한국일보 애틀랜타 전자신문

2022년 12월 20일(화) B www.Koreatimes.com 전화 770-622-9600 애틀랜타 The Korea Times www.higoodday.com 미국 주택시장의‘팬데믹 호황’이 막 을내렸지만, 그끝은직전부동산위기 였던 지난 2008년 서브프라임 모기지 사태와는전혀다를것이라고월스트릿 저널(WSJ)이전망했다. 거의 금융시스템 붕괴로 이어질 뻔했 던 당시 위기를 거울삼아 모기지 시장 을개혁하고대출건전성을높인덕분에 2008년과 같은 위기가 그대로 반복될 가능성은 작다는 것이 WSJ의 진단이 다. 2008년금융위기전까지만해도은행 과 대출기관들은 모기지 신청자의 소 득을 제대로 확인하지 않았지만, 지금 은 신청자에게 갚을 능력이 있다는 사 실을 입증할 수많은 근거 자료를 요구 한다. 정치권에서도 2008년 이후‘도드- 프랭크법’으로 불리는 금융개혁법을 통해 금융 리스크를 줄였고, 규제당국 은 상환 능력이 부족한 채무자에게도 대출을 허용하는 파생상품들을 없앴 다. 초반의낮은‘미끼금리’로상환여력 이 별로 없는 채무자들을 유혹하던 변 동금리 모기지 상품은 이제는 크레딧 기록이 우수한 채무자만 이용할 수 있 는 보수적인 대출로 바뀌었고, 소득 증 명을 요구하지 않았던 대출 상품들은 모두사라졌다. 워싱턴 DC의 싱크탱크 어번인스티튜 트주택금융정책센터창립자로리굿먼 은 WSJ에“오늘날의 대출자는 예전보 다훨씬양질”이라고말했다. 코로나19사태이후부동산가격이크 게오르고다운페이먼트비율이높아진 것도 금융시장의 방파제 역할을 할 수 있다는전망이나온다. 지난 2020∼2021년에는 주택 매물을 둘러싼수요자들간경쟁이워낙치열해 다운페이먼트비율을높여집을산매수 자들이 많았는데 이 덕분에 전체 집값 에서대출비율이낮아지는효과가생겼 다는것이다. 부동산데이터회사코어로직에따르면 지난 2006∼2009년 사이 미국의 집값 이28%급락해1,100만가구가집값이 모기지 대출 원금보다 낮아지는‘언더 워터 모기지’상태에 빠졌으나, 이번에 는 집값이 40∼45% 폭락해야 같은 규 모의언더워터모기지가발생하는것으 로추산됐다. 모기지 소프트웨어·데이터·분석회 사인 블랙나이트 조사 결과 지난 10월 현재 전체 주택담보대출자의 0.96%만 이 집값보다 대출금이 더 높은 상황인 것으로나타났다. 한편 집값은 떨어졌지만 주택 구입자 들의모기지페이먼트부담은금리인상 과함께더증가한것으로나타났다. 예를 들어 지난 11월 전달대비 0.9% 하락을 보인 남가주 지역에서 11월에 구매자가 20%의 다운페이먼트를 하 고 6.5%의 모기지 이자율에 구입했다 면 지난 5월에 구입한 바이어에 비해 월 페이먼트가 360달러나 더 높은 것 으로 질로우는 분석했다고 신문은 전 했다. 주택시장 침체에도“붕괴는 없다” 대출건전성강화등근거 WSJ “2008년서프프라임 금융위기때와는다를것”