한국일보 애틀랜타 전자신문

2022년 9월 26일 (월요일) B3 부동산 Thursday, September 22, 2022 S ◇ 우울한 전망 상당 기간 지속 가능성 주택시장은현재낙관적인전망이 힘든 상황이다. 이미 상당히 가라앉 은 주택시장 분위기가 조만간 살아 날 것으로 기대하는 부동산 전문가 는드물다. 반면현재의침체분위기 가상당기간지속될것이라는우려 가지배적이다. 부동산정보제공업 체 애톰테이터솔루션즈의 릭 샤가 부대표는 현재 주택시장 침체가 우 려할만한속도로진행중이라고경 고하며 최근 주택 거래가 사라지는 상황을지적했다. ‘전국 부동산 중개인 협회’ (NAR) 의집계에따르면전국주택거래는7 월기준7개월연속감소했다. 7월주 택 거래는 전달 대비로는 5.9%, 전년 동월대비로는 무려 20.2%나 빠졌다. 주택 거래가 가장 많이 이뤄지는 여 름철성수기임에도불구하고주택거 래는절벽수준으로감소한것이다. 샤가 부대표는“7월 주택 거래는 1년 전보다 100만 채 감소한 500만 채(연율 환산) 미만으로 떨어졌다” 라며“기존 주택과 신규 주택 거래 가 올겨울까지 동반 하락 현상을 피 하기힘들전망으로주택가격상승 폭도 크게 둔화할 것”이라고 분석했 다. 샤가부대표가내놓은올해주택 가격전망치는2%~3%상승이다. 주택 가격이 지난해까지 매년 두 자릿수 비율로 치솟던 것과 비교하 면 상당한 둔화 폭이다. 주택시장이 이처럼 순식간에 얼어붙은 것은 급 등한 모기지 이자율의 영향이 가장 크다.‘모기지 은행업 협회’ (MBA) 에 따르면 최근 신규 모기지 신청이 전년 대비 23%나 급감했을 정도로 주택구입활동이크게줄었다. ◇집값둔화폭예상보다클것 주택시장의 급격한 침체 양상에 2008년상황재현에대한우려가커 지고 있다. 당시 주택시장의 여러 불 안 요인이 복합적으로 작용한 결과 한껏 부풀었던 거품이 하루아침에 꺼지며 재앙 수준의 침체를 몰고 왔 다. 최근 주택 가격이 폭등한 일부 지역의 부동산 가치가 과대평가 된 것을 지적하며 거품론이 제기되고 있지만 전국적인 거품 현상은 아니 라는분석이다. 부동산 타이틀 보험 업체 퍼스트 아메리칸의 오데타 쿠시 수석 이코 노미스트는“현재 주택시장에서는 느슨한대출관행, 서브프라임모기 지, 과도한모기지대출비율과같은 불안 요인을 찾아볼 수 없다”라며 “최근 주택 가격 급등 현상은 주로 수요 대비 턱없이 부족한 매물 공급 으로 인해 발생한 것”이라고 주택시 장 거품론에 선을 그었다. 주택시장 내 주요 수요층도 투기적 목적의 투 자자로 들끓었던 2008년과 달리 밀 레니엄 세대 중심의 실거주 목적 수 요로 거품 발생 요인은 아니라고 쿠 시이코노미스트는설명했다. 부동산 업체 홈 퀄리파이드의 랠 프디버그나라대표는한층강화된 모기지대출절차를예로들며주택 시장거품론을경계했다. 디버그나라 대표는“전례없이 높은 수요를 바탕 으로 최근 수년 동안 주택 거래가 활발히 이뤄졌지만 대부분 철저한 대출검증을거쳐상환능력을인정 받은 구입자들”이라며“주택시장이 침체하더라도 2008년처럼 급매로 집을 내놓는 경우는 드물 것”이라고 설명했다. ◇ 모기지 연체율, 주택 압류율 매우낮아 2008년 주택시장 시스템이 붕괴 한데는여러가지원인이있었다. 무 자격 대출자에게‘묻지마’식으로 돈 을 빌려주던 악성 대출 관행이 판을 쳤고 이에 편승해 돈 한 푼 없이 투 기적 목적으로 집을 사려는 수요가 주택시장에 크게 유입된 것이 화근 이었다. 그러다가 주택 가격이 떨어 지기시작하자보유주택을숏세일과 차압 등 급매물로 내놓으며 무책임 하게 주택 가격 폭락을 부추기던 이 른바‘모럴헤저드’만팽배해있었다. 반면 최근 주택 구입자들은 주택 시장 침체기에 집을 잃은 부모들의 고통을직접보고자란세대다. 무책 임한 대출로 인한 결과를 누구보다 잘아는세대로모기지대규모연체 나차압등으로이어질가능성은희 박하다. 사상최대규모로불어난주 택자산가치와탄탄한고용시장이 주택가격하락시‘쿠션’ 역할을해 줄것으로기대된다. 샤가부대표는“현재주택압류율 은코로나팬데믹이전대비50%수 준에 불과하고 모기지 연체율도 평 균을 밑돌고 있다”라며“주택 자산 가치가이미 28조달러규모로주택 가격이 떨어져도 깡통 주택이 늘어 나는등의현상은나타나지않을것” 이라고설명했다. ◇주택구입여건사상최악 집값이하락하기시작했지만주택 구입능력을개선하기에는역부족이 다. 그간끊임없이치솟은주택가격 과최근급등한모기지이자율로주 택 구입 능력은 37년 이래 최저 수 준으로 떨어졌다. 모기지 데이터 업 체 블랙나이트에 따르면 가구 소득 에서 주택 구입비 부담이 차지하는 비율은 35.51%로 레이건 대통령 재 임 시절이던 1985년 10월(36.01%) 이후 가장 높다. 주택 구입비 부담 은 올해 1월에만 해도 가구 소득의 24.61%로 과거 평균치인 25.1%보다 낮았지만 최근 모기지 이자율이 6% 대에근접하면서치솟았다. 주택 가격 하락 현상이 나타나고 있지만 주택 구입 능력 개선에는 전 혀 영향을 미치지 못하는 수준이다. 블랙나이트의집계에서 7월평균주 택가격은 6월보다약 0.77%하락했 다. 이는 2011년 이후 월별 하락 폭 으로는 가장 큰 것이다. 온라인 부 동산 정보 업체 리얼터닷컴의 조사 에서도 8월 전국 주택 가격인 43만 5,000달러로전달의 44만 9,000달러 보다떨어졌다. 그러나이같은주택가격수준은 6.4년 치 중간 가구 소득에 해당하 는 것으로 80년대 중반 3.5년 치 중 간 가구 소득의 두 배에 달한다. 앤 디월든블랙나이트부대표는“주택 구입비 부담이 안정적 수준으로 판 단되는 소득 대비 25% 수준으로 돌 아가려면가구소득 40% 이상증가, 모기지 이자율 3%포인트 이상 하락, 주택 가격 30% 이상 하락 중 한 가 지 현상이 발생해야 하는데 현재로 서는 기대하기 힘들다”라고 설명했 다. <준최객원기자> 주택시장10년잔치이제끝난다…거래줄고가격하락 주택시장에점차어두운그림자가드리우고있다.가라앉은주택매수심리 가살아날기미를보이지않고있는가운데모기지이자율이급기야6%를 돌파하자주택시장이꽁꽁얼어붙었다. 주택거래는이미수개월째하락 행진을이어가고있으며집값이하락하는지역도눈에띄게늘고있다. 지난 10년간잔치분위기는이미끝난분위기이며앞으로최악의침체에 대비해야할것을우려하는목소리만나오는상황이다.온라인재정정보업 체뱅크레잇닷컴이향후주택시장전망을분석했다. 주택시장침체전망에건설업체들이신규주택공급을줄이며대비에나서고있다. <로이터> ■부동산금리 •고정금리 이자율 수수료 30년 6.02% 0.8% 15년 5.21% 0.9% •변동금리 이자율 수수료 마진 1/5년 4.93% 0.2% 2.75% 자료:프레디맥9월22일기준:(Margin:은행부과금리) 기초체력좋아졌지만낙관적희망힘들어 어디서터질지‘뇌관’에조심스러운분위기 주택거래가7개월연속감소하는등주택시장이얼어붙고있다. <로이터> 빠르고 정확한 뉴스 higoodday.com