한국일보 애틀랜타 전자신문

2023년 7월 24일 (월요일) D3 임대차2법 시행 3년 국회검토 없이추가한 ‘갱신후 해지권’$ 집주인승소 판결에혼선 기준금리반년째동결인데 주담대변동금리또오른다 6월코픽스 0.14%p 상승영향 선의로시작한임대차2법$국회전문위원도“전셋값급등”우려했다 ‘임대차 2법 ( 주택임대차보호법개정 안 ) ’의가장 큰 부작용은전셋값 폭등 이다. KB부동산 통계에 따르면, 2017년 부터 2020년 7월까지서울아파트전 셋값 변동률은 5% 수준에 그쳤지만 2020년 8월부터기세가바뀌어이듬해 말까지무려18%뛰었다.집주인이4년 간세를올리지못할것으로판단해시 세보다훨씬높게전세를 놓은여파였 다.특히이기간정부의규제강화에따 른공급감소우려와기준금리 ( 0.25% ) 역대최저등의요인이맞물리며집값이 뛰자, 자본력이없는이들이전셋값을 고리로 갭투자에대거뛰어드는 부작 용도빚어졌다. 법시행전 시장에서도 이런 우려가 파다했지만, 한국일보가 확인해보니 당시법제사법위원회국회전문위원이 작성한 법안검토보고서 ( 2020년 7월 ) 에도이런우려가 담겨있었다. 전문위 원은 국회의원의입법을 돕는 국회공 무원으로, 이들이작성한 검토보고서 는법안심사때중요하게활용된다. 당시보고서를 작성한 박철호 위원 은계약갱신요구권도입과 관련해“임 대차 존속 보장기간이길어질수록 신 규 계약 체결 시임대료가 높아져 오 히려임차인에게불리하게작용할 우 려도있다”거나 “임차료 증액제한 시 임대인의 보상심리로 인해 단기임대 료급등및신규임차인에대한진입장 벽등 부작용이발생할 수있다”고 적 었다. 그러면서법무부의연구용역결 과를인용했다. 계약갱신요구권과 전 월세상한제를 동시에도입할 경우 초 기임대료가최대기준 8 ( 임대차계약 4 년 ) ~19% ( 6년 ) 까지오를 수있다는 내 용이다. 법원행정처는 “개정안의입법 취지 는공감한다”면서도“장기임대차정책 을 도입할 경우임대인이각종 부담을 전가하는 부작용이발생할 우려가있 으므로이런점을추가로검토해야한 다”고 관계기관 의견을 냈고, 법무부 는 “세입자의주거안정과집주인의권 리보호를함께도모하는합리적방안 을마련할필요가있다는입장”이라고 밝혔다. 최근엔전셋값이하락하면서 임대차 2법신설과정에서만들어진‘계 약갱신해지권’을 둘러싼 논란이일고 있다.일방적으로임차인에게만유리한 제도라는것이다. 새정부는출범이후곧바로임대차2 법의대대적인개편을예고했지만,최근 국토교통부는임대차 2법개선을중장 기과제로돌리는등자꾸미뤄지는모 습이다.이미임대차 2법이시장에상당 부분 자리잡아어설프게건드렸다가 는 더큰 혼 란을 초 래 할 수있다는 판 단때문이다.정부는내년초개편안을 발 표 할예정이다.정부관계자는“정확 한 분 석 과정을거 치 는 데 시간이 걸린 다”며“여러부작용을전부모니터 링 하 고있고이를감안해개선안을 내놓을 것”이라고말했다. 김동욱기자 주택담보대출 ( 주담대 ) 변동금리가 또 오른다. 한국은행이 반 년 째 기준금 리를 3 .5%로동결하고있지만대출금 리의바 탕 이 되 는 시장금리가 지 난달 들 썩 였기때문이다. 17일 전국은행연합회는 “지 난달 신규취급액 기준 자금 조달비 용지수 ( COFIX·코픽스 ) 가 3 .7%로전월대 비 0.14% 포 인트 상 승 했다”고 공시했다. 두달 연속상 승 에1월 ( 3 .82% ) 이후가 장높은수준이다.신규취급액기준 코 픽스 는지 난 해11월 ( 4. 3 4% ) 정점을 찍 고내 림 세를보였으나 3 월부터오르락 내리락 갈피 를못잡고있다. 주담대변동금리는이 튿날 ( 18일 ) 부 터 코픽스 상 승 분만 큼 오른다. 우리 은행의경우이 날 주담대변동금리가 4. 33 ~5.5 3 %였지만 4.47~5.67%로 상 승 적용된다. 같 은 식 으로국 민 은행과 NH농협 은행금리도각각 4. 3 5~5.75%, 4. 3 8~5.89%로바 뀐 다.신한은행은금 융채 6개월 물 기준으로 금리를 정해 4.8 3 ~6.1 3 %로소폭 (- 0.02% 포 인트 ) 조 정된다.하나은행도금 융채 에연동하는 데 이 날 금리는5.50~6.10%다. 지 난달코픽스 상 승배 경으로는 ① 미 국의기준금리추가인상가 능 성 ② 시중 은행의자금 조달비 용상 승 등이 꼽힌 다. 미중 앙 은행연방준 비 제도 ( Fed· 연 준 ) 는지 난달 15개월만에금리를동결 하면서도“추후 2회정도는더올 릴 수 있다”고 엄포 를 놨 다.이에미국 채 2년 물금리가 5%대로올라서는등이 달 초 까지시장금리가전 반 적인오 름 세를보 였다. 조달비 용의경우,건전성규제정상 화에맞 춰 나가는 돈 보다보유해야하는 돈 을 늘 려야하는 탓 에은행들이예금금 리를올리고 채 권발행을 늘 리면서상 승 한것으로 풀 이된다.시중은행은이 달 말 까지 순현 금유출대 비 고유동성자산 비 율 ( 유동성 커버 리지 비율·LCR ) 을 92.5% 에서95%로맞 춰 야한다. 시장금리 또 는 조달비 용상 승 은 코 픽스 상 승 으로이어진다. 코픽스 는 국 내 8개은행 ( NH농협· 신한 · 우리 ·SC 제 일 · 하나 ·I BK기 업· KB국 민· 한국 씨티 은 행 ) 이 조달 한 자금의가중 평균 금리이 기때문이다. 윤주영기자 2020년 7월국회검토보고서보니 “갱신요구권^전월세상한제도입땐 초기임대료 8~19%오를수있어” ⅍೉◱㋉ᙞᲥ⽒⇍ろ Ἅⳕⲁ⇍ᬔ כ ᚉජ❝ℽ ᫥₁ ⇍ܶ ㋉㋇㋈㋍㍗㋈㋇㚰㋉㋇㋉㋇㍗㋎ 5 % 1 % ㋉㋇㋉㋇㍗㋏㚰㋉㋇㋉㋉㍗㋎ 18 % 16 % ㋉㋇㋉㋉㍗㋏㚰㋉㋇㋉㋊㍗㋍ -16 % -13 % ● ⅙ን ܶᗅ℉⽒ Ԃ 1 졂 ’ 맿킮몒퍋힎뭚뽊앎 ’ 펞컪몒콛 민 주당은계약갱신 청 구권도입을위 해주택임대차보호법에‘6 조 의 3 ’을신 설했다. 세입자가 원하면집주인은 반 드시계약갱신 청 구를 받 아들이 되 이 를 거 절 할 수있는 9가지예 외 를 열 거 한 조항 ( 1 항 ) 과집주인이거 짓 으로갱 신 청 구를 거 절 해발생한 세입자 손 해 를 배 상하도록 ( 5 항 ) 한내용등이담 겼 다. 처 음 법이시행 됐 을 때만 해도 1 항 과 5 항 이주 목받았 지만,최근전셋값이 폭락하면서계약갱신해지권을보장하 는‘6 조 의 3 의4 항 ’이부각하고있다. 4 항 엔‘1 항 에따라갱신 ( 계약갱신 청 구 권 ) 되 는임대차의해지에관해서는 6 조 의2를준용한다’고 돼 있다. 6 조 의2는 2009년5월개정된 조 문으로,임대차계 약이 끝난뒤 서로아무런의사 표 시를 하지 않 아계약이연장된 묵 시적갱신의 경우세입자가 언 제 든 집주인에게계약 해지를통지할수있고해지 효 과는 3 개 월 뒤 부터발생한다고규정한 조항 이다. 신규로전세계약을체결하거나서로합 의하에전세계약을갱신한경우엔세입 자의일방적인중도해지가불가하지만, 묵 시적갱신 땐 세입자의중도해지를예 외 적으로인정한것이다. 그런 데 임대차 2법신설 과정에서 6 조 의 3 의 4 항 이추가 되 면서계약갱신 청 구권을 사용한 세입자에 겐 언 제 든 계약을 해지할 수 있는 선택권 ( 옵션 ) 이부여된 셈 이다. 세입자는 추가로 늘 어 난 계약기간 2년을전부 채 우지 않 고 중간에 언 제 든 집주인에게계약해지를 통보할 수있고, 집주인은 3 개월안에 전세금을내 줘 야한다는 뜻 이다. 임대차 2법도입후전셋값이가파르 게 뛸 때만 해도 계약갱신 청 구권에관 심이 쏠 렸지만, 지 난 해말부터전셋값 이폭락한 뒤 엔계약갱신해지권 카 드를 만지작거리는 세입자가 급증하고 있 다. 계약갱신 청 구권을 활용해일단전 세계약을 2년연장한 뒤 주변에더싼 전셋집이나오면 바로 해지권을 활용 해 갈 아 타 는 식 이다. 집주인들은 초 비 상이다. 임대차 2 법도입당시만 해도 ‘계약갱신해지권’ 은거의 언 급 되 지 않 아이런 옵션 자체 를 몰랐 다는이가 많 다.더구나요 즘 은 전셋값 폭락으로 서울을 중심으로기 존전셋값이신규전셋값을 밑 도는역 전세 난 이심하다.계약갱신 뒤 계약을 2 년연장했는 데갑 자기계약 해지를 통 보 받 은집주인으로선물리적으로 3 개 월안에세입자 구하기가 만만 찮 을수 밖 에없다.부동산 커뮤 니 티 엔“이 럴 거 면2년계약연장 뒤 계약서를 왜쓰 나”, “집주인을 범 죄 자로 모는 법” 등집주 인들의불만 글 이수 두룩 하다. 문제는 실 제법원해 석 은 또 다르다는 것이다.서울 북 부지방법원은최근 ‘6 조 의 3 의4 항 ’을근거로계약갱신해지가 가 능 하다며세입자가집주인을상대로 낸 보증금 반환 소 송 에서예상을 깨 고 집주인 손 을들어 줬 다.법원은 4 항 이준 용하는 6 조 의2의취지가“임대차가 별 도의기간을정함이없이갱신된경우에 한해적용된다고 봄 이 타 당하다”며세 입자주장을 받 아들이지 않았 다.임대차 2법을근거로한일방적갱신해지사용 에법원이제동을건것이다.법무법인바 른의 김 용우변호사는“계약갱신 청 구권 은임차인이 직접 갱신을요구하는것인 데 법개정때 왜묵 시적갱신해지 조항 을준용하게한지의문이다”며“6 조 의 3 의4 항 은갱신계약에적용 되 는 걸 로해 석되 기때문에만약세입자가 항 소한다 면 또뒤 집 힐 여지도있다”고했다. 법개정당시이런사 태 를예견하지못 한것으로보인다. 한국일보가의안정 보시 스템 에올라 온 당시법안검토보고 서를확인한결과,계약갱신해지권을담 은6 조 의 3 의4 항 에대한검토의견은한 줄 도 달 려있지 않았 다.결국전셋값상 승 에따른세입자보호만을 염두 에 두 고 법개정을 밀 어 붙 였다가전셋값하락기 에전 혀 다른부작용이나 타 나고있는 셈 이다. 김 변호사는“추후전셋값급등 기엔집주인이이런리 스크 까지 반영 해 전셋값을 높이는 부작용이생길수있 다”고했다. 법 조항 자체가 애매 해 갈 등을 유발 할수 밖 에없다는지적도 뒤 따른다.지 난 해 주택임대차분 쟁조 정위원회 ( 정 부산하 ) 에계약갱신을둘러싼분 쟁 이 801건 접 수 됐 는 데 ,이중 조 정이성 립 된 건2 3 %인190건에그쳤다. 조 정이 실패 하면대부분 피 해회 복 을위해소 송 으 로 넘 어간다. 대한법률구 조 공단 관계 자는“6 조 의 3 의4 항 을근거로계약갱 신해지가가 능 한지를 묻 는전화가하 루 에도 100통 넘 게 온 다”며“법률상가 능 하지만법원판단도그 렇 다고 100% 장담할 순 없다”고말했다. 임대차2법시행일지 2020년6월5~22일 박주민더불어민주당의원등5명 임대2법잇따라발의 6월26일 정부안국회발의 7월29일 정부안과 5개의원안통합한대안을 전체회의상정및검토보고 7월30일 국회통과 7월31일 시행 묵시적갱신후중도해지권인정 ‘6조의3의4항’놓고갈등급증 “석달만에전세금반환어떻게” “집주인범죄자모는소송촉발법” 법원,일방적갱신해지에제동 변호사“항소땐뒤집힐수도” 전셋값상승기세입자보호법 역전세난집주인리스크‘부메랑’