한국일보 애틀랜타 전자신문

2023년 1월 24일 (화요일) 고 모두 풀렸습니다. 분양가상한제적 용주택은전매제한 ( 5~8년 ) ,실거주의 무 ( 2~5년 ) 두가지규제가부과되는데, 5일이후분양단지엔이들규제가적용 되지않습니다. 다시풀면이렇습니다.강남처럼규제 지역분양아파트에당첨되면전매제한 은 최대 3년, 실거주 의무는없고, 비규 제지역분양아파트에당첨되면전매제 한은최대1년,실거주의무는없습니다. 전매제한은당첨일을기준으로합니다. 전매3년제한이라고하면,대략입주때 쯤이면입주권을 팔 수있 습니다.실거주의무가 없으니 세를 놓아 잔금을 치를 수 도 있는 거죠. 다만갭투자를 한다고 해도 서울 강남구 아파트 ( 규제 ) 보유자는 양도 세비과세를 받으 려면 2년 거주 요건 을채워야합니다. 분양가상한제 대상 지역 해제 조치는소급적용이안됩니다. 기존분 양 단지는 이미기존 규정대로 입주자 를 모집한 터라 실거주 의무가 그대로 유지돼요.그래서정부는주택법을개정 해수도권분양가상한제아파트 모두 실거주의무 ( 소급적용 ) 를없앨방침인 데요. 다만 법개정사항이라 시행시기 를장담할수없죠. 둔촌주공이문제가 됩니다. 둔촌주공은이번조치로전매제한기 간이8년에서1년으로줄었지만, 2년실 거주의무는 남아있어요. 국토부 관계 주택시장경착륙을막기위한정부의 규제완화 속도가가파릅니다. 새정부 출범1년도안돼문재인정부때도입된 부동산규제를거의모두걷어냈다는평 가가나올정도죠.집을사고팔때적용 되는규정들이대폭바뀌면서그내용도 상당히복잡해졌어요.알기쉽게차근차 근풀어볼게요. 쩣맪헣펔핂톭팒뺆뮪헪퐒 정부의부동산대책은크게①법을고 쳐야 시행가능 ②법개정없이정부 권 한으로바로시행등두가지유형으로 나뉩니다. 예컨대지난해12월‘2023년경제정책 방향’에담긴‘다주택자취득세중과완 화’는 법개정이필요합니다. 국회가여 소야대상황이라신속한법통과를기대 하기어렵고국회논의과정에서내용이 바뀔여지도커요.시행일을장담하거나 기대하기엔아직이르다는거죠. 그래서정부는시행령개정이나 소속 위원회에서바로 풀 수있는 규제발굴 에열을 올리고있답니다. 최근 쏟아진 부동산대책이혼란스러운건①+②대 책이무더기로섞여있기때문입니다. 컪풆컪솒맻 핞쇪삲 1월 3일나온시장연착륙대책은 ② 유형이주를 이뤄요. 그중에서도 서울 강남 3구와용산구를제외한나머지지 역을모두규제지역과분양가상한제적 용 대상 지역에서해제한 게가장 눈에 띕니다.전국집값의바로미터로꼽히는 서울대부분지역이비규제지역으로바 뀐거니까요. 투기과열·조정대상지역으로 묶여적 용받던금융 ( 대출 ) ·세제·청약·거래 ( 전매 제한 ) 관련 모든 규제는 5일부터일시 에사라졌습니다. 파장이상당할 수밖 에없죠. 가장 피부에와닿는 변 화는 ‘세금’입 니다. 특 히서울에서도전세보 증 금으로 집값을 충 당하는 ‘갭투자’가 가능해졌 습니다.규제지역해제로그간갭투자를 가로막은양도소득세 ( 양도세 ) 비과세 규제가 사라졌기때문이죠. ‘비과세’라 는 단어때문에 헷갈릴 수있는데세금 구조를 살펴봐 야합니다. 강남3구^용산빼고규제지역해제 주택취득당시조정지역이었다면 2년거주해야양도세비과세혜택 분상제해제지역소급적용안돼 둔촌주공은 2년실거주의무남아 다주택자양도세중과폐지가능성 1주택자기존주택처분의무폐지 청약아파트만해당돼형평성논란 받을 수있습니다. 다시 말 해 5일이후 집을 산 경 우 부터 2년 거주 요건이사 라 져 요. 일시적1가구 2주택자도 3년안에기 존주택을팔면1가구1주택자로보고 양도세비과세 혜 택을 줍 니다. 다만 기존주택과신규주택이모두조정 대상지역에있는 경 우 엔기존 주택 처분기한이2년으로 1년 짧 은데요 ( 기존 주택이나신규 주택중 한 곳 이라도비규제지역에있으면3년 ) . 지난해서울강남의1주택자가서울 마포 구아파트를 추 가로 샀 다면이번 에규제지역에서풀렸어도주택처분기 한은 2년으로유지됩니다.‘주택취득일’ 이기준이라, 새집을산당시주택모두 조정대상지역이었다면바뀐규정을적 용받지 못 합니다. 이와 별 개로정부는 1주택자가청약 에당첨돼2주택자가된경 우 엔아예기 존 주택처분 의무를 없 앴 습니다. 2월 중시행하고시행전청약에당첨된이들 도모두소급적용해주기로 했 어요. 그 런 데이는청약아파트에만해당돼기존 아파트를산 ‘일시적2주택자’는여전히 기존 주택처분 의무가 따 릅니다. 이 런 이유로형평 성 논란이 불 거지고있죠. 컪풆힟 많옪캂쌚 슫켆 8 쭒픦 1 옪 취득세 ( 집 살 때내는세금 ) 일 반 세 율 은집값의1~3 % 수준인데, 조정대상지 역에 선 2주택자 ( 비조정지역은 3주택자 ) 부터무거운세 율 ( 8~12 % ) 을매 깁 니다. 한 달 전만 해도 경기용인시에집을 갖 고있는이가서울 마포 구에있는 5 억 원 짜 리아파트를 사면취득세로 4 ,000 만원을내야 했 는데,이번조치로취득 세가 8분의1 수준 ( 500만원 ) 으로 즉 시 줄어들게됩니다.잔금일을취득일로 봅 니다. 따 라서규제지역해제전에집계약 을 했 어도 5일이후잔금을치르면취득 세중과대상이아니에요. 참 고로취득세 율 중과는조정대상지 역의집을 살 때만발 생 해요. 서울강남 에집을 갖 고있는이가규제지역인 송 파 구아파트를 추 가로사면8 % 세금을내 야하지만, 마포 구아파트를 살땐 일 반 세 율 이적용됩니다. 8 % 세금도바로내 지는않고처 음 엔일 반 세 율 로취득세를 내고 2년 ( 비규제지역은 3년 ) 안에기존 집을 팔면나머지세금 ( +가산금 ) 을안 내도됩니다. 맣빶 쭒퍟 팒 , 헒잲 샎 3 뼒 · 킲먾 훊 X 서울·수도권에지정된분양가상한제 적용대상지역도강남 3구와용산만 빼 규제완화훈풍에서울도‘갭투자’가능 2년안살아도 12억집까지양도세없다 내돈내산 1^3 부동산대책, 쉽게풀어보기 자는 “ 이 견 이있는법안이아니어서연내 개정이어렵지않을 것” 이라고 했 지만, 국회 변 수를무시할수없습니다. 컪풆줂훊 핞샎 솒 50%→70% 규제지역에서 풀리면 주택대출 한 도 ( 무주택자 ) 가 집값의최대 50 % 에서 7 0 % 로올라 갑 니다. 5일전에대출을신 청 했 다면이를취소하고새로신청할경 우 한도를 늘릴 수있습니다. 규제지역의대출규제역시조만간풀 릴걸 로예상됩니다. 현 재규제지역에서 무주택자는집값의50 % 로대출이제한 돼있는데,정부는2023년경제정책방향 을통해시장 상황을 봐 서이를 올리 겠 다고 밝혔 기때문입니다. 또 시행령을고쳐올해 5월까지유예 된다주택자양도세중과 배 제는내년5 월까지1년더연장하기로 했 습니다.이 기간 세제개 편 을 통해근 본 적대안을 마 련하 겠 다는게정부 설명 인데, 앞 으로 일 반 세 율 ( 6 ~ 4 5 % ) 에20~30 %포 인트를 더한양도세중과는 영 구 폐 지 될 가능 성 이 높 습니다.어 찌됐 든다주택자는급하 게집을처분하지않아도됩니다. 김동욱기자 부동산규제지역현황 (1월5일0시부터효력발생) 규제해제: 강남서초송파용산제외서울전역 규제지역: 투기과열지구및조정대상지역 성남 과천 광명 하남 강남 서초 송파 용산 경기 서울 2 뼒쫂퓮잚솒 12 펃힟밚힎퍟솒켆搀 집을팔고 생 긴차 액 에매기는세금이 양도세죠.1가구 1주택자는 2년이상집 을 ‘보유’한 뒤 팔면양도세를내지않아 도되는데, 조정대상지역에 선 2년 ‘실거 주’ 요건이 추 가로 붙 습니다.이요건을 채워야12 억 원집까지양도세비과세 혜 택을받을수있습니다. 즉 5 억 원에산집을 ‘2년직 접 거주’한 뒤 12 억 원에팔면양도 차 익 에세금을 물 리지않 았 어요.‘2년을직 접살 지않고’ 팔면차 익7억 원에대략 4 2 % 의세 율 을 적용하니,차 익 의 절반 가까이를세금으 로토해내야하는거죠. 그 런 데이제서울의비규제지역아파 트를 사면직 접 거주하지않고전·월세 를내 줬 다가 2년 뒤 집을팔아도양도세 를내지않아도되는 겁 니다. 뮪헪힎펻헪헒힟캎삲졂먾훊푢멂剣 다만양도세비과세거주 요건은 ‘주 택취득일’을 기준으로 삼 습니다. 집을 산 취득 당시해당 지역이 조정대상지 역이면 2년거주 요건이유지된다는게 핵심 이죠. 가령지난 달 서울 마포 구에 서집계약을 하고 잔금까지치 렀 다면 규제지역 해제 전 집을 산 것 이어서 2 년 거주 요건을 채워야 비과세 혜 택을 D3 재테크