한국일보 애틀랜타 전자신문

2023년 3월 6일 (월요일) B3 부동산 ◇까다로워지자 모기지 대출은 누구에게나 평생 가장 큰 금액의 대출이다. 그래서 대출은행을고를때조금‘까다로 워’지는것도괜찮다. 잘못된선택으로높은이자율을 받게되면 30년동안높은페이먼 트부담에묶인다. 이런사실을잘알면서도좋은은 행을 고르기란 쉽지 않다. 하지만 주택 구입 경험이 있어도 은행마 다 이자율과 수수료를 적용하는 방식각기다르기때문이다. 가장 일반적으로 저지르는 실수 는 낮은 이자율을 제시하는 은행 과덥석계약을맺는것이다. 그러 나낮은이자율뒤에숨겨진수수 료비용이있을수있기때문에주 의가필요하다. 대출은행과이자율과수수료비 용을협상할때가장큰무기는바 로‘지식’이다. 아는만큼깎을수 있기때문에우선현재이자율시 세부터 점검한다. 그래야 터무니 없이 높은 이자율을 제시하는 은 행을솎아낼수있다. ◇최소2곳이상은행과문의해야 모기지대출을신청할때아무리 강조해도 지나치지 않는 것이 있 다. 가능한여러은행에문의해이 자율과 수수료를 비교하는 것이 다. 처음부터 낮은 이자율을 제시하 는‘정직한’은행이 있는가 하면 일단 높은 이자율부터 부르는 은 행도있다. 정직한 은행을 선택하기 위해서 는최소2곳이상의은행으로부터 이자율과 수수료 견적을 받아봐 야한다.‘낮은이자율을제시하는 은행이 있다면 우리도 그렇게 하 겠다’라는 식으로 나오는 은행은 신청 대상에서 제외하는 것이 좋 다. ◇이자율비교는같은날해야 모기지 이자율은 정해진 것이 아니라 주식 시세처럼 시시각각 변동한다. 따라서 은행별 이자율 을비교할때가능하면같은날해 야 정확한 비교가 가능하다. 또 가능하다면2시간이내에이자율 을 비교하면 각 은행이 제시하는 이자율을 더 정확하게 비교할 수 있다. 여러은행에문의할때은행이취 급하는 모기지 대출 상품과 수수 료 구조를 이해하는 것도 중요하 다. 모기지대출수수료는크게클 로징비용,‘디스카운트포인트’, ‘바이다운’비용 등으로 이뤄진 다. 클로징비용이포함되지않아이 자율만확인할수있는견적, 클로 징 비용은 포함됐지만 디스카운 트 비용은 제외된 견적, 바이다운 비용까지포함된견적등3가지형 태의 견적으로 요구해 이자율과 수수료 비용을 따로 떼어낸 비교 가가능하다. ◇수수료도최대한깎아라 대부분 모기지 이자율만 낮추면 다행이라고생각하지만그렇지않 다. 모기지 이자율과는 별도로 지 불해야하는 수수료도 은행 측과 협상을통해최대한깎아야할대 상이다. 대출 은행과 문의하면서 이자율만 물어보고 수수료와 디 스카운트 포인 등을 확인하지 않 는다면정확한대출비용을알수 가없다. 디스카운트 포인트는 일정 비용 을 선납하는 방식으로 모기지 이 자율을낮추는비용이다. 대개이 자율을 0.125%포인트~0.5%포 인트낮추려면대출금액의 1%에 해당하는 디스카운트 포인트 수 수료를지불하면된다. 대출은행에견적을요청할때디 스카운트 포인트 비용이 포함됐 는지 반드시 확인해야 한다. 낮은 이자율을 받았다고 좋아했다가 나중에 디스카운트 포인트 비용 을지불하는경우도많다. ◇은행부과수수료반드시확인 모기지대출과재융자를받을때 가장큰부담이바로수수료를의 미하는클로징비용이다. 클로징비용중에는대출은행이 정하는 금액이 있고 이미 정해져 은행이 변경할 수 없는 금액도 있 다. 은행이제시하는클로징비용항 목을 비교해야 어느 은행이 높은 수수료를 부과하고 낮은 수수료 를부과하는지알수있다. 클로징비용중은행이정하는비 용은크게‘은행수수료’(Lender Fees), 디스카운트포인트, 이자율 등이다. 이중 은행 수수료는 에스 크로 수수료와 재산세, 주택 보험 료 등으로 구성되는데 이중 에스 크로 수수료는 은행이 자체적으 로 부과하는 금액이다. 일부 은행 은 전체 클로징 비용을 낮게 제시 한 뒤 나중에 에스크로 수수료를 부풀려부과하기때문에유의해야 한다. ◇ 내 대출 조건 나쁘면 협상 결과 도나빠 모기지대출은행과대출조건을 협상할때또다른무기는바로대 출자 자신이다. 대출자의 자격이 미달하면 아무리 협상을 시도해 도좋은조건을받기힘들다. 유리 한 대출 조건을 받기 위해서 챙겨 야할대출자격은크레딧점수, 자 산및소득,부채현황등이다. 이중소득과자산조건은단기간 에끌어올리기힘들다. 반면크레딧점수와부채등은비 교적 짧은 기간에 조정이 가능하 기때문에대출신청전이두가지 자격 조건을 개선하는 데 신경 써 야한다. 크레딧 점수는 최대한 끌어올리 는것이좋다. 크레딧 점수는 대출자의 신용도 를 대변하기 때문에 모기지 이자 율을낮출수있는최대의무기다. 모기지대출승인조건중중요한 조건이바로‘부채상환비율’(DTI) 이다. 소득중부채가차지하는비 율로이비율이일정수준을넘으 면대출받기힘들다. 따라서크레딧카드부채등상환 가능한부채를최대한갚아DTI를 낮추는 것이 대출 은행을 상대로 한협상력을높이는방법이다. 주택을 구입하려면 다운페이먼 트 외에도 클로징 비용과 기타 적 립금등현금자신이필수다. 이중 가장 중요한 자산 항목은 다운페 이먼트금액이다. 다운페이먼비율이일정수준을 넘어야대출을받을수있고모기 지보험료와같은낮은다운페이 먼트비율에따른추가비용을절 약할수있다. <준최객원기자> ‘아는 만큼 깎는다’ … 협상 최고 무기는 바로 ‘지식’ 여러 은행 비교하고 이자율 시세도 수시로 점검해야 “고이자율 시대, 은행과 대출 조건 협상은 필수” 잠시주춤했던모기지이자율이다시상승세로돌아섰다.대부분바이어 가모기지대출을끼고주택을구입하기때문에이자율변동은바이어에 게매우민감한사안이다. 같은제품도판매자에따라다른판매가격이적용되듯모기지이자율도 은행마다천차만별이다. 따라서여러은행이제시하는이자율을꼼꼼히 비교하고결정해야내집마련에따른비용부담을덜수있다. 경제매체 CNBC와폭스비즈니스가모기지대출은행선별에대해설명했다.