한국일보 애틀랜타 전자신문

2022년 12월 27일 (화요일) D3 기획 인천미추홀구^서울 화곡동$ 재개발어려운수도권빌라촌노렸다 전세대출 금리가 가파르게 오르면 서이자 걱정에밤잠 설치는이들이늘 고있다. 19일기준금융감독원에공시된시중 은행전세대출 금리를 살펴보면, 최저 금리는연 4.43% ( 기업은행 ) ~6.83% ( 수 협은행 ) , 최고 금리는 4 .5 % ( 기 업 ) ~8.03% ( 수협 ) 수준이다. 반년사이 최저·최고 금리가 2~3%포인트 넘게뛰 었다. 금리상승추세는뚜렷해내년초 엔 8%금리를웃도는상품이대부분일 거란전망이나온다. 금리가쌀땐전세대출이주거지를한 단계업그레이드시키는통로로여겨졌 지만, 지금은정반대다. 지난해말기준 은행권전세자금대출잔액은 162조원 으로이중 93.5%인151조5,000억원이 변동금리다.더욱이전세자금대출은주 택담보대출과 달리보증금의80~90% 까지대출해준다.금리상승기에부담이 껑충불어나는구조라는얘기다. 금리인상으로서울상당수지역에선 전세살이비용이월세비용을앞질렀다. 서울에서전세보증금을월세로돌릴때 적용하는 전월세전환율 ( KB국민은행 기준 ) 은 3.28%인데, 일부아파트의전 월세전환율은 3.6%다.대략보증금 2억 2,100만원을월세로돌리면연이자가 795만원 ( 월 66만원 ) 으로전세대출이 자 ( 연6.2%·1,344만원 ) 보다훨씬낮다. 인터넷커뮤니티엔이자감당이안된 다며어려움을호소하는글이쏟아지고 있다. 당장이자 폭탄에서벗어나는 방 법은 대출을 갚는것외엔다른 방법이 없다보니전세에서반전세로갈아타겠 다는이도부지기수다. 이런영향으로 올해서울 아파트 월 세거래비중 ( 11일기준 ) 은사상처음평 균 40%를돌파했다.전국기준월세비 중 ( 1~10월·국토교통부 ) 은 51.8%로 처 음으로전세비중을앞질렀다. 서울아 파트전셋값 변동률은 - 2.96%를기록 해14년만에처음으로하락전환했다. 김덕례주택산업연구원선임연구위원은 “월세상승세는 기준금리하향조정이 시작되는시점이돼야진정될걸로보인 다”고말했다. 김동욱기자 1,139채의집을보유하다임차인들에 게보증금을돌려주지않은채숨진‘빌 라왕’김모 ( 42 ) 씨는아파트값상승에따 른풍선효과로신축빌라전세수요가 늘어난 시장 상황을이용했다. 그는부 동산상승기에수도권빌라촌밀집지역 을집중 공략했는데, 특히인천미추홀 구와 서울 강 서구 화곡 동일대가 주요 타 깃 이 됐 다. 19일 한국일보가 김씨 소유 주택 1,139채 ( 올해 6월기준 ) 의주소지를전 수분 석 한 결 과,김씨가가장 많 은주택 을 매 집한 곳 은인천미추홀구 였 다. 김 씨는이 곳 에서 총 180채의빌라,오 피스 텔 ,아파트 등 을 무 더기로사들 였 다. 미추홀구 다음으로는 서울 강 서구 ( 144채 ) ,인천부평구 ( 97채 ) ,인천 남 동 구 ( 79채 ) ,서울 양 천구 ( 55채 ) ,서울금천 구 ( 51채 ) , 경 기수원시권선구 ( 50채 ) , 경 기부천시 ( 50채 ) , 서울구로구 ( 47채 ) , 경 기오산시 ( 36채 ) 순 이었다. 주로 수도 권서 남 부의주택을집중적으로사들인 것이다. 이는김씨가과거 강 서구 화곡 동에서 공인중 개 사중 개 보조원으로 활 동한이 력 과 무관 치않은것으로 보인다. 김씨 는 화곡 동일대에서 총 122채의주택을 매입 했는데,이 곳 은김포공 항 과가까 워 고도 제 한영향을 받 아 재건 축· 재개발 이 어려 운 곳 으로 꼽힌 다. 자연 스 레아파 트보다는빌라공 급 이 많았 고,전세가 격 이 매매 가 격 과 같 거나오히려 높 은역 전 현 상이자주나타 났 다. 이때 문 에이 곳 에서는집을 경매 에넘 겨도 전세 보증금을 회 수하기어려 운 ‘ 깡 통전세’계 약 이기승을부 렸 다. 건 축 주들은상대적으로 땅 값이저 렴 한 곳 에 신축빌라를 짓 고, 빌라 시세가 불 투명 한점을 노 려세 입 자에게 높 은전세보증 금을 받 고 김씨처 럼 자 본 이없는 ‘ 바 지 집주인’에게집을 떠 넘 겼 다.이른 바 전세 사기의 핵심 고리인‘동시진행’수법인데, 업계에선이 곳 화곡 동이동시진행의 발 원지나다 름 없는 곳 으로 간 주한다. 업계에서는 ‘ 화곡 동동시진행은 돈 이 된다’는소 문 이 퍼 지자, 김씨와 같 은 무 자 본 투 기세 력 들이인 근 빌라 밀집지 역까지 마 수를 뻗친 것으로 추정한다. 게다가 2020년부터아파트 가 격급등 으로인해사 회 초년 생 이나신 혼 부부들 이빌라 전세로 몰 리게된것도 김씨가 지 속 적으로빌라를사들인 배경 이 됐 을 것으로 보인다. 한 부동산업계 관 계자 는 “동시진행을하는부동산 컨 설 팅 업 체 들이 화곡 동에서 무 자 본 빌라 갭투 자 로 실 전 경험 을 쌓 은 뒤 이를 발판 으로 인천 등 수도권일대빌라촌에서돌아 가며 갭투 자를 벌였 다”면서“아파트보 다저 렴 한 보증금으로 깨끗 한 신축 빌 라에 입 주하려는 사 람 들이늘어 났 으니 수요와 공 급 이 맞 아 떨 어진 셈 ”이라고 설 명 했다. 주택정비사업을과도하게억 제 한부 동산정 책 이수도권전세사기의 싹 을 틔 웠 다는 지적도 나온다. 김진유 경 기대 도시·교통공 학 과 교수는 “지난정부에 서집값 상승을 우 려해 재개발 · 재건 축 을억 제 했고,서울시도도시 재생 사업을 강 조했다”며“이에따라 소위 ‘집장사’ 라고 하는 다세대·다가구 신축이주택 공 급 의한방 식 으로자리 잡 게 됐 다”고 설 명 했다.김교수는이어“특히공 항근 처처 럼재개발 사업 성 이낮으면서 젊 은 층 수요가 높 은지역이전세사기의 표 적 이된것”이라고분 석 했다. 이현주·이승엽기자 “전세대출이자갚느라 허리휜다”잠못자는세입자들 전세대출 90%가변동금리형태 상승기엔부담도불어나는구조 내년초 8%웃도는상품전망속 서울아파트월세비중40%돌파 <상>빌라왕은누구인가 <하>일파만파로번지는피해 글싣는순서 <상>빌라왕은누구인가 180 채 55 채 47 채 51 채 50 채 36 채 50 채 97 채 79 채 미추홀구 강서구 양천구 구로구 금천구 수원권선구 오산시 부천시 부평구 남동구 빌라왕김모씨소유주택분포상위10곳 서울 경기도 인천 신축빌라 ‘동시진행’ 단계 1 단계 2 단계 3 단계 4 단계 신축빌라분양 건축주와분양 상담팀이부풀린 시세로세입자와 전세계약 보증금반환능력없는 ‘바지집주인’에 명의이전 계약만료시점에 보증금반환 거부하거나세입자에게 빌라매입종용 144 채 빌라왕주택전수분석해보니 미추홀구 180채^화곡동 122채$ 아파트값상승따른풍선효과로 빌라전세수요늘어난상황이용 전세사기핵심‘동시진행’ 수법 빌라짓고높은보증금받은다음 자본없는‘바지집주인’에떠넘겨 업계“화곡동이발원지나다름없어” ‘깡통전세’에임차인들피눈물 집경매넘겨도보증금회수어려워 “지난정부가주택정비사업억제해 신축빌라가전세사기표적된것” Ԃ 1 졂 ‘ 찚않퐣픎짢힎힟훊핆 ’ 펞컪몒콛 그 렇 게10년가까이일했지만 성 공은 요원했다. 2018년 후 반에는당장하 루 생활 비를 마련 하기에도 벅찼 다. 또 다른 지인은 “가 끔씩문 자로 ‘10만 원만 빌 려달라’는부 탁 을해올때가있었다”고 말했다. 김씨에게기 회 가 찾 아온것은 2019년. 당시김씨는 서울 강 서구 화곡 동으로 근 거지를 옮 겨중 개 보조원으로 근근 이 생활 을이어가고있었다. 김씨는 한 부 동산업자에게빌라 40채가 량 을 ‘선 물 ’ 받 으면서‘ 무 자 본갭투 자’의세계에 눈 을 뜬 다.말이선 물 이지전세사기의 명 의 대여자 ( 바 지 ) 로이용된것이었다. 통상신축빌라 분 양 업자는 명 의대여 자에게빌라한채당 300만원내외의 뒷 돈 ( 리 베 이트 ) 을 제 공한다. 세 입 자가있 지만, 무 상으로 집을 제 공 받았 다고 기 뻐 하 던 김씨가자신이수수 료 도없이 명 의대여자로이용된것을 깨 달은 건얼마 지나지않아서 였 다. 이 후 부동산시장이불 붙 기시작하면 서빌라 가 격 과 전세보증금이 급등 했 다. 앉 아서수억원을 번 김씨는여기저기 명 의를빌려주며전 문 적인‘ 바 지집주인’ 으로 활 동했다.업계 관 계자는 “분 양팀 입 장에서는 명 의대여자가 보증금을 챙 겨도망가는사고가 발생할 수있어, 믿 을만한‘ 바 지’를선호 할 수 밖 에없다”며 “김씨는수차례계 약 에서신 뢰성 이 검 증 된사 람 이었을것”이라고설 명 했다. 김씨는이 후약 2년 간 1,139채의빌라 를 무 한 매 집했다. 거대한 배후 가있다 기보다 신축 빌라를 팔 아치 우 는 데집 주인 명 의가 필 요했 던건 축주와분 양팀 의수요를 노린 , 시 스템 의 허 점을 파고 든 ‘ 괴물 ’이김씨 였던셈 이다. 김씨는 본 인 명 의로 두개 의법인을설 립 ,사 무 장한 명 과여 직 원한 명 을 두 고 서울 강 서구와인천, 경 기일대의빌라들 을 사들 였 다. 하 루 에 두 세 건꼴 로진행 된계 약 ( 매매 와전세를 동시진행 ) 에는 여 러편 법이동원된것으로 알 려졌다. 직 원을 대신보내거나, 도장을 퀵 서비 스 로보내는방 식 이었다. 김씨는이 렇 게 끌 어모은 돈 으로유 흥 을 즐긴 것으로전해졌다.일주일에5 번 이상 음주를 했다. 한 지인은 “ 맥 주 한 짝씩마셔 도 멀쩡할 정도로 술 을 잘마 셨 다”고했다. 씀씀 이도커서 명 품을사 거나 최고 급 마 이 바흐 를 타고 다 녔 다 는증 언 도나 왔 다. 또 다른지인은“수 백 억대 화곡 동 재벌 이라고자 랑 하고다 녔 다”며“계 약 을 할 땐 50 돈짜 리 순 금도 장으로했다”고말했다. 다만 돈 을 관 리하는 능력 은 부 족 했 던 것으로 파 악 된다. 부모 명 의로빌 린 돈 을 제 때변 제 하지않아 연천 본 가는 내년 3월 경매 에들어갈 예 정이다. 지난 해부터는 종 부세 체납 ,전세보증금미반 환 문제 로 소유한빌라가 압류 되는 상 황이있었지만대처에적 극 적으로나서 지않 았 다. 이런 복잡 한상황에서김씨가 급 사 함 에따라, 여 러 의 혹 들이여전히 꼬 리를 물 고있다.김씨는오 랜 기 간 당 뇨 를 앓 아온것으로전해졌다. 2018년통풍을 앓 고한동안한 쪽 다리를 절 정도 였 다. 사망 직 전에는 체 중이 급격 하게늘고차 에 약봉 지를 수 북 하게 싣 고 다 녔 다는 증 언 도있었다. △막 대한 수 입 을올 렸 으면서도 마 지 막 을모 텔 에서지 낸 점 △ 사망 5일전 본 가를 찾았던 점도 의 혹 을 증폭시 킨 다. 김씨는 청각 장 애 가있는어 머 니를보 러 매 달한 번씩 연천을 찾았 다. 김씨는 10 월 7일부모 님 과 마 지 막 으로만 났 는데, 김씨의부 친 은“특 별 한 징후 는없었다” 고말했다. 500여 명 ( 카페 가 입 자기준 ) 으로이 뤄 진전세사기 피 해자모임은김씨의 갑 작 스러운 사망에 허탈 해하고있다. 피 해자 들고소로김씨는 경찰 수사를 받 고있 었는데,사망으로인해‘공소권없음’처 리 됐 다. 경찰 은김씨사망이 후 공 범 여 부에대해추가조사를진행중이다. 빌라가몰려있는서울강서구화곡동빌라촌. 배우한기자 사망 5일전본가찾는등빌라왕병사의혹증폭