한국일보 애틀랜타 전자신문

2022년 4월 14일 (목요일) A6 특집 당신이주택매각으로세금을내 야할지여부는여러요소들에달려 있다.여기에는주택을판수익금에 서당신이뺄수있는액수를뜻하 는자본이득‘면제’(exclusion)자 격등이포함돼있다. 현세법에의 해허용되는제외액수는당신의세 금보고스테이터스와관련이있다. 공동보고를하는부부의경우에는 50만달러,싱글보고자는25만달 러이다. 하지만 현 주택시장 상황에서 볼 때지난1997년설정된후한번도 바뀌지않은이액수를넘어서기란 아주쉽다.전국부동산협회에따르 면기존단독주택의통상적인매매 가격은지난 10년동안두배가올 랐다. 지난해이가격은35만3,600 달러였다. 그 결과 자본이득세 과 세 대상이 되는 주택 소유주들이 점차늘어나고있다고부동산협회 는 밝히고 있다. 이런 이유를 주택 팔기를주저하는소유주들도있다. 이것은 이미 공급물량이 크게 부 족한 부동산 시장 상황을 더욱 옥 죄고있다고부동산협회의연방세 금정책 담당자이자 공인회계사인 에반리디어드는말했다. 이런우려는동부와서부양안지 역의고가주택시장에서더욱크다 고시애틀의공인회계사인그렉화 이트는 말했다. 그는“당신이 샌프 란시스코나 시애틀, 뉴욕 혹은 보 스턴에 살고 있다면 50만 달러 상 한선을 넘어가기란 너무 쉽다”고 덧붙였다. 면제 혜택을 받기 위해 서는 주 거주지(main home, 연방 국세청은 이것을‘primary resi- dence’라 지칭하기도 한다)로 그 집에서주택매각완료이전5년사 이에최소 2년을거주했어야한다. 당신은세금관련목적으로한번에 단한개의주거주지를가질수있 다. 이것은 보통 당신이 시간의 대 부분을보내고있는주소이며당신 세금보고서와유권자등록증그리 고운전면허증에기재된곳이기도 하다.(일부 뉴욕 주의 회계사들은 장난스럽게‘테디 베어’테스트라 불리는것을사용하기도한다.당신 이 밤에 테디 베어를 보관하는 곳 이라면그곳이바로주거주지라는 얘기다.) 주거주지에서의2년이연 속적이어야할필요는없다.당신은 5년중일부기간을다른주거주지 에서살수있다. 한 가지 예를 들어 보자. 당신이 10년 전에 30만 달러에 집을 사서 2021년에 60만 달러에 팔았다고 치자. 당신이 결혼을 한 상태라면 자본이득이 50만 달러에 미치지 못하기때문에자본이득세를내지 않아도 된다. 만약 싱글이라면 아 마도과세대상이될것이다. 25만 달러상한선을넘은5만달러에대 해서말이다.그러나과세대상이되 는 자본이득 액수를 줄일 수 있는 방법들이 있다. 우선 당신은 주택 매매와 관련해 지출한 비용을 뺄 수 있다. 부동산 매매 커미션과 이 전및감정수수료등이다. 또한 당신의‘기본’(basis)을 늘 릴 수도 있다. 이것은 자본이득이 계산되는기본액수를의미한다.당 신이주택을매입했던가격에다거 주 기간 동안 주택을 개조하는 데 들어간 비용을 합한 것이다. 개조 는주택에가치를더해줘서사용기 간을늘려준프로젝트여여한다. 당신주택의파이프를교체한것 은 여기에 해당된다. 그러나 샤워 헤드를바꾼것은해당되지않는다 고 한 회계사는 설명했다. 만약 방 을한개더만들거나주택을리모 델링 고 지붕을 바꿨다면 이 모든 비용은기본에합산될수있다. 그 렇게되면자본이득을줄여주게되 고세금도따라서줄어들게된다고 자산관리회사인에델만파이낸셜 엔진스의이자벨바로우는말했다. 바로우는 주택 소유주들에게 개 조일자와비용을기록한대차대조 표를보관할것을조언했다.그리고 기본액수증가를뒷받침해주는영 수증과인보이스그리고디자인플 랜등도보관해야한다. 25만달러상한선을 5만달러초 과한매각수익을올린싱글셀러의 경우를들어살펴보자. 6%의부동 산 커미션(3만6,000달러)을 줬다 고 치자. 이것을 매매 액수에서 빼 면 액수는 56만4,000달러로 줄어 든다. 당신은욕실개조를위해1만 5,000달러를사용했을수있다. 그 렇다면당신이주택을구입했을때 지불한 액수에 이를 더할 수 있으 며 당신의‘기본’은 31만5,000달 러가 된다. 이를 모두 종합하면 주 택매각에따름당신의자본이득은 24만9,0000달러(56만4,000달러 빼기31만5,000달러)가된다.이액 수는싱글보고자자본이득세면제 상한선액수를넘지않기때문에당 시는세금을내지않아도된다. 한집에서오래사는사람들은대 부분수영장을만든다거나블라인 드를 달고 발전기를 설치하는 등 큰 개조 공사를 한다고 미 공인회 계사협회의멜라닌로리드센은말 했다. 그녀는“당신이아주오래전 지불한것이라해도주택개조는세 금과 관련해 아주 중요하다”고 강 조했다.당신이완전면제에해당되 지 않는다 해도 최소한 일부 적용 을 받을 수 있는 예외조항들이 있 다.당신이주택을구입했는데직장 이나질병혹은장애등예기치못 했던상황으로인해2년내에팔아 야한다고가정해보자. 그럴때도일부면제를신청할수 있다.연방국세청은이와관련한정 산표(worksheet)를 제공하고 있지 만 가장 좋은 방법은 전문가들은 조언을받는것이다,그래야세세한 내용을정확히보고할수있다. 또 얼마나 자주 면제 혜택을 받을 수 있는지에대해서도제한이있다.매 2면마다한번씩이다. 당신에게 과세 자본이득이 발생 했을경우세금액수는당신의연방 과세 등급과 얼마나 오래 주택을 소유했는지에달려있다. 최소 1년 이상보유자산에부과되는장기자 본이득세율은통상적으로낮다.단 기자본이득은통상적인개인소득 세에 준해 부과된다.(일부 주들은 자체적인 자본이득세를 보과하기 도한다.) 만약주말휴양지로세컨드홈을 갖고있다면? 당신이이집을어떻 게사용하는지구체적인내용에따 라이득세면제가적용될수도있다 고로리드센은말했다.그러면서워 싱턴D.C.에살면서도심밖에세컨 드 홈을 소유한 커플을 예로 들었 다. 부인은 은퇴를 해 주말 홈으로 이주했다. 그리고 세컨드 홈을 주 거주지로선언했다.(남편은주중에 도시에거주하고주말에는부인이 있는‘주거주지’에서지냈다.) 남편이 은퇴했을 때 그들은 도심 의 주택을 팔았으며 면제 혜택을 받았다. 매각 이전 5년 사이에 최 소 2년이상자신들의주거주지였 기때문이다.그리고2년후이들은 이전에 주말 거주지였던 자신들의 ‘새로운’주거주지를팔았다.그리 고또한번면제혜택을받았다.로 리드센은“타이밍이 가장 중요하 다, 이들이두주택을동시에팔았 다면 그런 혜택이 없었을 것”이라 고말했다. 현재의 면제 액수에 대해 현실을 반영하지못한것이라는비판도나 온다. 만약 이 액수를 1998년부터 2021년사이의‘평균적인주택가 격’을 반영해 다시 조정한다면 그 액수는 싱글 보고자의 경우 65만 달러, 공동 보고자는 130만 달러 가돼야한다. <ByAnnCarrns> <삽화: Adam McCauley/뉴욕타임스> 최근 수년 동안 주택시장은 셀러스 마켓이었다. 특히 팬데믹 기간 중 더 욱 그랬다. 그러나 주택 소유주들에게 더욱 많아진 수익은 더 커진 세금 고지서를 의미할 수도 있다. 지난 수십 년 동안 대부분의 미국인들은 수 익이 일정 수준을 넘어서지 않는 한 주택 매각에 따른 자본이득 납부로 부터 보호를 받아왔다. 그러나주택가격의폭등으로더많은주택소유주들이매각시과세대상 이되는수익이늘어나는상황이됐다. 특히주택을아주오랫동안소유해 왔을 경우 더욱그렇다고회계사들은말한다. ‘면제’기준 넘어서는 자본이득은 과세 대상 주택개조 비용, 과세액수에서 뺄 수 있어 인보이스 등 관련 서류 꼼꼼히 챙겨 둬야 “25년 전 설정된 면제액수 너무 비현실적” 주택가격 계속 오르면서 매각시 세금 내는 셀러 늘어