한국일보 애틀랜타 전자신문

2021년 7월 30일(금)~ 8월 5일(목) A3 특집 ■재융자시고려사항 재융자를결정하는데너무많은 시간을들여고민하다보면시기 를놓치는우를범할수있다.그렇 다고너무성급하게결정하는것 도피해야한다. 최소한재융자를 결정하기 전에 몇 가지 핵심적인 사항을검토하는게필요하다. ▲주택의현금가치(에퀴티) 주택에쿼티는주택의실제거래 가격과 모기지 대출금의 차액이 다.모기지대출금보다주택가격 이높다면당연히주택의에퀴티 는높다고말할수있다. 재융자를 결정할 때 주택 에퀴 티가 20% 수준을 상회하는지 점검해야 한다. 추가 대출시‘모 기지 보험’(Private Mortgage Insurance)에 따른 추가 비용을 피하기 위해서다. 모기기 보험은 모기지연체발생을대비한보험 으로 연체 발생 시 대출 은행의 피해를보호하기위한보험이다. 주택에퀴티는매년증가세있어 대부분의 주태 소유주들이 재융 자신청을할때주택에퀴티를활 용하면큰부담없이추가대출을 받을수있다.하지만주택에퀴티 가충분하지못한경우에는재융 자신청을재고해야한다. ▲현재크레딧 간혹신용점수가낮은주택소유 주들도재융자를받는경우가있 기는 하지만 대체적으로 낮은 신 용점수의 주택 소유주들이 재융 자를 받기가 점점 더 어려워지고 있는추세다. 특히코로나19시대 에서 대출기관들이 대출신청자 에대한신용도점검을더욱엄격 하고있다. 따라서신용점수가낮 다면재융자를받을가능성은그 만큼낮아지고있는상황이다. ▲재정적목표 재융자를받는정확한재정적목 적이뚜렷해야한다.많은주택소 유주들은 월 페이먼트의 규모를 줄이기 위해 재융자를 신청한다. 현금 보유율을 높이기 위함이다. 이럴경우재융자를받은후감당 해야할페이먼트규모를미리산 정해보는것이필요하다. 아니면 재융자를통해대출상환기간을 줄여 명실상부하게 내집 소유를 앞당기려는 주택 소유주들도 있 다. 하지만코로나19사태로휴직과 해고가 일상화되고 있는 상황에 서뚜렷한재정적목표와향후대 출상황능력을취업안정성에놓 고검토하는자세가요구된다. ▲현주택의거주기간 재융자 비용은 대략 대출금의 2~3% 수준이다. 재융자를 결정 하기전에현재주택에서앞으로 얼마나더거주할것인가를먼저 생각해야한다. 재융자비용에대 한효용성을검토하기위함이다. 예를 들어 재융자 수수료가 5,000달러이고 재융자로 매달 100달러의페이먼트가절약된다 면재융자실시후50개월이되는 시기가손익분기점이다. 따라서 이 경우에는 50개월이 되기 전에 집을 팔면 재융자 혜 택이 전혀 없기 때문에 재융자 실시 후 50개월 이상 거주할 계 획이분명할때만재융자를신청 하는것이좋다. 주택거주기간은주택대출의유 지기간과밀접한관계를갖고있 기에재융자를결정할때향후주 택거주기간을미리상정해두는 게좋다. ▲현재잔여모기지상환기간 대체적으로 변동금리의 모기지 대출을 보유하고 있는 대출자들 은 재융자를 받으면서 고정금리 로변경하기를바라고있다. 고정금리는금리의변동과관계 없이정해진이자율이재융자대 출기간동안동일하게적용된다. 금리변동에신경을쓰지않아도 된다는장점이있다. 현재모기지 를조기상환했을때페널티가있 는지재융자를결정하기 전에 살 펴보아야낭패보는일을피할수 있다. ■ 재융자시 주의해야 할 사 항 ▲기준금리와재융자이자 기준 금리와 모기지 이자율이 같은것으로오해하는경우가많 다. 연방준비제도가 적용하는 기 준금리는‘프라임금리’(Prime Rate)로 은행 간 자금을 빌릴 때 적용되는 이자율이며 대출 은행 이 대출자에게 적용하는 이자율 과는다르다. 모기지 이자율은 국영 모기지 기관프레디맥이매주발표하는 전국 평균 모기지 이자율 동향 (www.freddiemac.com/pmms) 을참고하면된다. 그렇다고프레디맥의이자율이 모든 대출자들에게 동일하게 적 용되는것은아니다. 대출자의신 용도에따라,또지역에따라적용 되는이자율은다르다. 대출기관 을통해이자율을문의하는것이 좋다. ▲재융자처리과정 재융자에걸리는시간은처리과 정과깊은상관성이있다.평균30 일정도가소요되고있지만최근 들어 45~50일이상걸리는사례 도나타나고있다. 재융자의첫단계는대출기관선 정이다. 대출기관의이자율을비 교하고요구사항들을꼼꼼히점 검해야한다. 이과정을통해대출기관을선 정해서 재융자 문의를 하면 기본 정보를요구한대출기관이재융 자신청에필요한서류와작성방 법을보낸다. 대출기관이요구한재융자심사 서류를작성하는단계가그다음 과정이다. 코로나19 사태로 폐쇄 한지점들이많이때문에가능하 면온라인을통한재융자서류를 제출하는게편리하다. 대출기관 은제출된서류를검토하고재융 자 지원자의 신용점수를 비롯한 신용도 점검을 거쳐 적격하다고 판단된 지원자에게 재융자를 허 락한다. ■ 이자율 ‘고정’ (Lock-In) 도하나의대안 모기지이자율이사상최저치를 유지하고는 있지만 급등할 가능 성은상존하고있다. 특히코로나 19 사태가잦아지고경기가회복 되면이자율은상승하게되어있 다. 이 같은 급반등에 대비하는 것 이 이자율 고정이다. 모기지 대 출 기관에‘이자율 고정’(Rate Lock-In)을 신청하면 일정 기간 동안모기지신청당시이자율을 그대로적용받을수있다.대개이 자율고정기간으로는10, 15, 30, 45,60일등의기간으로고정되는 데고정기간이길수록높은이자 율이적용된다. 그런데최근모기지업계상황과 관련, 이자율고정을서둘러신청 하는것이좋다.이자율고정을신 청한뒤지연되는동안이자율이 다시오를수도있기때문이다. 남상욱기자 재융자 신청, 알고 해야 실수 없다 저금리 시대 재융자 인기 급상승 재정 목표, 현재 크레딧 사전 점검 필요 이자율, 처리 기간 등 제반 여건 고려해야 재융자에 대한 관심이 커지면서 재융자 신청도 급증하고 있다. 사 상 최저치 수준으로 모기지 이자율이 떨어지면서 벌어지고 있는 현상이다. 모기지 시장 조사기관인‘블랙 나이트’(Black Knight) 에 따르면 지난해 약 890만명에 달하는 주택 소유주들이 재융자 를 통해 낮은 이자율로 말을 갈아탔다. 재융자 신청을 고려하고 있는 주택 소유주들의 공통된 고민거리는 재융자 신청 시기다. 낮 은 재융자 이자율을 놓치는 것은 아닐까라는 조바심 때문에 서두 르는 주택 소유주들도 나타나고 있다. 하지만 모기지 이자율이 낮다고 해서 무작정 재융자에 나섰다가 는 낭패를 보기 십상이다. 성급한 재융자 신청은 장기적인 관점에 서 보면 자칫 재정적인 손실을 입을 가능성이 높기 때문이다. 재 융자에 대한 관심이 그 어느 때보다 높지만 재융자를 실행에 옮기 기까지는 절대 서두르는 태도는 버려야 한다는 게 전문가들의 조 언이다. 이런 점에서 모기기 저금리 시대에 재융자를 위해 전략이 요구되고 있는 것이다. 온라인 재정 정보 업체‘뱅크레잇닷컴’이 최근 재융자 신청과 관련해 반드시 점검하고 알아두어야 할 사항을 정리했다. 모기지이자율이사상최저치를기록하는상황에서재융자에대한관심이높아지고있는가운데성공적인재융자를위해선 철저한사전점검과전략이필요하다는조언이나오고있다. <로이터>