많이 출 하는데 부작용이 지 않다. 주택 구입 뒤 중대한 결함이 발견돼 후 회는물론막대한수리비로이어지 는경우도많기때문 . 홈인스 펙션조건을삭제하는대신내용을 일부 수정하 방식으로 셀러의 부담과바이어의위험을동시낮출 있다. 예를 들어 홈 인스펙션을 실시하 지만발견된문제에대해서는셀러 측의책임을묻지않겠다는내용을 포함한다. 그리고 만약 발견된 문 제가심각해에스크로를취소해야 한다면 입금된 디파짓 중 절반만 바이어에게환불된다는 이다. ‘털어서 먼지 안 나는’집이 없기 때문에 이미 결함 사실을 알고 있 는 셀러는 수정 홈 인스펙션 조건 이 들어간 오퍼를 부담 없이 수락 할수있다. ◇감정가차액보전 집을사겠다는사람이많아마음 같아서는 집값을 마음대 올리 고 싶은 셀러가 대부분이다. 하지 만 집값을 마음대로 올리지 못하 는이유가한가지있다. 감정가조 건이 포함된 오퍼의 경우 셀러가 내놓은가격이적정시세보다높을 경우 거래가 깨질 확률이 높기 때 문이다. 모기지대출을통한주택구입의 경우매물의적정시세를산정하는 감정 절차가 진행된다. 대출 은행 측에의해진행되는절차로매물의 시세를 과비교해적정한 지를 판단하기 위한 목적이다. 감 정을통해산정된시세를기준으로 모기지대 발급액도결정된다. 만약계약가격이감정가보다높 을 경우 바이어는 대출 은행으로 부터 주택 구입에 필요한 금액을 전액 대출받지 못하게 돼 거래가 취소되기 쉽다. 대출을 낀 오퍼는 감정을반드시실시해야하는데계 약 가격과의 차이가 날 것으로 예 상된다면계약가격과감정가차이 를보전하겠다는조건을제시해셀 러의부담을덜어줄수있다. 예를들어35만달러에구입계약 을체결했지만감정가가32만달러 밖에 나오지 않은 경우 차액에 해 당하는3만달러를바 어가추 로 지불해 중도 취소 없이 거래를 진행하겠다고약속하는조건이다. 감정가 보전 조건을 제시할 때 주 의해야 할 점은 해당 매물의 적정 시세를어느정도파악하고있어야 한다는 것이다. 적정 시세보다 셀 러가제시한가격이너무비싸다면 바이어의 위험 부담이 그만큼 높 아진다. <준최객원기자>