한국일보 애틀랜타 전자신문

2022년 1월 31일 (월요일) B3 부동산 S Thursday, January 20, 2022 ■부동산금리 •고정금리 이자율 수수료 30년 3.45% 0.7% 15년 2.62% 0.7% •변동금리 이자율 수수료 마진 1/5년 2.57% 0.3% 2.75% 자료:프레디맥1월19일기준(Margin: 은행부과금리) 재융자,이자율오른다고놀라지말고여러은행비교해야 ◇재융자기회아직많아 기록적으로 낮은 수준의 이자율로 인해지난 2년간주택소유주들사이 에서재융자열풍이불었다.이자율하 락폭이컸던시기에는불과 1년사이 에 재융자를 2차례씩 나서는 사례도 흔히볼수있었다. 그런데최근이자 율이오름세로돌아섰고올해지속적 인상승이전망되면서재융자타이밍 을놓친것이아닌가하는주택소유 주들의탄식도들이고있다. 지난해에 비해 이자율이 올라 재 융자혜택이다소축소됐지만그렇다 고 재융자 기회가 사라진 것은 아니 다. 이자율이 아직 낮기 때문에 그간 재융자를실시하지않은수백만명의 주택 소유주들이 재융자에 나설 경 우여전히높은혜택이기대된다. 특히 주택 가치가 치솟아 올해의 경우주택자산을담보로현금을마 련하려는 이른바‘캐시 아웃’ (Cash Out) 재융자가 크게 성행할 것으로 전망된다. 또일부변동이자율을적 용받고 있는 주택 소유주들이 이자 율이더오르기전에고정이자율로 갈아타려는 목적으로 재융자에 많 이나설것으로도보인다. ◇당분간이자율하락기대힘들것 모기지이자율은새해부터상승세 를이어가고있다. 1월둘째주 30년 만기 고정 이자율의 전국 평균치는 약 3.45%로 2020년 3월 이후 가장 높이올랐다. 공급망대란, 소비자수 요급등, 인력부족으로인한인플레 이션(물가 상승)이 모기지 이자율을 끌어올리는원인으로지적된다. 인플 레이션 사태에 대한 심각성을 느낀 ‘연방준비제도’ (Fed)가‘시중 돈 풀 기’인양적완화정책축소로전환할 움직임을 보이고 있어 곧 기준 금리 인상도확실시된다. 연준의 기준 금리 인상이 모기지 이자율 상승에 직접적인 영향을 미 치는 요인은 아니다. 하지만 기준 금 리가인상될경우대출은행의자금 차입비용이오르기때문에주택대 출자에게 높은 모기지 이자율을 적 용해서 차입 비용 상승에 대비하는 것이 일반적인 관행이다. 따라서 모 기지 업계 관계자들은 올해 모기지 이자율이 최소 3.4%~3.7%까지 오를 것으로예측하고있다. ◇ 여러 은행 이자율 비교할수록 절약폭커져 모기지이자율을 0.75%포인트낮 출수있다면재융자에나서볼만하 다. 재융자의 가장 큰 목적이 낮은 이자율로 갈아타는 것이고 요즘처 럼 이자율이 상승하는 시기에는 여 러 대출 은행을 비교해야 이자율을 최대한낮추는데도움이된다. 여러 대출은행으로부터이자율을제시받 을수록 재융자 혜택이 커진다는 것 은조사를통해이미증명됐다. 국영 모기지 보증 기관 프레디 맥의 조사에 따르면 대출 은행 2곳 의 이자율만 비교해도 재융자를 통 해 평균 약 1,500달러의 비용을 더 절약할 수 있었다. 대출 은행 5곳을 통해 이자율을 비교한 부지런한 주 택 소유가 절약한 비용은 평균 약 3,000달러더많았다. 유리한 이자율을 제시하는 대 출 은행을 찾고 재융자를 신청하기 로 결정했다면‘이자율 고정’ (Rate Lock-In) 옵션을 고려하는 것이 좋 다. 이자율을 고정하면 재융자를 실 시하는기간동안시중이자율이상 승해도 처음 고정한 낮은 이자율로 안전하게묶어둘수있다. 특히요즘 처럼이자율상승속도가빠른시기 에반드시필요한장치다. 재융자이자율과관련된또다른옵 션으로‘이자율고정인하옵션’ (Rate LockFloatDown)이있다.이장치는이 자율을재융자신청시기기준으로묶 어두는한편신청기간동안시중이 자율이떨어질경우더낮은이자율을 적용받을수있도록한다.이자율인하 옵션은대출은행과이자율고정기간 에따라융자금액의약0.5%~1%에해 당하는수수료가추가로발생하기때 문에이자율하락폭이클것으로예상 될경우에만고려하면좋다. ◇올해도 ‘캐시아웃’재융자신청러시 주택 가치 급등으로 가만히 앉아 서‘하우스 리치’ (House Rich) 대열 에 합류한 주택 소유주가 급증했다. 부동산 정보 업체 블랙나이트에 따 르면 지난해 3분기 미국 내 주택 자 산 가치는 약 9조 4,000억 달러로 역대최고수준으로불었다. 주택가 치 상승으로 주택 소유주 1인당 주 택 담보 대출 등의 수단을 통해 마 련할 수 있는 금액도 평균 약 17만 8,000달러로껑충뛰었다. 오른 주택 가치를 통해 현금을 마 련하는 수단 중 하나인 캐시 아웃 재융자는 지난해 11월 전년 동기 대 비 약 36%나 증가했다. 전문가들은 코로나 팬데믹 기간 중 소득 감소 등 재정난이 발생한 주택 소유주들 에 의한 캐시 아웃 신청 러시가 올 해도이어질것으로보고있다. 캐시 아웃 재융자는 기존 융자보 다큰금액의융자로전환하면서차 액을 현금으로 대출받는 형태의 재 융자다. 낮은 이자율로 갈아타면서 필요한 현금까지 대출받을 수 있는 일석이조의혜택을제공하는재융자 수단이라고할수있다. 캐시 아웃 재융자를 통해 마련된 현금은다양한용도로사용될수있 지만 주택 가치를 높이는 주택 리모 델링이나 높은 이자율이 적용되는 크레딧카드부채상환등에사용하 는 것이 가장 좋은 방법이라고 재정 전문가들은 조언한다. 만약 현재 적 용받고있는이자율이만족스럽다면 수수료가많이드는캐시아웃재융 자보다는 일반 주택 담보 대출이나 주택 담보 신용 대출 등을 통한 현 금마련이오히려유리하다. ◇ 낮은 이자율 받으려면 크레딧 740점까지끌어올려야 재융자를 신청할 때 이자율과 함 께 고려해야 하는 것이 크레딧 점수 다. 크레딧점수가높아야낮은이자 율을 적용받을 수 있고 그래야 재융 자실시에따른혜택도커진다. 이자 율은 조정이 불가능하지만 크레딧 점수는미리부터준비하면얼마든지 향상시킬수있다. 코로나팬데믹기 간 중 일시적으로 발생한 경기 침체 로 크레딧 점수가 하락한 소비자들 이많다. 하지만지난해 4월평균크 레딧 점수는 약 716점으로 1년 전 같은달에비해약8점상승했다. 재융자 신청 시 필요한 최저 크레 딧 점수는 대출 은행과 융자 형태에 따라 각각 다르다. 일반 재융자의 최 저 크레딧 점수로 약 620점을 요구 하는반면정부보증 FHA 재융자는 이보다 낮은 580점으로 재융자 신 청이가능하다. 가장낮은수준의이 자율을적용받으려면크레딧점수가 최소740점을넘어야한다. <준최객원기자> 3%대를넘은모기지이자율이올들어계속오르고있다. 하지만전문가들은아직재융자기회가많이남았기때문에 서두르면좋다고조언하고있다. <준최객원기자> 최근 수년간 주택 가치 크게 올라 현금 마련‘캐시 아웃’재융자 증가 전망 최근 모기지 이자율이 빠른 오름세를 보이자 주택 바이어들이 바 짝 긴장하고 있다. 이자율이 오르면 주택 구입 비용이 상승하고 그 만큼 주택 구입 능력은 떨어지기 때문이다. 이자율 상승세에 긴장 하는 것은 바이어뿐만 아니다. 재융자를 계획했지만 그동안 실행에 옮기지 못했던 주택 소유주들도 이자율 변동에 촉각을 곤두세우고 있다. 이자율이 오르면 재융자에 따른 혜택이 그만큼 축소되기 때 문이다. 재정 전문 머니 매거진이 올해 재융자를 앞두고 있는 주택 소유주들을 위해 재융자 관련 정보를 알아봤다. ‘캐시아웃’ 재융자를통해마련한현금으로고리의크레딧부채를상환하거나 주택가치를올려주는리모델링에사용하는것이좋다. <로이터> 빠르고 정확한 뉴스 higoodday.com