한국일보 애틀랜타 전자신문

2021년 9월 20일 (월) B www.Koreatimes.com 전화 770-622-9600 미주판 The Korea Times www.higoodday.com 내집마련성공의기쁨도잠시. 앞으로30년간모기지대출을갚아나갈생각만하면눈앞이 캄캄하다.그래서주택구입과동시에모기지대출조기상환을계획하는사람도많다.모기지 대출을조기상환하는방법으로정해진모기지페이먼트외에매달일정금액을추가로납부 하는방법이있다.하지만모기지대출조기상환이누구에게나정답이되는것은아니다.때로 는여유현금을기타금융상품에투자에더많은수익을낼수있기때문에투자시장환경과 이자율등을따져서결정하는것이좋다. 모기지조기상환가장큰장점은이자절감 ◇모기지이자율과투자수익률비교 모기지조기상환이냐, 아니면다른곳 에투자할지는전적으로이자율(수익률) 에달려있다. 다른곳에투자해조기상 환으로절약되는이자액보다높은수익 을낼수있다면굳이모기지조기상환 에매달릴필요가없다.하지만처해있는 투자시장상황을잘고려해예상가능한 수익률등을계산해조기상환조건과비 교해야한다. 25만 달러를 30년 만기 고정 이자율 4%로모기지대출받아내집을마련한 경우를 예로 들어본다. 이 경우 재산세 와보험료를제외한월모기지페이먼트 는 약 1,194달러이며 만기까지 약 17만 9,674달러에달하는이자를납부해야한 다. 5년간대출을꾸준히상환하게되면 대출잔액이약 22만 5,000달러로감소 한다. 이때부터월170달러의모기지페 이먼트를매달추가로납부한다면대출 상환기간을5년앞당길뿐만아니라납 부해야할이자액도약2만8,000달러나 줄게된다. 만약월170달러를조기상환대신연평 균8%의수익이발생하는주식투자상 품에투자한다면20년간10만달러가넘 는수익을낼수있다. 모기지조기상환 으로절약되는이자액인2만8,000달러 와비교할때약4배에달하는수익이발 생하는셈이다.하지만주식시장경우수 익률이보장되지않고변동성이크기때 문에투자에따른위험을감수해야한다. ◇은퇴계좌에적립 주식투자가부담스럽다면401(k) 또는 로스IRA와같은개인은퇴계좌에투자 하면자연스럽게은퇴를준비할수있다. 개인은퇴계좌에투자할때가장큰장점 은세금공제혜택인데두상품에조금씩 차이가있다. 401(k)의경우세전월급중 일부를계좌에납부하는방식으로필요 금액을인출할때까지발생한수익이나 계좌잔액에대해세금을납부할필요가 없는상품이다.로스IRA는세후수입을 계좌에입금하는방식이지만나중에금 액을인출할때세금납부대상에서제외 된다. 두상품모두연간납입할수있는 금액이제한되어있다. ◇조기상환가장큰장점은이자절감 모기지조기상환에따른장점은장기 간 납부해야 할 이자액을 줄일 수 있는 것외에도여러가지가있다.모기지대출 보유에따른가장큰위험은페이먼트를 납부하지못할경우발생하는주택압류 다.모기지대출을모두상환할때까지는 온전한내집이아니기때문에상환완료 시까지주택압류에대한위험이여전히 남아있는셈이다. 특히나이가들어소 득이감소하게되면페이먼트납부에대 한부담이커지기마련이다.그나마소득 이안정적일때모기지조기상환에나서 면노후에닥칠수있는주택압류위험 에서벗어날수있다.여유현금을모기지 조기상환목적으로납부한다고해서그 돈이다른곳으로사라지는것은아니다. 당장현금화하기는쉽지않지만주택자 산으로차곡차곡쌓이는효과가있다. 정해진월페이먼트외에추가로납부되 는금액은대출원금삭감용도로분류되 기때문에주택자산을빨리축적하는데 큰도움이된다. 추가 페이먼트 납부로 주택 자산이 어 느정도쌓이면현금이필요할때‘주택 자산담보신용대출’(HELOC)또는‘캐 시아웃’(Cash-Out) 재융자등을통해 현금조달이가능하다. <준최객원기자>