한국일보 애틀랜타 전자신문

2023년 6월 14일(수) B www.Koreatimes.com 전화 770-622-9600 애틀랜타 The Korea Times www.higoodday.com ■ 상업용 부동산 뇌관 터지나 “텅텅비는사무실”…금융권·경제에도위기 12일월스트릿저널(WSJ)에따르면금 융시장에서약 1,400억달러규모의올 해 만기예정 상업용 부동산 저당 증권 (CMBS)에대한우려가커지고있다. CMBS는 오피스 빌딩, 상가, 호텔 등 상업용부동산을담보로한대출채권을 기초로 하는 자산유동화증권(ABS)을 말한다. 문제는해당 CMBS를기반으로한건 물의가치가하락하면서채무상환이힘 들어진것은물론만기연장도어려워져 상당금액의대출이부실화될것으로예 상된다는점이다. 향후 3년으로 기간을 늘리면 만기가 예정된 상업용 부동산 대출 규모는 1 조5,000억달러로 늘어난다. 그만큼 경제에 미칠 악재도 커질 수 있는 것이 다. 공실늘며자산가치하락…팬데믹이후재택증가영향 여신노출중소형은행위기,한인은행도부동산비중높아 ■건물가치하락이주원인 상업용부동산대출우려가대두된가 장 큰 원인은 기본 자산인 건물의 가치 가떨어졌기때문이다. 지역별로차이는 있지만블룸버그는미국상업용부동산 의자산가치가평균적으로고점대비약 15%하락한것으로보고있다. 특히가 주의오피스빌딩가격하락이심각한데 지난 4월새로매물로나온샌프란시스 코의한 22층건물의가치는팬데믹이 전과비교해약 80%추락해시장에충 격을줬다.이와관련해서는인근실리콘 밸리빅테크기업들의대규모해고가공 실을불러왔다는분석이많다. 오피스빌딩의가치가하락한것은공 실 문제 영향이 크다. 대표적으로 앞서 언급한 샌프란시스코의 경우 부동산정 보업체 JJL 조사에서 공실률이 지난 4 월기준무려 30%에달했다. 이는글로 벌 금융위기 당시(15%)와 비교해도 두 배에 달하는 수준이다. 팬데믹 이후 재 택근무가일상화되면서오피스수요가 낮아진결과다. 실제 컨설팅업체 나이트프랭크 조사 에서 직원 5만명이 넘는 글로벌 대기업 347곳중절반은사무실공간을축소하 는중이다.여기에지난해부터연준이기 준금리를올리면서이자율이올라가신 규대출이어려워진점도상업용부동산 대출의목을조이고있다. ■중소형은행파산발생할수도 결국피해가예상되는곳은중소형은 행이다. 부동산 업체들이 오피스 빌딩 을 매입할 때 차입이 필수인데 관련 대 출을중소형은행이담당했기때문이다. 신용평가사피치에따르면자산규모가 1,000억달러이하인중소은행의총자 산 대비 상업용 부동산 대출 비중 평균 은14.4%로집계됐다. 이와관련해살펴보면1,000억~2,500 억달러(8.15%), 2,500억~7,000억달러 (5.10%) 등 은행의 자산규모가 커질수 록 비중은 떨어졌다. 최악의 상황은 상 업용부동산대출이많은중소형은행의 예금주들이불안을느끼고실리콘밸리 은행(SVB) 파산 처럼 뱅크런이 발생하 는것이다. <3면에계속·이경운기자> 미국경제의새로운뇌관으로부상한상업용부동산리스크에대한불안이커지고있다. 중앙 은행 연방준비제도(FRB·연준)의 기준 금리 인상으로 이자율이 올라가는 상황에서 경기 둔 화·재택근무확산으로오피스수요가줄면서자산가치가급락한탓이다. 상업용부동산대 출은중소형은행들이주로했는데관련의존도가높은한인은행으로도불똥이튀는것아니 냐는우려도나타나는상황이다.