한국일보 애틀랜타 전자신문

2022년 5월 3일 (화요일) 특집 A10 이같은 금융 형태는 전통적인 주 택 대출들이 제공하는 소비자 보 호조치들이결여돼있으며연방과 주정부들에의해느슨하게규제되 고 있다고 퓨 주택금융 프로젝트 의 매니저인 타라 로체는 말했다. 이와관련한바이어들의혼란뿐아 니라이런대출형태는지역에따라 다른명칭으로불리고있는경우도 많다. 대안금융시장의정확한규모는 이런형태의대출에관한전국적인 체계적 데이터 집계가 되고 있지 않아 불분명하다고 로체는 밝혔 다. 많은주들의경우이런대출은 전통적인 모기지 구입과는 달리 공용레지스트리에등록되지않는 다. 지난 6월 이 주택 대출 프로젝트 가약 5,000명의성인들을대상으 로 전국적인 조사를 실시한 결과 대안적대출을이용했다고밝힌응 답자는예상보다상당히많았다. “우리는 전국적으로 3,600만 명 이 대안적 대출을 사용한 적이 있 다는사실에놀랐다”고로체는말 했다. 대부분의 미국인들에게 모기지 는 주택 페이먼트를 위해 꼭 필요 하다. 하지만 일부의 경우 주택 구 매희망자들-혹은그들이사고싶 어하는주택들-은전통적모기지 를 받을 만한 자격을 갖추지 못하 고있다. 또자격을갖춘바이어라고해도 15만 달러 미만의 전통적 모기지 를찾기가힘들어서대안적대출로 눈을 돌려야 하는 경우들도 있는 것으로퓨조사에서나타났다. 대출기관들로서는 큰 대출들의 수익성이 더 높기 때문에 적은 규 모의 대출에는 별다른 인센티브 가없다. 퓨조사에서가장보편적 인 형태의 대안적 대출은 개인 재 산(personal property) 혹은‘동 산’(chattel) 대출인것으로나타 났다. 이런대출은공장제조주택(모빌 홈이라 불려온) 구매에 종종 사용 된다. 이런 대출은 전통적 모기지 와유사하지만금리가훨씬높고기 간이짧은경우가많다. 결과적으로 전통적 모기지를 받 아조립주택을구입한바이어들과 비교했을때월페이먼트가더많고 전체적으로더많은이자를부담하 게된다. 이런 대출들은 전통적인 모지기 로 간주되지 않기 때문에 차압 규 정들의 적용도 받지 못한다. 따라 서대출기관들은페이먼트가밀릴 경우즉각적으로주택압류에들어 갈수있다. ‘동산’대출 이용자들은 보통 주 택구조물은구입하지만그것이세 워져 있는 땅은 빌리는 형태가 된 다. 부지소유자들-전문적투자자 들이점차늘어나고있다-은임차 인들이감당하기힘든수준으로렌 트를올릴수있으며그런경우연 체로이어지곤한다. 통상적으로‘contract for deed’ 혹은토지계약(landcontract)이라 불리는가장보편적인형태의셀러 제공금융의경우셀러는바이어에 게직접적으로크레딧을제공한다. 그리고이런경우통상적으로바이 어는대출이완납되기전까지는재 산증서를받지못한다. 바이어들은 소유권 입증 근거가 부족한까닭에이들의페이먼트는 에퀴티형성에도움이되지않는경 우가많으며세금과보수의책임이 누구에게있는지가확실치않을수 도있다. 이런대출은차압보호조치도부 족하다. 따라서 페이먼트가 늦은 바이어들은퇴거를당할위험이높 으며페이먼트를한번만못해도투 자한것으로잃은위험이있다. ‘책임 있는 대출을 위한 센터’의 회장인 마이크 캘훈은“이런 대출 의위험성은아주높다”며“거의언 제나 끔찍한 아이디어가 된다”고 지적했다. 비전통적인금융수요에 는정책입안자들의보다더철저한 감시가요구된다고캘훈은말했다. 주택구입이갈수록어려워지면서 바이어들로서는 이것을 고려해야 하는 상황으로 몰릴 수도 있기 때 문이라고설명했다. 주택가격은매물부족으로더욱 치솟았다. 그리고 현재 모기지 금 리는오르고있다. 30년고정금리 는지난 4월중순 5%에도달했다. 이는 10 년래가장높은수준이다. 오르고 있는 금리와 재고부족에 따른 가격이 겹쳐지면서“주택 소 유를 하는 데에 이번 세대에 들어 가장많은비용이들고있다”고거 대모기지업체인프레디맥은지적 했다. 이런가운데공장제조주택은보 조 없이 감당할만한 주택들을 많 이 제공해주고 있다. 하지만 위험 한 대출과 토지 소유권에 대한 문 제점들은주택부족현상을타개할 만한해결책으로서의잠재력을손 상시키고있다고로체는지적했다. 다음은대안적주택대출과관련한 일문일답이다. ▲대안적 금융이 주택 소유를 도울 수있나 주택소유자들이얼마나많이비 전통적 금융을 통해 주택 소유권 을확보하고있는지를산정하기위 해서는더많은조사가필요하다고 퓨는 별도의 보고서를 통해 밝혔 다.퓨는“이런합의를통해실제로 주택을소유하게되는가족의비율 에대해서실질적으로알려진것은 아무것도없다”고지적했다. 그러나일부증거들은“결과가좋 지 못하다는 것을 분명하게 보여 준다”고덧붙였다. 예를들어텍사 스 주 저소득층의 정착과 관련한 2012년한연구에서는‘contract- for-deed’를통해주택을산구매 자의 20% 미만이 최종적으로 증 서를손에쥔것으로나타났다. ▲대안적 금융을 이용할 경우 어떻 게스스로를보호할수있나 만약대안적금융을이용한주택 구매를고려하고있다면다른대안 들은 정말 없는 것인지 꼭 조사해 보라고 캘훈은 조언했다. 어떤 바 이어들은 전통적인 대출기관들에 서 대출을 받는 일을 어렵게 느낄 수도있다면서그렇다고해도거기 서시작을하는것이가장좋은방 법이라고강조했다. “은행이나크레딧유니언에서확 인해보라”고그는덧붙였다. 공장 제조주택과부지를함께매입하는 경우전통적인모기지자격이주어 질수있다며”비교를하면서샤핑 을할필요가있다”고캘훈은설명 했다.(개인 재산 대출을 받은 사람 의 4분의 1 이상은 주택의 부지까 지매입한것으로나타났으며이들 은모기지대출자격을얻을수있 다고퓨보고서는밝혔다.) 전국소비자법센터의사라볼링 맨시니변호사는토지계악과같은 합의는상당한위험성을안고있다 고 지적했다. 대출을 받는 사람이 스스로를지킬수있는한가지방 법은진술서(affidavit)나금융계약 서 사본을 지역 소유권 증서 레지 스트리나 혹은 카운티 클럭 오피 스에등록해재산과관련한자신들 의금융적이익을문서화시키는것 이다. 혼자서도 할 수 있고 저비용 혹은 무료 법률 서비스의 도움을 받을 수도 있다. 연방정부는 온라 인검색도구를제공해준다. ▲공장제조 주택과 모빌홈의 차이 는무엇인가 많은사람들이이두가지를같은 뜻으로사용하고있지만엄밀하게 말하자면공장제조주택은1976년 중반연방주택및도시개발부가설 정한건설및안전기준에따라공 장에서만들어진주택을의미하며 모빌 홈은 그 이전부터 만들어졌 다. 관련업계는매년9만채의공장에 서만든주택들을생산하고있다고 관련협회는밝히고있다. <ByAnnCarrns> 모기지못받아 ‘대안금융’으로눈돌리는바이어들 크레딧이 좋은 바이어들조차 전통적인 모기지를 얻는 데 어려움을 겪게 되 면서저가주택을구입하는수백만명의주택바이어들이위험성이높고통 상적으로비용이더많이들어가는대안적형태의대출을받은것으로최근 의 한 연구조사에서 밝혀졌다. 현 주택 소유주들 15명 가운데 1명꼴, 혹은 약 700만 명의 주택 소유주들이 이런 형태의 대출을 이용하고 있다. 퓨 채 리터블 트러스트의 최근 조사에 따르면 이 가운데는 바이어들이 대출 기관 이아닌셀러들에게직접페이먼트를하는형태의대출도포함돼있다. 또이 조사에서는 대안적 금융의 이용은 히스패닉들과 연 수입 5만 달러 이하 계 층이가장높은 것으로 나타났다. <삽화: Till Lauer/뉴욕타임스> 대출기관 아닌 셀러가 바이어에게 돈 빌려줘 대부분 ‘모빌 홈’ 구입자들이 받는 ‘동산’ 대출 ‘차압보호’ 규정 미약하고 이자도 더 많아 금융 계약서 사본 꼭 레지스트리에 등록해야