한국일보 애틀랜타 전자신문

2021년 9월 7일 (화요일) B3 부동산 초저금리시대저물기전‘재융자막차’타세요 ◇ 지난해 재융자 사상 최대 2조 8,000억달러 코로나팬데믹기간중모기지이 자율이 바닥으로 떨어지면서 지난 해 근래 보기 드문 재융자 붐이 일 었다.‘모기지 은행업 협회’ (MBA) 의 집계에 따르면 지난해 재융자 발 급액 규모는 무려 약 2조 8,000억 달러로 사상 최대치를 기록했다. 이 같은 재융자 러시는 최근까지도 이 어져 8월 둘째 주 재융자 신청 건 수는 전체 모기지 신청 건수 중 약 67%를차지했다. 이처럼재융자신청기기록적으로 증가했음에도불구하고여전히상당 수의 주택 보유자들 재융자에 나서 지않은것으로나타났다. 모기지시 장조사기관블랙나이트의분석에 따르면 7월 22일 기준 약 1,500만 명에 달하는 모기지 대출자가 재융 자를 통해 이자율을 최소 약 0.75% 포인트 낮출 수 있는 자격을 갖추고 있고이들이재융자에나설경우월 약 45억달러에달하는모기지페이 먼트가절약되는효과가발생한다. 재융자 실시에 따른 혜택의 폭이 어느 때보다 큰 것은 확실하지만 재 융자를 실시한다고 누구나 다 혜택 을받는것은아니다. 재융자를실시 하는목적과접근방법에따라혜택 의 폭이 결정되고 때로는 오히려 손 해가 발생하기도 한다. 따라서 재융 자에관심있는주택보유자는재융 자 내용과 절차부터 이해하는 것이 중요하다고전문가들은조언한다. ◇ 기존 이자율보다 0.5%~1% 포 인트낮추면혜택 모기지 이자율이 상당 기간 3% 아래를 밑돌고 있다. 8월 넷째 주 30년 만기 대출에 적용되는 고 정 금리는 평균 약 2.87%로 전주 (2.86%)와 비슷한 수준에서 머물 렀다. 이처럼 낮은 이자율이 단기 간 내에 급등할 것이란 전망은 낮 지만 올해 말부터 서서히 오를 것 으로 보는 전문가가 많다. 과연 재 융자에 나서야 하는 가를 판단하 는 방법 중 현재 적용받고 있는 이 자율과 비교하는 방법이 있다. 재 융자를 실시했을 때 현재 적용받 는 이자율보다 최소 0.5%~1% 포인 트 낮출 수 있다면 재융자 실시로 인한 혜택이 있다고 판단된다. 현재 모기지 대출액이 30만 달 러 남아 있는 주택 보유자가 재융자 를 통해 이자율을 기존 3.75%에서 3.25%로 0.5% 포인트 낮출 경우 월 84달러, 연간으로는 1,008달러에 달 하는 모기지 페이먼트를 절약할 수 있다. 만약기존이자율보다1%포인 트 낮아진 2.75%의 이자율로 갈아 탄다면 모기지 페이먼트 절약 금액 은월 165달러, 연간 1,980달러로두 배로늘어난다. ◇ 재융자 혜택 상당 기간 지나서 야발생 재융자실시전고려할점은재융 자손익분기점이다. 재융자를실시하 려면 여러 비용이 발생한다. 수수료 는 적게는 대출액의 약 3%에서 많 게는 약 6%에 달한다. 수수료 항목 으로는‘융자 수수료’ (Origination Fee), 신청수수료, 감정비용, 인스펙 션비용, 타이틀비용등이있다. 일 반주택보유자들에게적지않은비 용 부담으로 재융자에 선뜻 나서지 못하는이유중하나다. 따라서재융 자 실시 후 돌아오는 혜택이 재융자 실시로 나간 비용보다 낮다면 금전 적 손실이 발생하기 때문에 재융자 를실시하지않는편이낫다. 재융자를 실시한 뒤 기대되는 혜 택은 바로 발생하지 않고 일정 기간 이 지난 뒤에야 발생하기 시작한다. 따라서 혜택이 발생하기 시작하는 손익분기점이 언제인지 알아보는 것 이 중요하다. 재융자 손익분기점은 재융자 비용을 재융자 후 매달 절약 되는 금액으로 나누면 간단히 계산 할 수 있다. 재융자 비용이 6,000달 러로매달약 100달러의페이먼트가 절약된다면 손익분기점은 60개월(5 년)이 되는 시점이다. 이 손익분기점 까지 걸리는 기간이 짧을수록 재융 자혜택이크기때문에재융자실시 가적극고려된다고할수있다. ◇ 페이먼트 인하는 30년, 조기 상환은 15년 재융자를 실시하면서 반드시 30 년 만기 대출을 받을 필요는 없다. 30년만기로재융자를받게되면대 출 상환기간이 그만큼 연장되기 때 문에상환기간을앞당기는것이목 적이라면 15년 만기 대출이 고려된 다. 다만 15년 만기로 갈아탈 경우 월 페이먼트 금액이 기존보다 크게 오르기 때문에 재융자 후 예상되는 페이먼트 금액 지불할 능력이 있는 지를먼저따져봐야한다. 30년만기대출자가주택구입 10 년 뒤 재융자를 하면서 다시 30년 만기대출을받는다면총 40년간대 출을 갚아 나가야 하는 셈이다. 만 약 재융자를 실시하는 목적이 매달 상환하는 페이먼트 금액을 낮추기 위한것이라면다시 30년만기대출 을선택해도큰문제는없다. 하지만 주택 보유자의 연령대가 높아 대출 상환을 앞당기는 것이 재융자 실시 목적이라면 30년 대시 15년 만기로 갈아타는것이적절하다. ◇‘크레딧, 부채, 에퀴티’에 따라 이자율결정 재융자 혜택이 확실하다고 해서 누구나 다 재융자에 나설 수 있는 것은아니다. 주택구입시와마찬가 지로 일정 자격을 갖추고 있어야 재 융자를 받을 수 있고 좋은 조건도 기대된다. 은행이 가장 먼저 따지 는 기준은 재융자 신청자의 크레딧 점수다. 재융자를 신청하려면 크 레딧 점수가 적어도 620점을 넘어 야 하지만 낮은 이자율을 기대하기 는 힘들다. 가장 좋은 조건의 이자 율을 받으려면 크레딧 점수가 최소 740점을 넘어야 한다. 크레딧 점수 가 기존 모기지 대출을 받을 당시 보다 떨어진 경우에도 좋은 조건 의 이자율을 받기 힘들기 때문에 재융자 신청전먼저확인해보는것 이중요하다. 부채 비율이 너무 높아도 재융자 가 거절된다. 일반 재융자의 경우 ‘총부채상환비율’ (DTI)을최고 43% 까지로 정하고 있다. FHA 재융자의 경우 DTI 기준이 약 50%까지 되는 경우도 있다. 어떤 형태의 재융자를 실시하든DTI 비율이낮을수록재융 자 확률이 높아지기 때문에 재융자 신청 전 부채 비율을 최대한 낮추 면 도움이 된다. 보유 주택의‘자산’ (Equity) 비율이 너무 낮아도 재융자 신청이 거절된다. 재융자를 신청하 려면주택자산비율이최소 20%를 넘어야한다. <준최객원기자> 모기지이자율이상당기간최저수준을유지중이다. 전문가들은이자율이오르기전에재융자를고려하라고조언한다. <준최객원기자> 이자율0.5%이상낮출수있다면고려해볼만 상환기간, 손익분기점등따져본뒤결정 크레딧점수, 부채비율, 에퀴티비율등의조건이좋아야재융자시낮은이자 율을받을수있다.<로이터> 모기지이자율이 3%미만으로여전히매우낮다. 이자율이이처럼낮아 지면주택구입수요는물론재융자수요도치솟는다. 실제로지난해전 체모기지신청중재융자가차지한비율이구입목적의대출보다높았 고재융자발급액도사상최대규모를기록했다. 그럼에도 불구하고 주택 보유자 중 상당수는 아직 재융자를 실시하지 않는 것으로 조사되고 있다. 최근 경제가 회복세를 타면서 이자율도 오 를 것이란 전망이 우세하다. 따라서 아직까지 재융자를 실시하지 않은 주택 보유자들은 이자율이 본격적으로 상승하기 전에 재융자 혜택을 한번쯤따져보면좋다고전문가들이권유하고있다. 빠르고 정확한 뉴스 higoodday.com 광고문의는 770-622-9600