한국일보 애틀랜타 전자신문

2022년 8월 11일 (목요일) A6 특집 모기지 이자율이 떨어진다고 해 서무작정재융자에나섰다가는낭 패를보기십상이다. 성급한 재융자 신청은 장기적인 관점에서보면자칫재정적인손실 을 입을 가능성이 높기 때문이다. 재융자를 실행에 옮기기까지는 절 대서두르는태도는버려야한다는 게전문가들의조언이다. 온라인재정정보업체‘뱅크레잇 닷컴’이 최근 재융자 신청과 관련 해반드시점검하고알아두어야할 사항을정리했다. ■재융자시고려사항 재융자를결정하는데너무많은 시간을들여고민하다보면시기를 놓치는 우를 범할 수 있다. 그렇다 고너무성급하게결정하는것도피 해야한다.최소한재융자를결정하 기 전에 몇 가지 핵심적인 사항을 검토하는게필요하다. ▲주택의현금가치(에퀴티) 주택 에쿼티는 주택의 실제 거래 가격과모기지대출금의차액이다. 모기지 대출금 보다 주택 가격이 높다면당연히주택의에퀴티는높 다고말할수있다. 재융자를 결정할 때 주택 에퀴티 가 20% 수준을 상회하는지 점검 해야한다. 추가대출시‘모기지보 험’(PrivateMortgage Insurance) 에따른추가비용을피하기위해서 다. 모기기 보험은 모기지 연체 발 생을대비한보험으로연체발생시 대출은행의피해를보호하기위한 보험이다. 주택 에퀴티는 매년 증가세 있어 대부분의주태소유주들이재융자 신청을할때주택에퀴티를활용하 면큰부담없이추가대출을받을 수 있다. 하지만 주택 에퀴티가 충 분하지못한경우에는재융자신청 을재고해야한다. ▲현재크레딧 간혹 신용점수가 낮은 주택 소유 주들도재융자를받는경우가있기 는하지만대체적으로낮은신용점 수의주택소유주들이재융자를받 기가점점더어려워지고있는추세 다. 특히 코로나19 시대에서 대출기 관들이대출신청자에대한신용도 점검을더욱엄격하고있다.따라서 신용점수가낮다면재융자를받을 가능성은그만큼낮아지고있는상 황이다. ▲재정적목표 재융자를받는정확한재정적목 적이 뚜렷해야 한다. 많은 주택 소 유주들은월페이먼트의규모를줄 이기위해재융자를신청한다.현금 보유율을 높이기 위함이다. 이럴 경우 재융자를 받은 후 감당해야 할페이먼트규모를미리산정해보 는것이필요하다. 아니면재융자를통해대출상환 기간을줄여명실상부하게내집소 유를앞당기려는주택소유주들도 있다. 하지만 경기 침체에 대한 우 려가일상화되고있는상황에서뚜 렷한 재정적 목표와 향후 대출 상 황능력을취업안정성에놓고검토 하는자세가요구된다. ▲현주택의거주기간 재융자 비용은 대략 대출금의 2~3%수준이다. 재융자를결정하 기 전에 현재 주택에서 앞으로 얼 마나 더 거주할 것인가를 먼저 생 각해야 한다. 재융자 비용에 대한 효용성을검토하기위함이다. 예를 들어 재융자 수수료가 5,000달러이고재융자로매달100 달러의페이먼트가절약된다면재 융자 실시 후 50개월이 되는 시기 가손익분기점이다. 따라서이경우에는 50개월이되 기 전에 집을 팔면 재융자 혜택이 전혀 없기 때문에 재융자 실시 후 50개월이상거주할계획이분명할 때만 재융자를 신청하는 것이 좋 다. 주택거주기간은주택대출의유 지기간과밀접한관계를갖고있기 에 재융자를 결정할 때 향후 주택 거주 기간을 미리 상정해 두는 게 좋다. ▲현재잔여모기지상환기간 대체적으로 변동금리의 모기지 대출을보유하고있는대출자들은 재융자를받으면서고정금리로변 경하기를바라고있다. 고정금리는 금리의변동과관계없이정해진이 자율이 재융자 대출 기간 동안 동 일하게적용된다. 금리변동에신경을쓰지않아도 된다는 장점이 있다. 현재 모기지 를조기상환했을때페널티가있는 지재융자를결정하기전에살펴보 아야낭패보는일을피할수있다. ■재융자시주의해야할사항 ▲기준금리와재융자이자 기준금리와모기지이자율이같 은 것으로 오해하는 경우가 많다. 연방준비제도가적용하는기준금 리는‘프라임 금리’(Prime Rate) 로은행간자금을빌릴때적용되 는이자율이며대출은행이대출자 에게적용하는이자율과는다르다. 모기지이자율은국영모기지기 관 프레디 맥이 매주 발표하는 전 국평균모기지이자율동향(www. freddiemac.com/pmms)을 참고 하면된다. 그렇다고 프레디 맥의 이자율이 모든대출자들에게동일하게적용 되는것은아니다.대출자의신용도 에 따라, 또 지역에 따라 적용되는 이자율은 다르다. 대출 기관을 통 해이자율을문의하는것이좋다. ▲재융자처리과정 재융자에 걸리는 시간은 처리 과 정과깊은상관성이있다. 평균 30 일 정도가 소요되고 있지만 최근 들어45~50일이상걸리는사례도 나타나고있다. 재융자의첫단계는대출기관선 정이다. 대출 기관의 이자율을 비 교하고요구사항들을꼼꼼히점검 해야한다. 이과정을통해대출기 관을선정해서재융자문의를하면 기본 정보를 요구한 대출 기관이 재융자신청에필요한서류와작성 방법을보낸다. 대출 기관이 요구한 재융자 심사 서류를 작성하는 단계가 그 다음 과정이다.코로나19사태로폐쇄한 지점들이 많이 때문에 가능하면 온라인을통한재융자서류를제출 하는게편리하다. 대출기관은제 출된서류를검토하고재융자지원 자의신용점수를비롯한신용도점 검을거쳐적격하다고판단된지원 자에게재융자를허락한다. ■이자율 ‘고정’ (Lock-In)도하나 의대안 모기지 이자율이 사상 최저치를 유지하고는있지만급등할가능성 은상존하고있다. 이같은급반등 에대비하는것이이자율고정이다. 모기지대출기관에‘이자율고정’ (Rate Lock-In)을 신청하면 일정 기간 동안 모기지 신청 당시 이자 율을그대로적용받을수있다. 대개이자율고정기간으로는10, 15, 30, 45, 60일등의기간으로고 정되는데고정기간이길수록높은 이자율이적용된다. 남상욱기자 금리의변동성이커지고있는상황에서성공적인재융자를위해선철저한사전점검과 전략이필요하다는조언이나오고있다. <로이터> 한동안급락했던재융자에대한관심이커지면서재융자신청도회복세를보 이고있다. 주택담보대출(모기지) 금리가 4개월만에최저치를기록하면서나 타난 현상이다. 지난 주 4일 현재 모기지 금리는 30년 만기 고정 모기지 금 리를 기준으로 전주 연 5.3%에서 하락한 4.99%로 집계됐다. 4개월 만에 가 장낮은수준이다. 전년에비해서는여전히높은수준이지만지난 6월기록한 13년 만에 최고치에서 급격히 떨어지고 있다. 경제전문가들은 인플레이션이 나 경기 침체에 대한 논쟁이 계속되면서 모기지 금리 변동성이 이어질 것으 로 예상하고 있다. 이런 상황에서 재융자 신청을 고려하고 있는 주택 소유주 들의 공통된고민거리는재융자 신청시기다. 고금리 변동성에 재융자 신청 전략적 접근 필요 재정 목표, 현재 크레딧 사전 점검으로 준비해야 이자율, 처리 기간 등 제반 여건 고려해야 낭패 줄여 오락가락 금리 변동 재융자 신청, 알고 해야 실수 없다