한국일보 애틀랜타 전자신문

2023년 10월 3일 (화요일) 경제 특집 B3 인생에서 모기지 대출을 덜어낸 할머니는 이후 소셜 시큐리티 연금 과 소액의 다른 연금으로 생활하셨 다. 필자가 30년 전 결혼할 때 나도 할머니처럼 은퇴 전 모기지 대출을 상환하겠다는 재정 계획을 세웠다. 그런데 30년간 연방 정부 공무원으 로근무한남편이올해은퇴를한달 앞두고우리부부도할머니처럼모기 지대출을다갚는감격의순간을맞 이했다. 우리가마지막으로모기지대출을 받은 시기는 2016년 9월이다. 이후 재융자를 통해 기존 30년 만기대출 을 15년 만기 모기지로 갈아탔고 이 자율도 2.75%로낮추는데성공했다. 그리고 15년 만기 대출을 7년이 조 금넘는기간에조기상환하는데도 성공했는데 우리 부부의 조기 상환 전략을나누려고한다. ■자동추가원금납부 우리 부부가 시도한 전략이 모두 에게통하는것은아니다. 모기지대 출을 조기 상환하려면 생활비 외에 도 여분의 현금 자산이 필요하기 때 문이다. 모기지대출조기상환이버 겁다면 무리할 필요는 없다. 대신 더 중요한 다른 재정 목표 달성을 위해 노력하는것이현명할수있다. 모기지 대출 조기 상환은 탄탄한 비상 자금 마련, 은퇴 자금 마련, 자 녀 대학 학자금 마련 등의 재정 목 표 달성 뒤에 이뤄져야 한다는 것을 첫 번째로 명심해야 한다. 맞벌이 부 부로 허리띠를 졸라매고 생활한 덕 분에 우리 부부는 매달 모기지 추가 원금을 납부할 수 있었다. 추가 원금 납부를 처음 시작할 때는 그 금액이 그다지 많지 않았다. 세 자녀를 대출 없이 대학에 보낸 뒤 추가 원금 납 부 금액을 늘릴 수 있게 됐다. 모기 지 대출 조기 상환 속도를 앞당기면 서 은퇴 계좌 납부액도 늘리는 노력 을이어갔다. 모기지 대출 추가 원금을 꾸준히 납부하고 싶다면 자동 납부 시스템 을 활용하면 된다. 자동 추가 납부 를 이용할 때 온라인 또는 체크로 납부하는 추가 금액이 원금 상환에 적용되는지 은행과 반드시 확인해 야한다. 온라인 재정정보 업체 뱅크레잇 (Bankrate.com)이 제공하는 모기지 대출 계산기를 이용해 매달 내야 하 는 모기지 페이먼트 금액을 계산할 수있다. 모기지 대출 40만달러를 30년 만 기 6% 고정 이자율을 적용받아 발 급 받았다면 매달 내는 페이먼트 금 액은 2,398달러로 만기까지 지불하 는 원리금은 총 86만3,354달러에 달 한다. 만약 매달 200달러를 추가 원 금으로 상환하면 만기를 5년 반 줄 일 수 있고 이자액도 9만8,277달러 나 절약된다. 추가 원금 상환액을 두 배인 400달러로 늘리면 만기는 9년 앞당겨지고 절약되는 이자액도 15만 9,602달러로불어난다. 우리 부부가 목돈이 생길 때만 비 정기적으로 추가 원금을 납부하지 않고 매달 정해진 금액을 납부했다. 추가원금납부금액도마치매달내 는 모기지 페이먼트 금액처럼 여겼 다. 남편의 은퇴 시기가 가까워질 때 쯤 나는 이전 직장의 은퇴 계좌 두 개를조기해지벌금없이인출해모 기지대출조기상환에사용했다. 그 동안 꾸준히 추가 원금 납부를 해온 덕분에 대출 잔액이 많이 감소했고 은퇴계좌인출금액은조기상환을 완료하기에충분했다. ■전략적재융자 모기지 이자율이 크게 떨어질 때 마다 재융자 열풍이 분다. 많은 주택 소유주들은 모기지 페이먼트를 낮추 려는목적으로만재융자를실시한다. 그러나 꼼꼼히 따져보지 않고 재융 자에나서면페이먼트는내려가도전 체적인 이자 비용과 수수료 비용이 늘기때문에주의해야한다. 특히 모기지 대출 상환 기간이 오 래돼 페이먼트 중 원금이 차지하는 비율이 이자보다 높은 경우 재융자 결정에 신중해야 한다. 또 우리 부부 는 주택을‘현금자동인출기’ (ATM) 처럼사용하지않기위해이른바‘캐 시 아웃’ (Cash-Out) 재융자는 고려 하지않았다. 우리 부부도 이자율이 기존 이자 율과최소 2%포인트이상하락할때 마다재융자를몇차례실시했다. 그 리고재융자로절약된페이먼트를기 타 예산에 활용하지 않고 재융자 실 시하기 전과 동일한 금액의 모기지 페이먼트를매날납부했다. 재융자실시로페이먼트금액이줄 었지만 전과 동일한 금액을 냄으로 써추가납부를한셈이다. 대출은행 과확인을거친뒤추가납부금액이 모기지 대출 원금에 적용되도록 해 조기상환을이어갔다. 우리 부부는 다른 재정 목표를 이 룰 때까지 30년 만기 고정 이자율 모기지를갚아나갔다. 30년만기대 출은 월 페이먼트 금액이 낮기 때문 에현금사정이좋지않을때유연성 을 제공하는 것이 장점이었다. 2016 년모기지이자율이3%미만으로하 락했을 때 우리 부부도 재융자를 하 기로 결정했다. 당시 재융자를 통해 30년 만기를 15년 만기로 전환했고 이로인해모기지대출조기상환속 도가빨라졌다. ■ ‘모기지리캐스팅’ 활용하기 모기지 리캐스팅 기법을 통해 대 출 원금 일부를 목돈으로 상환할 수 있다. 그런 다음 잔여 원금을 기준으 로 모기지 페이먼트 금액이 다시 계 산된다. 남은기간내야하는월페이 먼트는 새 분할 상환 스케줄이 적용 돼 계산되는데 이자율과 대출 조건 은전과동일하다. 모기지 리캐스팅을 통해 우리도 월 페이먼트 금액을 낮출 수 있었 다. 동시에 절약된 금액은 모기지 원금추가납부로계속사용했다. 모 기지 리캐스팅은 재융자보다 장점이 많다. 기존 모기지를 유지하기 때문에 크레딧기록확인이나감정평가가필 요 없어서 클로징 비용이 거의 들지 않는다. 일부 은행은 몇백 달러의 수 수료를 부과하지만 우리 은행은 수 수료 부과 없이 모기지 리캐스팅을 처리했다. 일부 은행은 모기지 리캐스팅 조 건으로 최소 1만달러 상환을 요구 하기도 한다. 모든 은행이 모기지 리 캐스팅 서비스를 제공하지 않는다. FHA 융자, USDA 융자, VA 융자 등 은 모기지 리캐스팅 대상에 포함되 지않는대출이다. 모기지 리캐스팅은 목돈이 들기 때문에 조만간 큰돈 지출 계획이 없 을 때 실시해야 한다. 긴급 상황을 대비해 모아둔 자금을 모두 쓰지 않 도록주의해야한다. <준최객원기자> Monday, October 2, 2023 7 주택소유주라면꿈꾸는모기지‘조기상환’득과실 여유소득있다면추가원금정기납부 재융자통한절약액추가납부로활용 목돈있다면‘리캐스팅’으로원금줄여 더중요한재정목표있다면미뤄도돼 어린시절할머니로부터재정과관련된많은교훈을얻었다. 그중가장절 실히 깨달은 교훈은 모기지 페이먼트 부담에서 빨리 벗어나려는 그녀의 노력이다. 대출을 싫어했던 할머니는 대출은 일종의‘구속’이라고 귀에 못 이박히도록설명했다. 할머니는은퇴를앞두고침실세개짜리주택에딸 린 모기지 대출을 모두 갚았다. 그녀의 예산에서 가장 높은 비중을 차지 한비용부담을시원하게덜어낸것이다. 모기지대출을다갚은할머니는 기쁨의눈물을흘리셨는데내게평생잊지못할순간이었다. 내집마련의기쁨도잠시. 주택구입직후엄습하는모기지대출상환에대한압박 을피할수없다. 추가원금납부, 모기지리캐스팅등의전략을통해대출조기상환 을이룰수있다. <로이터>