한국일보 애틀랜타 전자신문

2021년 8월 2일 (월요일) A6 특집 ■재융자시고려사항 재융자를결정하는데너무많은 시간을들여고민하다보면시기를 놓치는 우를 범할 수 있다. 그렇다 고너무성급하게결정하는것도피 해야한다.최소한재융자를결정하 기 전에 몇 가지 핵심적인 사항을 검토하는게필요하다. ▲주택의현금가치(에퀴티) 주택 에쿼티는 주택의 실제 거래 가격과모기지대출금의차액이다. 모기지 대출금 보다 주택 가격이 높다면당연히주택의에퀴티는높 다고말할수있다. 재융자를 결정할 때 주택 에퀴티 가 20% 수준을 상회하는지 점검 해야한다. 추가대출시‘모기지보 험’(PrivateMortgage Insurance) 에따른추가비용을피하기위해서 다. 모기기 보험은 모기지 연체 발 생을대비한보험으로연체발생시 대출은행의피해를보호하기위한 보험이다. 주택 에퀴티는 매년 증가세 있어 대부분의주태소유주들이재융자 신청을할때주택에퀴티를활용하 면큰부담없이추가대출을받을 수 있다. 하지만 주택 에퀴티가 충 분하지못한경우에는재융자신청 을재고해야한다. ▲현재크레딧 간혹 신용점수가 낮은 주택 소유 주들도재융자를받는경우가있기 는하지만대체적으로낮은신용점 수의주택소유주들이재융자를받 기가점점더어려워지고있는추세 다.특히코로나19시대에서대출기 관들이대출신청자에대한신용도 점검을더욱엄격하고있다.따라서 신용점수가낮다면재융자를받을 가능성은그만큼낮아지고있는상 황이다. ▲재정적목표 재융자를 받는 정확한 재정적 목 적이 뚜렷해야 한다. 많은 주택 소 유주들은월페이먼트의규모를줄 이기 위해 재융자를 신청한다. 현 금 보유율을 높이기 위함이다. 이 럴 경우 재융자를 받은 후 감당해 야할페이먼트규모를미리산정해 보는것이필요하다.아니면재융자 를통해대출상환기간을줄여명 실상부하게내집소유를앞당기려 는주택소유주들도있다. 하지만 코로나19 사태로 휴직과 해고가일상화되고있는상황에서 뚜렷한 재정적 목표와 향후 대출 상황능력을취업안정성에놓고검 토하는자세가요구된다. ▲현주택의거주기간 재융자 비용은 대략 대출금의 2~3%수준이다. 재융자를결정하 기전에현재주택에서앞으로얼마 나 더 거주할 것인가를 먼저 생각 해야 한다. 재융자 비용에 대한 효 용성을검토하기위함이다. 예를 들어 재융자 수수료가 5,000달러이고재융자로매달100 달러의페이먼트가절약된다면재 융자 실시 후 50개월이 되는 시기 가 손익분기점이다. 따라서 이 경 우에는 50개월이 되기 전에 집을 팔면재융자혜택이전혀없기때문 에재융자실시후 50개월이상거 주할계획이분명할때만재융자를 신청하는 것이 좋다. 주택 거주 기 간은주택대출의유지기간과밀접 한관계를갖고있기에재융자를결 정할때향후주택거주기간을미 리상정해두는게좋다. ▲현재잔여모기지상환기간 대체적으로 변동금리의 모기지 대출을보유하고있는대출자들은 재융자를받으면서고정금리로변 경하기를바라고있다. 고정금리는 금리의 변동과 관계 없이정해진이자율이재융자대출 기간 동안 동일하게 적용된다. 금 리 변동에 신경을 쓰지 않아도 된 다는 장점이 있다. 현재 모기지를 조기상환했을때페널티가있는지 재융자를결정하기전에살펴보아 야낭패보는일을피할수있다. ■재융자시주의해야할사항 ▲ 기준금리와재융자이자 기준금리와모기지이자율이같 은 것으로 오해하는 경우가 많다. 연방준비제도가적용하는기준금 리는‘프라임금리’(Prime Rate) 로은행간자금을빌릴때적용되 는 이자율이며 대출 은행이 대출 자에게적용하는이자율과는다르 다. 모기지이자율은국영모기지기 관 프레디 맥이 매주 발표하는 전 국평균모기지이자율동향(www. freddiemac.com/pmms)을 참고 하면 된다. 그렇다고 프레디 맥의 이자율이모든대출자들에게동일 하게적용되는것은아니다.대출자 의 신용도에 따라, 또 지역에 따라 적용되는이자율은다르다.대출기 관을 통해 이자율을 문의하는 것 이좋다. ▲재융자처리과정 재융자에 걸리는 시간은 처리 과 정과깊은상관성이있다. 평균 30 일 정도가 소요되고 있지만 최근 들어45~50일이상걸리는사례도 나타나고있다. 재융자의첫단계는대출기관선 정이다. 대출 기관의 이자율을 비 교하고요구사항들을꼼꼼히점검 해야한다. 이과정을통해대출기 관을선정해서재융자문의를하면 기본정보를요구한대출기관이재 융자신청에필요한서류와작성방 법을보낸다. 대출 기관이 요구한 재융자 심사 서류를 작성하는 단계가 그 다음 과정이다.코로나19사태로폐쇄한 지점들이 많이 때문에 가능하면 온라인을통한재융자서류를제출 하는 게 편리하다. 대출 기관은 제 출된서류를검토하고재융자지원 자의신용점수를비롯한신용도점 검을거쳐적격하다고판단된지원 자에게재융자를허락한다. ■ 이자율 ‘고정’ (Lock-In)도 하나 의대안 모기지 이자율이 사상 최저치를 유지하고는있지만급등할가능성 은상존하고있다. 특히 코로나19 사태가 잦아지고 경기가회복되면이자율은상승하 게되어있다. 이같은급반등에대비하는것이 이자율 고정이다. 모기지 대출 기 관에‘이자율 고정’(Rate Lock- In)을 신청하면 일정 기간 동안 모 기지 신청 당시 이자율을 그대로 적용받을 수 있다. 대개 이자율 고 정기간으로는10, 15, 30, 45, 60일 등의기간으로고정되는데고정기 간이 길수록 높은 이자율이 적용 된다. 그런데 최근 모기지 업계 상황과 관련, 이자율 고정을 서둘러 신청 하는것이좋다. 이자율고정을신 청한 뒤 지연되는 동안 이자율이 다시오를수도있기때문이다. <남상욱기자> 재융자 신청, 알고 해야 실수 없다 저금리 시대 재융자 인기 급상승 재정 목표, 현재 크레딧 사전 점검 필요 이자율, 처리 기간 등 제반 여건 고려해야 재융자에 대한 관심이 커지면서 재융자 신청도 급증하고 있다. 사상 최저치 수준으로 모기지 이자율이 떨어지면서 벌어지고 있는 현상이다. 모기지 시 장 조사기관인‘블랙 나이트’(Black Knight)에 따르면 지난해 약 890만명에 달하는 주택 소유주들이 재융자를 통해 낮은 이자율로 말을 갈아탔다. 재 융자 신청을 고려하고 있는 주택 소유주들의 공통된 고민거리는 재융자 신 청시기다. 낮은재융자이자율을놓치는것은아닐까라는조바심때문에서 두르는 주택 소유주들도 나타나고 있다. 하지만 모기지 이자율이 낮다고 해 서 무작정 재융자에 나섰다가는 낭패를 보기 십상이다. 성급한 재융자 신청 은 장기적인 관점에서 보면 자칫 재정적인 손실을 입을 가능성이 높기 때문 이다. 재융자에 대한 관심이 그 어느 때보다 높지만 재융자를 실행에 옮기기 까지는 절대 서두르는 태도는 버려야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 이런 점에서 모기기 저금리시대에재융자를위해 전략이요구되고있는것이다. 온라인재정정보업체‘뱅크레잇닷컴’이최근재융자신청과관련해반드시 점검하고알아두어야 할사항을 정리했다. 모기지이자율이사상최저치를기록하는상황에서재융자에대한관심이높아지고있 는가운데성공적인재융자를위해선철저한사전점검과전략이필요하다는조언이나 오고있다. <로이터>