한국일보 애틀랜타 전자신문

2022년 9월 28일 (수요일) D3 고금리찬바람에$ 외곽으로 등 떠밀리는 ‘월세난민’ 재건축비용뻥튀기3년간 1조2000억원 둔촌주공처럼$시공사^조합갈등불씨로 깡통전세에재정줄줄 채권회수율절반이하 2019년이후전국의재건축·재개발사 업장에서시공사가 물가 상승 등을이 유로증액을요구한공사비총액이4조 7,000억원에달했다. 한국부동산원이 이에대한적정성을검토해보니합당한 것으로판정된증액분은 3조5,000억원 이었다.건설사측이1조2,000억원에달 하는 공사비를 부풀린셈이다. 단군이 래최대의재건축단지로불리는서울둔 촌주공아파트 조합 등은이러한 시공 사와공사비증액갈등으로부동산원의 검증을받았다. 27일국회국토교통위원회소속김정 재국민의힘의원이국토교통부와부동 산원으로부터제출받은자료에따르면, 2019년부터올해7월까지주요정비사 업시공사들이설계및건설 마감재변 경,물가상승등을이유로조합측에요 구한공사비증액은총 4조6,814억7,400 만원 ( 총 54건 ) 이었다.전국의정비사업 단지에서최초 계약한 공사비기준 시 공사의요구로 늘어난 공사비를 합친 액수다. 건설분야에전문성이없는조합원입 장에서는시공사가요구한증액분이합 리적인지판단하기쉽지않다.이에2019 년 10월시행된 ‘도시및주거환경정비법 ( 도시정비법 ) ’은조합원 20%이상요청 이있거나 법이정한 기준이상으로 공 사비증액이이뤄졌을경우정비사업시 행자가 부동산원에 공사비검증을 의 무적으로 요청하도록 했다. 조합을 대 신해 부동산원이외부 전문가와 함께 자료검토와 현장 실사를 통해시공사 의요구액이적정한지를판별해주는방 식이다. 부동산원이 2019년부터지난 7월까 지검증을 요청받은 54건 ( 4조6,814억 7,400만원 ) 을분석한결과,증액공사비 적정액은 3조4,887억2,900만원이었다. 시공사가요구한액수의75%정도에그 친것이다. 이러한시공사들의‘뻥튀기’증액요구 관행은부동산시장에서정비사업시공 사와조합간갈등요인으로작용하고 있다.부동산원에검증을의뢰한건수가 2019년 3건에서지난해22건으로증가 세를보이고있는배경이다.올해도지난 7월까지16건에대한검증이진행됐다. 공사비 ( 6,000억원 ) 증액문제로시공 사와조합간갈등으로공사중단사태 까지이른서울둔촌주공아파트단지가 대표적사례다. 둔촌주공 조합과 시공 사는 2020년 3월부동산원을 통해공 사비검증을받았다. 부동산원의검증결과시공사가공사 비증액을 과도하게요구한 것으로 드 러나도 공사비를 낮춰야 할 의무는없 다.건설사들이버티면갈등해소가어려 운구조다. 김의원은이에“재건축·재개발사업의 공사비계약은 사인간거래인만큼 국 가가 강행규정으로 다루긴어렵다”면 서“한국부동산원에‘갈등중재권한’을 부여함으로써시공사와조합이원만하 게합의할 수있는기반을마련할필요 가있다”고지적했다.김의원은이같은 취지에서도시정비법개정안 발의에나 설방침이다. 장재진기자 3년차 직장인김모 ( 30 ) 씨는 월세계 약만기를앞두고고민이깊다.직장근 처인서울영등포구인근월세가점점오 르고있기때문이다. 김씨는 “인근에서 재계약을하려면월10만~20만원은더 내야할것같다”며“정안되면같은지 하철호선을따라더멀리나가는것도 고려중”이라고말했다. 직장인박모 ( 26 ) 씨는집을구하기시 작한지4개월만에보증금 1,000만원, 월세87만원 ( 관리비포함 ) 짜리방을간 신히구했다. 박씨는“매물이올라온지 10분만에연락했는데부동산에서대기 자가두 명 더있다고말했을만큼 치열 했다”고전했다.“1년전만해도이정도 금액으로 훨씬좋 은 평 수를구했다는데 지금은이마 저 도보기쉽지않아요.” 서대문구 창천 동에사는 장세영 ( 22 ) 씨는 2년만에월세를 40만 원가 량 더 내야 할 처지에 놓였 다. 2020년 11월, 코 로나19 유행으로 집주인이 싸 게내 놓 은 보증금 500만 원, 월세 58만 원 ( 관리비포함 ) 면적 16 ㎡ 짜리 매물을 계약했다. 2년 뒤 월 셋 방을 새 로 구하 기위해 둘 러보니 평 수와 위 치 등 지금 사는 곳 과여건이비 슷 한 방은 보증금 1,000만원,월세70만~80만원에관리 비15만~20만 원짜리 뿐 . 장씨는 “이전 가 격 대에서구하려면 너 무 낡 고 수리 도안되는 곳뿐 이라 큰 일”이라며한 숨 쉬 었다. 대 학생 정모 ( 21 ) 씨 또 한만기를앞두 고 월세부 담 에과외를 늘 렸 다. 김씨는 “보증금 500에월세 50짜리월 셋 방에 살 고있는지금도수입의25%를월세로 내고있다”며“근처오 피스텔 은관리비 포함 90만~100만원이라감당할수있 을지 걱 정”이라고토로했다. 월세선호현상이 커 지면서월세세입 자의부 담 이증 폭 되고있다. 금리인상 으로대출이자는늘어나는상 황 에서전 세·매매시장과달리월세가 격 은오르는 탓 이다. KB 부동산의서울 아파트 월세지수 는지난달 103.9로통계집계를시작한 2015년12월이후 역 대최고 치 를기록했 다. 월세통합가 격 지수도 지난달 101.8 로지난해동기 ( 100.3 ) 대비1.5포인트 상승했다. 월세비중은 올해 절 반을 넘 어 섰 다. 지난달 확 정일자를 받은 전국 월세건 수는 11만9,536건으로전 체 전월세거 래중 52%가월세인것으로나 타났 다. 월세비중은 4월 절 반을 넘 은이후 50% 대를유지중이다. 월세선호현상이 짙 어지는원인은집 주인과 세입자 모두 금리인상으로인 한대출이자부 담 이 커 졌기때문이다.직 방 설문조사 결과 월세를 선호한다고 답 한 임 차인비중은 42.6%로 2020년 ( 17.9% ) 대비 급 증했다. 서초구의한부 동산 중개업자는 “ 임 차인들은 보증금 부 담 이적은 월세를 선호하고, 임 대인 또 한전세물건이 워낙 안 나가는데다 대출이자 등 현금도 필요하다 보니월 세로 돌 린다”고설 명 했다. 전문가들은금리인상이지속되는한 월세는 계속 오를 것이라고 내다 봤 다. 고 종완 한국자산관리연구원 원장은 “내년까지월세의가속 화 와 월 셋값 이 오르는현상은불가 피 하다”며“월세인 상의 충격 은사회초년 생 에게가장 크 게 다가올것”이라고우려했다. 윤 지해 부동산 R 114 수석연구원은 “금리가 오를수록이자도 많 아지면서 그부 담 이전월세로전가된다”며“당분 간 주거비용은 계속 늘어 날 수 밖 에없 다”고말했다. 서현정기자 매매^전세대출이자부담에 임차인 42.6%“전세보다월세” 월세가격은꾸준히오르기만 8월전월세거래52%가월세 사회초년생등주거비큰부담 최근 4년재건축 54건분석결과 시공사 4조7000억증액요구에 부동산원“적정액은 75%그쳐” 주 택 도시보증공사 ( HUG ) 의 미 회수 채 권금액이올해1조원을 돌 파한것으 로 27일 확 인됐다. 부동산경기 악화 로 ‘ 깡 통전세’가 늘어나는 등 보증사고가 발 생 해 HUG 가대신 갚 아준금액과소 송 비용 등이최근 5년사이처 음 으로 1 조원을 넘 어선것이다.반면 채 권회수 율 은 5년 평균 28%에그친것으로파 악 됐 다.전반적으로회수되지않은 채 권금액 은늘어나는데,회수 율 은여전히 저 조하 다는지적이나온다. 27일국회국토교통위원회소속이 종 배국민의힘의원실에따르면,지난해 미 회수 관리 채 권 잔 액은 1조346억원으 로집계됐다.관리 채 권 엔 보증사고발 생 시 HUG 가 보증금을대신 갚 아주면서 발 생 한 구상 채 권, 융 자금, 소 송 비용등 이포함된다. HUG 의관리 채 권 잔 액은 2018년 7,144억원, 2019년 7,496억원, 2020년 9,412억원을기록하며 완 연한 증가세를보 였 다. 회수 율 은 절 반을 넘 지 못 했다. 2021 년 엔채 권회수액이 4,386억원으로 채 권 잔 액대비47%에그 쳤 다. 2017년부 터5년간 평균채 권기초 잔 액대비회수 율 은 28%로집계됐다. 다만회수 율추 세는 2019년 채 권기초 잔 액대비 32%, 2020년 41%를 기록하며 상승세를 보 였 다. 채 권회수액이신규발 생 액대비 절 반 을 넘 지 못 하는경우도있었다. 2020년 엔 6,471억원규모 채 권을 새 로발 생 했 지만,회수액은 3,074억에불과했다. 부 동산가 격급 락으로 ‘ 깡 통전세’ 사고건 수와 사고액이늘어 날 것으로 예 상되 는 만큼, 채 권회수 노력 도 커져 야 한다 는지적이나온다. 현재 HUG 에서 채 권 회수를 담 당하는직원수는 부산 본 사 에5 명 ,전국 5개관리 센 터에30여 명 수 준이다. 이의원은 “최근 5년간 HUG 의 채 권 회수 율 을보면 HUG 의업무처리가 미 흡 했다는 점을 알 수있다”면서“관련 문제해결을 위해 악 성다주 택채 무자 공개및보증보 험 가입제한 등신속히 보 완책 을 마련해야 한다”고지적했다. 박재연기자 미회수금액올해1조원넘어서 부동산원정비사업공사비검증현황 (단위:원) 연도 건수 검증대상액 검증결과액 차액 2019 3 1,791억9,500만 1,682억7,400만 109억2,100만 2020 13 1조5,684억6,100만 1조1,054억4,500만 4,630억1,600만 2021 22 1조8,244억2,000만 1조3,649억7,600만 4,594억4,400만 2022 (7월현재) 16 1조1,093억9,800만 8,500억3,400만 2,593억6,400만 합계 54 4조6,814억7,400만 3조4,887억2,900만 1조1,927억4,500만 자료:국토교통부·한국부동산원 지난8월서울강동구둔촌주공재건축단지의공사가중단돼있다. 뉴시스