한국일보 애틀랜타 전자신문

2023년 3월 29일 (수요일) “여러분이 가지게 될 소형 아파트 는여러분의돈이아닌남의돈으로사 는것이다. 남의돈으로여러분의명의 가된소형아파트를구입하고그게모 여여러분의인생을 바꾸는것이다. 그 리고 거대한 부자가 되는 것이다.” ( 갭 투자자 A씨가 출판한갭투자지침서 적발췌 ) 2010년대부동산시장은 ‘갭투자’ 무 대였다. 1,000만 원으로 아파트 수십 채를사고,연봉만큼의돈을벌었다는 이야기가 유행처럼번졌다. 2015년부 터는유튜브와책,인터넷카페,모임등 을 통해 ‘갭투자 지침서’가 쏟아졌다. 2023년, 성공신화로여겨졌던지침서 는역전세속부메랑이돼돌아왔다. 당시유행한 핵심구호는 ‘1,000만 원으로아파트사기’다.어떻게가능할 까. 세입자의전세보증금을끼면된다. 예컨대 1억원짜리집을 산다고 하면 9,000만원짜리전세계약을이전집주 인으로부터이어받거나새로세입자를 구하는것이다. 2년뒤전셋값이1억원 으로올라새로계약하면1,000만원의 수익을벌게된다. 벌써투자금을회수 한셈이다. 이때번 1,000만 원으로아파트 1채 를 더산다. 2년만에보유 주택이 2채 가 된다. 따로 저축을 해둔 게있다면 아파트를더산다. 마이너스통장을뚫 어자금을조달해서라도집을 20채, 50 채, 100채로 늘리는 게지침서가 내건 목표다. 이들이간과한 사실이있다. 전셋값 은 9,000만 원에서1억원으로 반드시 오르지않는다.전국아파트전세실거 래가지수 ( 한국부동산원 ) 는집계가 시 작된 2014년부터 2021년 8월까지우 상향 곡선을 보이다가 지난해 6월이 후 급격히떨어지기시작했다. 작년 6 월128.2로고점을찍었던지수는 12월 115.3까지내려왔다. 2020년 10월 수 준까지추락한것이다. 갭투자자들은 비상이걸렸다. 집을 팔지않는이상 보증금을 돌려줄여력 이없는 데다 금리인상으로전세대출 이자가 오르면서세입자를 구할 수없 다. 갭투자자 B씨는 “세입자가재계약 은 안 하겠다고 하고, 주변전셋값은 계속 떨어지는 터라 계약 만기가 반년 넘게남은 집을 매맷값 고점대비 1억 원낮춰급히팔았다”며“갭투자로 남 는게없고스트레스만받으니남은부 동산도정리하고싶다”고토로했다. 아파트 수십채를 갖게되면세금이 막대하지않을까. 이때지침서가 내놓 은 해법은 주택임대사업자 등록이다. 2016년기준일부 등록 주택에대해서 는 재산세나양도소득세가 감면되고, 종합부동산세 ( 종부세 ) 적용을받지않 는다고설명한다. 주택임대사업을 ‘소 자본으로 무한대의수익성이보장되 는가장안전한투자’라고꼬드기는배 경이다. 그러나정부가 2018년갭투자를 막 기 위 해임대사업자 규제 를 내걸면서 상 황 은 달라졌다. 임대사업자가 부기 등기를 하지않으면과 태료 500만 원 이부과되고, 전세보증보 험 을 반드시 들어야한다.종부세합산배 제 도사라 졌다. 성 창엽 대한주택임대인 협 회장은 “임대사업자는 보증금 반 환 목적이라 고 해도 은행에서대출을 거부당하는 사 례 가 많 았다”며“주택 담 보대출 규제 가이달 들어 풀 렸지만 총 부채원리금 상 환 비 율 ( DSR ) 규제 가남아있어보증 금반 환 부 담 을 덜 기에는역부 족 ”이라 고 말 했다. 지침서를내 놨 던이들은어떻게 됐 을 까. 한때수십명의수 강 생을유 치 했던 C 컨설 팅 업 체 는 2020년부터갭투자시 장이어려 워 지면서부동산사업을 접 었 다. C 컨설 팅관 계자는 “지금은거래도 안 되고, 매맷값 대비전셋값이낮아서 투자할 곳 도없다”고전했다.지침서가 예 견 하지 못 한 현 실이다. 김효 선 NH농 협 부동산수 석위 원은 “당장의전세가 율 만 믿 고 뛰 어들기보다경기전 망 이나 입주 물량 을 꼼꼼 하게따 져 야한다”고 말 했다. 서현정기자 집값^전셋값 동반 하락$빌라→아파트 ‘갭거지리스크’ 확산 우려 Ԃ 1 졂 ‘ 쭎젢앟재픎맻 핞 ’ 펞컪몒콛 집값이오르는 만큼 전부 수익으로 잡힌 다. 따라서집값 차 익만있다면집 을산뒤1, 2 개 월안에집을 파는 극단 적투자도가능하다.전셋값만올라도 충 분하다. 그만큼 제 로금리대출한도 가 늘어나는셈이기때 문 이다. 결 국집 값이꾸준히오를거라는기대감 하나 에만 베팅 하는 고 위험 투자법이바로 갭투자다. 반대로 집값 또 는 전셋값이내려가 면 벼 랑에 몰린 다. 박진백 국토연구원 부연구 위 원은 “전세 제 도 자 체 가이 미 전세금을 돌려받지 못 할 가능성이있 는 불완 전한 제 도인데, 갭투자는전세 금 미 반 환 위험 을 극 대화한다”고 지 적했다. 갭투자 규 모를 정 확 히나 타 내는 국 가 통계는없다. 다만여러자 료 를 종 합하면 글 로벌 금 융위 기이후 전셋값 이 뛰 기시작한 2010년부터갭투자가 번 져 201 7 년전후서 울· 수도 권 집값상 승 바 람 을 타 고전국적 광풍 으로이어 진 것으로추정된다. 2015년전후갭투 자 란 용어가생겨 났 다. 한국일보가 빅 데이터전 문 회사데이 터 앤 리서 치 에의 뢰 해 온 라인에서갭투 자를 키워 드로작성된기사 ·블 로그 포 스 팅 등의정보 량 을 분 석 했더니, 201 7 년 ( 7 만3,000건 ) 을 시작으로 아파트 값이 폭 등한 2020년 ( 19만3,000건 ) 과 2021년 ( 25만2,040건 ) 갭투자에대한 대 중관 심도가 2, 3배넘게급증했고지 난해 엔 36만3,210건수준까지 뛰 었다. 이시기과연무 슨 일이있었던걸까. 2010년부터 2015년까지전국아파트 전셋값은 55 % ( K B시세 ) 올라집값 상 승률 ( 20 % ) 을 크 게 웃 돌았다. 전세대 출과 전세보증 상 품 이처 음 출시되며 전세수 요 가급증한 영 향이다.이 덕 분 에전국아파트 전세가 율 은 2010년 1 월 54 % 에서2015년12월 7 4 % 로무려 20 %포 인트 뛰 었다. 서 민 을 위 한 전세 지원정책이갭투자기반이된것이다. 전국 집값의바로 미 터인 서 울 아파 트값이2014년상 승 으로 돌아서며꾸 준히오 름 세를이어가자이를 기회 삼 은갭투자가본격유행했다.이후 문 재 인정부의 규제강 화에따 른 공급감소 우려와기준금리 ( 0.25 % ) 역대 최 저등 의 요 인이 맞물 리면서 2020년부터집 값 상 승 이전국으로 번지자 그야 말 로 갭투자 광풍 이 불 었다. 2020년 7 월임 대 차 3법 ( 주택임대 차 보호법 ) 시행으로 2020 ~ 2021년전국아파트전셋값이무 려18 % 나 뛴 게한 몫 했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연 구실장은“이시기집을가 져 야한다는 사회적심리가 맞물 리며 젊 은이 중 심으 로 ‘ 영끌 ( 영혼 까지 끌 어모아 대출 ) ’ 열 풍 이 불 며너도나도갭투자에 뛰 어들었 다”고 진단 했다. 지난해부터올해2월까지전국아파 트값은 6.4 % ,전셋값은 9 % 하락 ( 부동 산원기준 각 - 11.8 %· - 14. 7% ) 했다. 연 간기준집값 · 전셋값이동반하락한건 1998년 · 2004년 · 2019년세번인데,하락 폭 은1998년이후역대 두 번 째 다.지금 까지는 전셋값이꾸준히우상향해그 나마갭투자 리스 크 가적었는데상 황 이180도달라 진 것이다. 요즘 신 규 전셋값이계약 당시보다 밑 도는역전세아파트가 쏟아지자, 시 장에선자산이없어전세금을 내줄 형 편 이 못 되는이 른 바 ‘갭거지’가 최 대리 스 크 로 떠 올 랐 다. 우려는점점 현 실이 되고있다. 지난해세입자가집주인을상대로경 매 ( 집합건 물 ) 를 신 청 한 건수는 9 7 8건 으로 2018년 ( 3 7 5건 · 지지 옥션 ) 보다 2.6 배급증했다. 경매전 단 계인임 차권 등 기건수도역대 최 대에이르 렀 다. 요즘 법무법인 엔 전세금 반 환 소 송 을 상 담 하는 세입자로 넘 쳐 난다. 법도의 엄 정 숙 변호사는“역전세를당한세입자상 담 건수가 급증하고있다”며“갭투자 한집주인이다 른 자산이없다고하는 데어떻게대 응 해야 하 냐 고 묻 는 유형 이가장 많 다”고했다. 최근 경매로나 온 주택은 90 % 가 빌 라로 추정된다. 하반기부터는 전세금 을 못갚 아경매로 몰린 아파트가쏟아 질 거 란 우려가나 온 다. 박덕 배금 융 의 창 대표는 “임대 차 3법이후 전세금이 최 고조에달했을 때 뛰 어 든 갭투자자 들, 그 중 에서20 · 30대 영끌족 이 직 격 탄 을 맞 을수있다”고분 석 했다. 정부의 자금조달계 획 서에 따 른 갭 투자 비 율 은 대 략 30 ~ 40 % 선이다. 2020 ~ 2021년주택거래 량 은 260만건 으로이 중 80 ~ 104만건이갭투자주택 으로 추산된다. 실 제 인터넷 커뮤 니 티 에도 20대 직 장인,30대주부등계 층 을 가리지않고“전셋값하락으로집을팔 아야할지 말 아야할지기로에 섰 다”는 유형의상 담글 이적지않다. 국토연구 원은 갭투자 리스 크 가 내년에정점을 찍을거라고분 석 했다. 전 문 가들은 정부의기 민 한 대 응 을 요 구하고있다. 집값 하락이이어지고, 금리까지오르면더는 버티 지 못 한 갭 투자 주택이시장에쏟아 질 가능성이 크 다. 김덕례 실장은 “역전세, 갭투자 가 맞물 려시장 쇼크 가 온 만큼정부가 신속히 개 입여부를 판 단 해야 한다”며 “ 최악 의경우경매에나 온 주택을정부 가 매입해공공임대로 활 용하는 방 안 도 검 토해 볼 수있다”고했다. 주무부처인 국토부도 대책 마 련 에 착 수했다. 국토부 고 위관 계자는 “지 금까지전세사기 위 주로 대 응 했지만 앞 으로의시장 상 황 을 심 각 하게인 식 하고있다”며“어떻게대 응 할지여러 방 안을 검 토하고있다”고 말 했다. ‘남의돈으로부자되자’갭투자전성기 전셋값하락^임대사업자규제간과했다 ѕై੗ ࣻ੊Әਵ ۽ ׮द ѕై੗ ѕై੗ ࣻ੊ ѕై੗ ֙ ٍ ݒݒ оѺ র ই౵౟ ੹ࣁоѺ ݅ ѕై੗Ә ੗ӝ੗ ࠄ ݅ ݒݒ оѺ র ݅ ੹ࣁоѺ র ࣻ੊ ݅ ѕై੗ दաܻয় “전세제도자체가이미불완전한데 갭투자,전세금미반환위험극대화” 전셋값하락에금리인상계속땐 갭투자주택들시장에쏟아질수도 전문가들“정부의신속개입필요” 국토부,시장우려에대책마련착수 ‘갭투자지침서’활용했던집주인들 세입자구하지못해급매로손해봐 컨설팅업체는부동산사업접기도 D4 기획