한국일보 애틀랜타 전자신문

2023년 9월 8일(금) B www.Koreatimes.com 전화 770-622-9600 애틀랜타 The Korea Times www.higoodday.com 코로나 사태로 야기된 상업용 부동산 시장의부진이은행권은물론미국경제 전반에위협으로다가오고있다. 월스트릿저널은6일부동산담보대출 이당초추벙보다훨씬많은 3조달러를 넘는것으로파악되고있는가운데이들 대출의만기가다가오면서상당수가부 실화되고이는은행권에심각한타격이 될것이라고진단했다. 지난해말기준전국은행들의상업용 부동산 대출액은 2조2,000억달러로 2015년이후 7년만에 2배로증가했다. 장기간이어진제로금리환경속에서상 대적으로고수익을얻을수있는상업용 부동산대출시장에대형은행들은물론 지방중소형은행들까지대거뛰어든탓 이다. 월스트릿저널은 은행들이 상업용 부 동산대출에실제로빌려준돈이알려진 것보다 더 클 수 있다고 지적했다. 상업 용 부동산 대출 비중이 큰 비은행 금융 기관에 대한 여신, 상업용 부동산을 기 초자산으로해발행된각종채권인수도 결국은행이해당부동산에간접적으로 돈을빌려준것과같기때문이다. 상업용 부동산 저당증권(CMBS)이나 부동산대출전문리츠(REITs)를대상으 로한은행대출이대표적인예다. WSJ 자체분석결과, 이같은간접대 출을포함한은행권의전체상업용부동 산 위험 노출액은 3조3,000억달러로, 은행권예금의무려20%에달한다. 전문가들은 코로나 사태 이후 재택근 무로 사무실 수요가 급감하는 등 오피 스 시장이 가장 큰 타격을 받고 있지만 그동안상대적으로선전했던창고등산 업용부동산의공실률도동반상승하며 위기를가중시키고있다고지적했다. 실제로 올해 2분기 기준 전국 창고 공 실률은 4.8%로 1년전에비해 2배이상 상승했다. 이에 따라 은행들은 상업용 부동산에 대한신규대출을사실상중단하고있으 며대출만기에따른재연장심사도깐깐 하게진행하고있다.은행들은가격하락 등으로대다수상업용부동산의자산가 치 대비 융자비율(debt to loan ratio)이 악화되면서이를맞추기위한추가자금 수혈을요구하고있다. 월스트릿저널은이같은상황에서많은 상업용부동산소유자들이대출연장보 다채무불이행을택하는경우도늘고있 다고지적했다. 공실이늘어난상황에서 고금리로대출연장을하느니담보를설 정한상업용부동산을은행에넘기는게 차라리낫다고판단한다는것이다. 부동산을 담보로 돈을 빌려주기 때문 에상대적으로안전한대출로여겨졌고 꾸준한이자수익을올릴수있는‘효자 상품’이었던부동산대출이은행들에게 디폴트부메랑으로돌아오고있는것이 다. 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI) 부동산집계에따르면올해와내년중만 기가도래하는부동산관련대출과증권 은약9,000억달러에달한다. 이들대출 은대부분현재금리수준보다낮은금 리로실행된대출들이다. 베네핏 스트리트 파트너스의 부동산 책임자는상업용부동산의대출규모가 워낙크기때문에디폴트가늘어날경우 은행 건전성에 타격을 줄 수 있다고 지 적했다. 타일러위거스전연방준비제도 (FRB·연준) 상업용부동산고문은“은 행에 3.5% 이자를 지급하던 대출자가 갑자기 7.5% 이자를 지급해야 하는 상 황”이라고지적했다. 조환동기자 상업용부동산…은행권부실 ‘뇌관’ 부상 대출 규모 2조2,000억달러 리츠 등 포함 시 3조 넘어 공실률 상승, 가치 하락에 만기 도래에 채무 불이행↑