한국일보 애틀랜타 전자신문

2022년 8월 22일 (월요일) B3 부동산 Thursday, August 18, 2022 S ◇주택시장거품인가? 자산 가치가 비정상적으로 빠르 게오르는현상이거품현상이다. 지 난 2년간 주택 가격 상승세를 보면 주택시장거품현상이의심된다. 부 동산 업체 레드핀의 집계에 따르면 주택 가격은 2020년 8월부터 올해 7월까지 한 달도 거르지 않고 매달 두자릿수비율(연간대비)로상승했 다. 일부 도시 주택 가격은 지역 가 구 소득 및 경제 여건과 비교할 때 지나치게 올라 주택 시장 거품 현상 이확실한것으로보고되고있다. 그렇다고거품이하루아침에꺼지 거나 이로 인해 주택 시장이 붕괴할 것으로 전망하기에는 이르다. 코로 나 팬데믹 이전부터 지속된 매물 부 족사태가여전히해소되지않아주 택 거래 감소에도 불구하고 주택 가 격은 여전히 떨어질 기미가 없다. 최 근모기지이자율이급등해주택구 매 능력이 크게 악화했음에도 불구 하고 주택 수요 감소에 미치는 영향 은미미하다는분석이다. ◇붕괴없이잘버텨낼것 레드핀의 대럴 페어웨더 수석 이 코노미스트는“전반적인 경제 상황 이우려할만한수준이지만주택시 장 붕괴 가능성은 낮다”라며“얼마 전 모기지 이자율이 5.7%까지 올랐 을 때도 주택 가격이 크게 떨어지는 현상이 나타나지 않았다”라고 설명 했다. 페어웨더 이코노미스트는 또 “주택 시장은 이미 경기 둔화 현상 에 영향을 받고 있는 상태”라며“경 제 여건이 지금보다 더 악화하지 않 는다면 주택 시장도 현재 상태대로 잘버텨낼것”이라고전망했다. 모기지이자율이정점을찍은 6월 중순전국대부분지역주택가격은 상승폭이줄었을뿐하락한지역은 드물었다. 최근이자율이 5% 아래로 떨어졌다가 소폭 오르는 사이 뚝 끊 겼던 주택 구매 활동이 일시적으로 재개되기도 했다. 그러나 올해 초에 비해 전반적인 주택 거래는 크게 감 소한 상태로 현재 대부분 바이어와 셀러는이자율등경제상황을주시 하며관망중이다. ◇ 2008년과상황다르다 주택 보유자들은 불확실한 경제 지표가 발표되면 민감한 반응을 보 인다. 특히 2008년 주택 시장 붕괴 와 경기 대침체를 경험한 보유자라 면 더욱 불안할 수밖에 없다. 2000 년대초반등장한‘약탈적모기지’로 인해 수많은 주택 보유자가 평생 잊 지못할피해를입었다. 약탈적 모기지는 상환 능력이 없 는사람에게대출을발급해주고높 은 수수료를 부과하는 방식으로 피 해를입히는악성대출관행이다. 당 시 피해는 높은 수수료에만 그치지 않고사상최악의주택압류사태로 이어져경기대침체를불러왔다. 누구나 모기지 대출을 받을 수 있 어서주택수요는인위적으로부풀려 졌던 시기다. 경기 침체 현상과 동시 에 대출을 상환하지 못하는 주택 보 유자가늘면서주택압류가본격적으 로 시작됐다. 이자율 상승, 실업률 증 가까지겹치자주택압류가기하급수 적으로증가했고결국무려4년에걸 쳐주택가격폭락이이어졌다. 약탈적 모기지 대출이 사라진 지 금은 2008년과상황이크게다르다. 주택 가격이 지나치게 올랐고 모기 지 이자율이 급등하는 점은 당시와 유사하지만 상환 능력을 검증받은 주택 보유자가 대부분으로 주택 압 류가치솟을가능성낮다. 주택건설업체가신규주택을마구 찍어내던 것과 달리 현재 수요 대비 주택 공급이 턱없이 부족한 점도 주 택 가격이 쉽게 떨어지기 힘든 이유 다. 자산관리업체켄덜캐피털의클 라크켄덜CEO는“주택건설업계가 2008년교훈이후현재까지‘밀당’전 략을구사하고있다”라며“주택시장 약화 신호가 나타나면 주택 공급을 즉시 줄여 신규 주택 분양가를 지탱 하고있다”라고설명했다. ◇주택시장반등가능성도 경기 침체가 발생하면 주택 시장 침체로이어질확률이크다. 경기침 체로 실업률이 증가하면 주택 구입 을중단하는바이어가늘고기존주 택보유자는소득감소로주택압류 에 처할 위험도 커진다. 올해 1분기 와 2분기 연속‘국내총생산’ (GDP) 은 마이너스 성장을 기록했다. 경제 가기술적인침체에진입한것이다. 그러나 성장률 하락 폭이 각각 -1.9%와-0.9%로미미해본격적인경 기침체로보기에다소애매하다. 7월 발표된실업률이3.5%로상당히낮은 점도 경기 침체로 단정 짓기 어려운 이유다. 만약 현재 경제 상황이 침체 라면매우이례적인침체라는것이다. 현재 상태대로 주택 거래 하락이 지속될 경우 모기지 이자율이 다시 떨어질 가능성이 크다. 이자율 하락 을 기다려 온 주택 수요가 다시 유 입되면 주택 시장이 반등할 것이란 전망도 있다. 이 경우 주택 시장 침 체가 경기 침체 원인으로 지목됐던 2008년과달리주택시장반등이경 기를 침체에서 벗어나게 할 것이란 전망도얼마든지가능하다. ◇투자목적구입은자제해야 주택시장침체가능성은향후수 개월간 경제 상황에 달려있다. 주택 시장에 직접적으로 영향을 미칠 수 있는 경제 부문은 실업률이다. 실업 률이급등할경우주택거래감소는 물론 급매성 매물 증가로 인한 주택 가격하락으로이어진다. 주택 시장 분위기는 얼어붙고 있 지만 주택 수요는 여전히 높다. 이는 주택 공급 부족으로 인한 현상인데 향후 1년간 주택 수요 추이에 따라 주택 시장 침체 여부도 결정될 전망 이다. 주택 건설업계는 지난 10년간 인 력 부족과 자재비 급등 부담에 시달 렸다. 예전처럼 무분별하게 신규 주 택을공급할수있는상황이아니다. 주택거래하락현상이조금만나 타나도공사를중단할채비중인건 설 업체가 대부분이다. 극심한 매물 부족 현상이 재현될 가능성이 여전 히 남아있다. 주택 가격 고공행진이 멈췄기때문에투자목적의주택구 입시기로는적절하지않다. 장기거 주목적이뚜렷한경우에만주택구 입에나서는것이좋다. <준최객원기자> 주택시장침체에대한우려가점점커지고있다. <로이터> 주택시장침체$향후수개월경제상황에달려있어 경기침체에이어주택시장침체에대한공포가엄습하고있다. 최근까지도 신중론을펼쳤던부동산전문가들이이제침체를대비해야할때라고경고 하고있다. 경기침체가발생하면주택구입과같은재정결정은더욱힘들 어진다. 엄청난금액의자금이소요되기때문에더욱신중해질수밖에없다. US월드뉴스앤리포트가주택시장붕괴가능성은일축하면서주택시장둔 화는피할수없을것으로분석했다. ■부동산금리 •고정금리 이자율 수수료 30년 5.22% 0.7% 15년 4.59% 0.7% •변동금리 이자율 수수료 마진 1/5년 4.43% 0% 2.75% 자료:프레디맥, 8월17일현재(Margin: 은행부과금리) 주택시장침체가발생하더라도2008년침체양상과는다를것이란전망이다. <로이터> 2008년 같은 붕괴 가능성은 낮아 당분간 투자 목적 구입은 자제해야 빠르고 정확한 뉴스 higoodday.com