한국일보 애틀랜타 전자신문

2022년 3월 21일 (월요일) A6 특집 프레디맥에따르면지난달30년 고정모기지평균금리는 3.92%로 2019년5월이후가장높았다. 1년 전이금리는2.81%였다.프레디맥 의주간서베이는이미구입한주택 의재융자가아닌신규주택구입에 사용된대출들을살펴본다. 모기지금리는아주빠르게오르 고 있다. 모기지 뱅커 협회는 금년 말모기지금리가 4%를약간넘을 것으로전망하고있다. 역사적으로 본다면 여전히 낮은 수준이다. 그 러나그동안주택구입자들이부담 해왔던3%미만에비해서는높다. 왜모기지금리는오르고있는가? 높은인플레이션과강세인고용시 장에 대응해 연방준비제도는 3월 부터기준금리를계속인상할것으 로예상된다.그렇게되면간접적으 로 모기지 금리 인상에도 영향이 미친다.(일반적으로모기지금리는 10년만기국채와연계돼있다. 이 국채는 인플레 전망 등 다양한 요 소들의 영향을 받는다.) 소비자 물 가상승은지난 40년간전례없는 수준으로올랐다. 20% 다운페이먼트를 하는 평균 적인대출자들은지난해말모기지 에비해평균100달러정도를더지 출하게 된다. 모기지 금리가 상승 하고주택가격이올랐기때문이라 고모기지데이터공급업체인블랙 나이트의앤디월든부사장은말했 다. 매물공급부족과함께강력한주 택수요가가격을올리면서금리는 오르고 있다. 전국 부동산 협회에 따르면2021년기존주택의통상적 인 가격은 34만7,000달러 정도였 다. 이는 2020년에비해거의 17% 가오른것이다. 주택구입희망자들은봄주택시 장에서치열한경쟁을예상해야한 다고 헤일은 말했다. 그동안 관망 하던 잠재적 바이어들이 더 오를 것으로예상되는모기지금리를묶 어두려고 서두를지도 모른다.“일 부바이어들은조만간거래를끝내 야 한다는 긴박감을 느끼고 있다” 고헤일은덧붙였다. 그러나 일부 구매 희망자들-특 히 첫 구매자들-은 금년 말 오른 금리가주택가격을진정시킬때까 지 기다리기로 결정할 수도 있다. 주택 바이어들의 가장 큰 비율을 차지하는 것은 21세에서 40세 사 이의밀레니얼이다. 부동산협회에 따르면 이들 중 다수는 첫 구매자 들이다. 궁극적으로 주택시장은 재고 증 가가필요하다. 윤은“우리는빈집 의공급이필요하다”고말했다. 건 축업자들은목재가격의상승과건 설 근로자 부족 등으로 적정 가격 의신축주택을짓는데어려움을겪 고 있다. 바이어들은 도심이 아닌 지역의부담가능한주택들을고려 해 볼 필요가 있다고 윤은 지적했 다. 이것은 주택 소유주가 계속 재 택근무를 할 수 있을지 여부에 달 려있을수도있다. 시장에나온주택수와관련한한 가지변수는패데믹기간중허용됐 던모기지상환유예의단계적종료 이다. 많은 주택 소유주들은 유예 가끝난후다시상환을재개할수 있었다.하지만일부는그럴능력이 되지 않아 주택을 매각해야 하는 상황이라고모기지뱅커협회의수 석경제학자인마이클프래탄토니 는 말했다. 상환유예 상태인 대출 자들은2021년말현재70만5,000 명정도로줄어들었다. 부동산시장이항상그렇듯상황 들은 변한다. 일부 뜨거운 부동산 시장 지역의 에이전트들은 모기지 금리인상이가격에영향을미치는 데 시간이 걸릴 것이라고 말한다. 일부바이어들은주택구입을위해 대출을 받을 필요가 없기 때문이 라는 것이다. 올랜도의 부동산 에 이전트인카일셀빈은이지역주택 들은 종종 다른 곳에서 주택을 팔 고거기서생긴현금으로플로리다 에주택을사는사람들이라고말했 다. 다음은모기지금리, 그리고주택 시장과관련한일문일답이다. ▲모기지 금리가 오르는데 변동금 리를고려해야할까 변동금리모기지혹은ARM은변 동금리로 바뀌기 전 일정 기간 고 정 금리를 준다. 이 대출은 2008 년금융위기때악명을얻었다. 일 부렌더들이금리가오를경우그것 을 감당할 능력이 되지 않는 무자 격바이어들에게대출을해줬기때 문이다. 최근 몇 년간의 낮은 고정 금리와 함께 변동 금리에 대한 이 런 회의적 시선으로 인해 ARM은 그리 선호되지 않고 있다고 한 전 문가는밝혔다. ARM은모기지시 장의약4%정도를차지한다. 이는 2005년의 3분의 1 이상에서 크게 떨어진것이라고모기지뱅커협회 는 밝혔다. 그러나 현재는 일부 바 이어들에게 ARM이 또 다시 매력 적일수있다고북동부와플로리다 지역대출에주력하는윌리엄라비 스모기지의부사장인멜리사콘은 말했다. 이런 대출은 현재 더 많은 보호를제공하고있다고콘은밝혔 다. 금리를 올리기 전까지의 기간 을 5~10년으로더늘리고금리최 대 인상폭을 제한하는 것 등이다. 그녀는“이제기어를바꿀때”라며 고객들이10년간3%의금리로30 년ARM을받을수있도록돕고있 다고덧붙였다. ▲주택 구입시 통상적인 다운페이 먼트는얼마인가 최근수년간의주택가격상승은 다운페이먼트 저축을 한층 더 어 렵게 만들었다. 그러나 선불로 내 야 하는 이 현금의 액수가 통상적 인 20% 수준보다 적은 경우도 상 당수이다. 부동산 협회에 따르면 2021년주택재구입자들의통상적 인다운페이먼트비율은17%였다. 첫 주택 구입자들의 경우에는 단 7%였다. 일부 프로그램들은 최저 3%의다운페이먼트를허용하기도 한다. ▲첫주택구입자들을돕기위한연 방택스크레딧이있는가 주택시장위기후제공됐던첫주 택 구입자를 위한 연방 크레딧은 2010년종료됐다. 하지만지난4월 연방의회에 이 크레딧을 확대하기 위한 법안이 제출됐다. 법안은 유 자격 바이어들에게 주택 구입 가 격의 10%까지-최대 1만5,000달 러-연방택스크레딧을받을수있 도록 하고 있다. 하지만 법안의 통 과 전망은 확실치 않다. 일부 주들 은자체적인택스크레딧을주거나 첫 구입자들을 위한 다른 도움들 을 제공하고 있다. 주의 주택 대출 기관을확인해보기바란다. <ByAnnCarrns> <삽화: Till Lauer/뉴욕타임스> 주택가격은여전히높다. 그리고늘어나는대출비용은전통적인봄주택매각 시즌에들어서고있는가운데주택구입의어려움을가중시키고있다. 주택가 격 상승률은 두 자리 수에서 한 자리 수로 둔화됐을지 모른다고 리얼터닷컴 의 수석 경제학자인 다니엘 헤일은 말했다. 그러나 가격은 여전히 오를 것으 로예상되며 여러 여건들은셀러들에게 계속유리할 것같다. 헤일은“가격이 계속 오르겠지만 속도는 둔화될 것”이라며 가장 중요한 이 유는 모기지 금리가 오를 것으로 예상되기 때문이라고 말했다. 그러면서“더 높은모기지금리는모기지를받는사람들의부담능력을떨어뜨리게된다” 고설명했다. 금리 인상 추세 속 결정에 어려움 가중 가격 상승 계속돼도 속도는 둔화될 듯 모기지 유예 종료 따른 새 매물도 변수 보호조항 강화된 변동금리 고려해 볼만 “뛰어들까, 더 기다릴까”…깊어지는 주택 바이어들 고민