한국일보 애틀랜타 전자신문

2022년 2월 28일 (월요일) A6 특집 하나는확실한것같다. 연방준비 제도가 은행들 간 단기 대출에 부 과하는금리를올릴계획이라는것 이다. 그러면 모든 종류의 대출 금 리가 올라간다. 다만 모기지 금리 는다른대출처럼이런인상과직접 적으로연결돼있지는않다. 연방준비제도의 목표는 전반적 인 인플레를 억제하기 위한 것이 다. 하지만 팬데믹으로 초래된 기 이한 상황 때문에 주택시장은 이 런 의도에 순순히 따르지 않을 수 도 있다. 그렇기 때문에 신축적일 필요가있다. 알수있는것부터시 작해보자. 현재 40만8,000달러인 중간가 격신축주택들의지난해상승률은 두 자리 수였다.(기존 주택 중간가 격은 35만달러이다.) 모기지금리 는기록적으로낮은수준에서이미 1%이상올랐다.또많은주택구입 자들이향후오를것으로예상되는 금리보다낮은금리로묶어두려고 (락인)하면서 금년 초 주택판매는 급속히 늘었다. 깊은 숨을 들이마 시기 바란다. 이런 상황들이 무엇 을 의미하는지 궁금할 것이다. 여 기에도움이될수있는답들이있 다. ▲연방준비제도는 다음 달 금리를 올릴 것 같다. 모기지 금리는 어떻게 될까 모기지금리는아마도올해가가 기 전 현재의 3.92% 수준에서 오 를것이다. 그러나연방준비제도의 조치만이영향을미치지는않는다. 중앙은행의일상적이지않은조치 로 모기지 금리가 오르게 될 수도 있다.연방정부는채권에포함돼있 는 엄청난 액수의 홈 모기지들을 소유하고있다.연방정부는지난수 년간주택시장과전반적인경제안 정을위해이를매입해왔다. 주택시장은현재더이상좋을수 가없다.따라서연방준비제도는조 만간 채권들을 매각하고 싶어 한 다. 하지만 너무 많은 채권을 너무 빨리팔면채권가격의하락을초래 할 수 있다. 이 지점에서 패키지로 새로운모기지를팔려고하는뱅커 들은 투자자들에게 더 많은 돈을 지급해줄새로운채권들이필요하 다. 이채권들이더많은돈을지급 해줄수있으려면주택소유주들이 자신들의모기지에더높은금리를 지불해야만한다. 이것은올해모기지금리가더오 를 것이라는 전망과 관련한 단 하 나의시나리오일뿐이다. ▲모기지금리가약간오를수도있 다. 그럴 경우 가격이 떨어지지 않을 까? (제발?) 글쎄.지난2018년모기지금리가 약간 올랐을 때 가격은 급속 상승 을멈췄다. 이번에도그럴수있다. 하지만 그렇지 않을 수도 있다. 모 기지금리가오를경우어떻게할지 사람들에게물은결과(안드레아스 푸스터와바싯자파르는지난해이 와 관련한 논문을 발표했다) 결과 는 놀라웠다. 이들은 모기지 금리 가 4.5%가아니라 6.5%라면잠재 적 주택 구입자들이 얼마를 지불 할 의향이 있는지를 물었다. 응답 자들의가격목표는평균적으로단 5%가낮았다. 거의절반은숫자를 전혀바꾸지않았다. 이는모기지금리가올라도구입 자들사이의경쟁은여전히치열하 다는것을보여준다. 이조사는인 플레로소비자들이불안이커지기 이전에실시된것이다. ▲그래서이번엔다르다는말인가 그렇다. 그리고 아니다. 경제학과 주식그리고주택시장사이클들은 우리의일생에걸친주기적인(예측 가능하거나 지속적이지는 않을지 몰라도) 일들이지만 사실들은 항 상변한다. 오, 그리고우리는이런 사실들을알고있다. 팬데믹과 정부의 대응으로 많은 사람들은 여행과 출퇴근, 학자금 상환그리고여흥등에돈을덜썼 다. 일자리나 수입을 잃지 않은 사 람들은 추가적으로 생긴 돈을 다 운페이먼트계좌에넣을수있었다. 그리고연방준비제도가매입한모 기지번들은기록적으로낮은모기 지금리에도움이됐다. 그러면서 주택 가격 입찰 경쟁에 뛰어들기가더쉬워졌다.많은사람 들은 재택근무를 위한 더 넓은 공 간을 찾아 이사를 서둘렀다. 시장 에 나온 주택을 둘러싼 경쟁은 더 욱치열해졌고자재공급과인력부 족으로 주택 신축에는 더 긴 시간 이소요되고있다. 여기에 더해 전문적 투자자들이 주택 구입에 나서고 있다. 이들은 개인구입자들은엄두를내지못하 는전액현금구입을셀러들에게제 시한다. 레드핀에따르면2021년4 분기에이런투자자들은전체주택 구입의 18.4%를차지했다. 애틀랜 타,샬롯,마이애미,올랜도,라스베 가스그리고피닉스같은곳에서는 이런 투자자가 4분의 1 이상을 차 지한다. “바이어가 되는 게 아주 끔찍한 시기”라고 텍사스 오스틴의 재정 플래너인 사라 폰더는 말했다. 이 곳에서는지난해중간가격주택이 30%이상폭등했다. ▲모든 상황을 파악하려고 서두를 필요가있을까 아니다. 최근 주택매입이 치솟고 있지만 말이다. 폰더는 시장을 관 망하라고만조언하지는않는다. 하 지만그녀는무리하게재정을끌어 모아 주택을 사는 것은 권하지 않 는다. 재정 플래너들과 렌더들은 통상 적으로 주택 관련 총 비용이 수입 의 35%를 넘지 않는 것이 바람직 하다고말한다. 그리고 이것을 기억하라. 금리가 오르는 상황에서 모기지 수학은 은행들이당신에게모기지를대출 해주는한그리끔찍하지는않을지 도모른다. 금리가현재와비슷한4%일경우 30만 달러 고정금리 모기지의 월 페이먼트는 1,482달러이다. 하지 만 금리가 6%라면-이 금리는 지 난 13년이상의기간중가장높은 것이될것이다-페이먼트는1,799 달러가된다. 367달러의추가액수 는주머니속잔돈이라할수없다. 그러나 많은 사람들은 예산을 잘 짜내면감당할만한돈이다. 여전히불안하다고?동조하는게 의무사항은아니라는것을기억할 만 하다. 세입자가 되는 것이 삶의 만족에실격조건은아니다.그리고 어떤경우에는이런상황에서주택 을사는것이후회의원인이될수 도있다. 레드핀의 수석 경제학자인 대릴 페어웨더는“가장 중요한 것은 최 소 5년 이상은 주거하겠다는 생각 을 갖는 것”이라며“시장에서 어 떤일이일어나든다시팔때충분 한 에퀴티를 만들어야 한다”고 말 했다.따라서아직‘조심’의순간은 아니고‘예의주시’의 순간이라 할 수있다. 페어웨더는“사람들이정말좋아 하는주택이아닌데도경쟁에뛰어 드는비합리성을우려한다”며“최 악의경우는이런주택을구입하고 1년만에파는것이다.시장이침체 돼 있다면 당신은 정말 취약한 상 황에 놓이게 되는 것”이라고 지적 했다. <ByRonLieber> <삽화: Robert Neubecker/뉴욕타임스> 그것은 당신이 세상에서 가장 원한다고 생각하는 것이다. 그것은 당신이 사 게될어떤것보다도더비싸다. 이것은지난해 5만달러이상올랐다. 그리고 지금당신은연방준비제도의조치들이당신과당신의주택구입에무엇을의 미하게 될지를 이해하려애쓰고있다. 미안하지만 이것은 어려운 일이다. 예측 전문가들조차 다음에 무엇이 일어 날지 모른다는 것이 위로가 될지는 모르겠다.“모든 전망들이 틀릴 것이라는 걸우리는알고있다”고패니매의수석경제학자인더글러스던컨은말했다. 금년 모기지 금리 지속상승 거의 확실 오른 금리로 가격 하락할지는 지켜봐야 입찰경쟁 부문별하게 뛰어들지 말아야 “주택비용 수입 35% 안 넘는 게 바람직” 연준 금리인상 전망 속 주택시장 불확실성 커져