한국일보 애틀랜타 전자신문

2023년 11월 13일 (월요일) D6 재테크 ‘대출+보증금’집값의몇%인지따져보고, 보증금반환보증가입해야 사회초년생위한 ‘전세사기5대유형’대비법 등기부등본서채권·집주인확인 대출·보증금80%넘으면깡통주택 대리인계약땐위임장·인감대조 임대인과통화,계좌명의확인해야 임대인사칭·이중계약막을수있어 신탁된집임차땐전문가도움필요 전입신고효력허점악용대출대비 잔금납부전후등기부등본재확인을 니다. 여기에주민센터등에서계약한 날짜를 공적으로 확인해주는 확정일 자를계약서에받으면주택임대차보호 법의보호를받을수있습니다.이후로 는임대인이집을 담보로 새로운 빚을 내고,집이경매에넘어가더라도임차인 이다른채권자보다먼저보증금을돌 려받을수있습니다. 문제는 전입신고 효력이신고일 자 정 ( 다음 날 0시 ) 부터발생한다는겁니 다.임차인은 대개계약일이아니라 잔 금을치른날에이사를하죠.이사하고 전입신고까지마쳐도당일자정까지는 임대인이전셋집을담보로대출을일으 켜근저당권을설정할 수있다는것이 현행법의허점입니다.이렇게설정된근 저당권은당일부터효력을발휘하거든 요. 전입신고 당일집주인이바뀌고 새 로운 집주인이주택담보대출을 받은 경우도있답니다. 그러니잔금을치르기전에도등기부 등본을 확인하세요. 혹여임대인이바 뀌었다면‘신청사건처리중’으로표시 됩니다.잔금을치르면안되겠죠.이사 하고 2, 3일뒤에도등기부등본을살펴 보면좋습니다. 계약서에‘잔금지급일 이경과하기전에근저당권 등의권리 설정을하면임대차계약을무효로하 고지급한전세보증금을 반환한다’는 특약을넣어도좋습니다. 헒켆쫂흫믖짦쫂흫많핓켆푢 전세사기뿐아니라임차인이보증금 을잃는경우는여기에다담을수없을 정도로다양합니다. 하나만더짚고넘 어가면 ‘다가구 주택’에전셋집을얻을 경우 반드시임대인과 공인중개사를 통해먼저세들어사는임차인들의보 증금규모를파악해야합니다. 다가구 주택은주택하나에여러가구가 사는 주거형식입니다.문제가생기면주택이 통째로 경매에넘어가고, 선순위임차 인부터보증금을돌려받습니다. 무엇보다HUG가제공하는전세보 증금반환보증에가입하는 것이좋은 예방책입니다.이상품은전세계약이종 료된이후임대인이보증금을 반환하 지않거나, 전셋집이경매에 넘어갔을 때,HUG가임대인을대신해임차인에 게보증금을지급합니다. 가입자격은 HUG 홈페이지에서확인할 수있습니 다. 목돈을지키는 최소한의안전판인 셈이죠. 김민호기자 증명서류를위조해대리인처럼행동하 는경우죠. 이번에도등기부등본을꼭확인해야 합니다. 등기부등본갑구 ( 소유권과관 련된사항 ) 에서집주인을확인할수있 습니다. 갑구 표 가장 아래에적힌 소 유자가임차인과계약할 수있는집주 인입니다. 임대인이제시한 신분증과 꼭 비교하세요.이때등기부등본을 비 롯해모든공적서류는가능한임차인 본인이직접발급받아야 합니다. 그래 야위조서류에당하는일을피할수있 습니다. 임대인대리인과계약하는경우도있 죠. 이때는 반드시대리인으로부터임 대인의인감도장이찍힌위임장과인감 증명서를 받아서대조해야 합니다. 임 대인과전화를통해계약내용을한번 더확인하면좋습니다.가장중요한것 은 보증금은 반드시임대인이름으로 된계좌에입금해야한다는겁니다. 혹 여대리인계좌로입금해야 할일이생 긴다면반드시계약특약사항에‘임대 인 요청에따라서대리인 통장에입금 했다’는내용을포함시켜야하죠. 퓮 3: 킮 칺솧픦펔쁢몒퍋 임대인이신탁회사에주택관리를위 탁하고는신탁회사 동의를 받지않고 임차인과직접전세를계약하는전세사 기도있습니다. 부동산을신탁할경우, 소유권은위탁자 ( 임대인 ) 가아니라수 탁자 ( 신탁회사 ) 에있기에이런경우전 세계약 자체가 성립하지않습니다.임 대인이보증금을받아갔는데도임차인 이신탁회사로부터퇴거명령을 당하 는수도있죠.임대인은반드시신탁회 사 동의를 받고임차인과계약해야 합 니다.아니면임차인이애초에신탁회사 와계약하는방법도있습니다. 복잡하 죠? HUG는신탁된집을임차할경우, 증명서류가모두구비됐다고해도전 문가도움을받기를추 천 합니다. 다른 집을구해도좋고요. 퓮 4: 헒 · 풢켆핂훟몒퍋 공인중개사가처음부터사기를치려 고 작 정하고전 ·월 세계약을이중으로 하는 경우도있습니다. 임대인은 월 세 계약을의 뢰 했는데공인중개사가 멋 대 로임차인과 전세계약을 체 결 하는 식 이죠. 공인중개사는 보증금 차 액 을 챙 기고 잠 적합니다. 임대인과 직접계약하지않을 경우, 임대인과 통화해계약 내용을 확인하 라는이유가 바로이때문입니다.이번 에도 보증금은 반드시임대인에게 송 금해야 합니다. 공인중개사에게부동 산공제증서를 받는 것도 잊 지 마세 요. 공인중개사과 실 로 손 해가발생했 을때이를 배 상한다고보장하는문서 입니다. 임대인이한집에두개의임대차계약 을하고보증금을 챙겨잠 적하는경우 도있습니다. 이 미 임차인이있는 집에 새로운임차인을들이는것이죠.HUG 는이런사기는 주로임대인이보증금 반환할여력이적은 깡 통주택에서발생 한다고합니다.기 존 임차인이 실 제로이 사날이사하는지확인하고보증금잔 금을지급하면이런사기를피할수있 습니다. 또 기 존 세입자에게보증금을 직접입금해야할경우그사 실 을계약 서에특약사항으로기 재 해야합니다. 퓮 5: 몒퍋핊핂샎 마지 막 으로임대인과임차인이계약 한이후에임대인이집을 담보로 대출 을 받고 근저당권을설정하는경우가 있습니다.임차인이등기부등본을계약 직전에확인하더라도 막 기어려운사기 입니다. 어 떻 게이런사기가 벌 어지는지 알 려 면 ‘대항력’ 개 념 부터이해해야 합니다. 임차인이법적권리를 주장할 수있는 권리가대항력입니다.대항력은임차인 이 실 제로전셋집으로이사한이후, 주 민센터등에거주지를 옮겼 다는 사 실 을 알 리는 ‘전입신고’를마쳐야발생합 을사들 였 기에위 험 합니다.임대인이은 행빚을 갚 지 못 해주택이 강 제로경매 에넘어 갈 경우, 세입자가보증금을돌 려받지 못 할 가능성이 높 지요. 주 변 집 값 이나 전셋 값 이하 락 할 때도 임대인 이보증금을 돌려주기가어려 울 수있 습니다. 깡 통주택전세사기를당하지않으려 면 무엇보다 대법 원 인터 넷 등기소 홈 페이지에서 등기부등본을 발급받고 잘 살펴 봐 야합니다.집의소유자나면 적은 물론 이고해당주택을담보로잡 은 ‘빚’이있는지까지담은문서이기때 문이죠. 등기부등본은 표제부와 갑구, 을구 ( 소유권이 외 의권리에 관한 사항 ) 로 구성 돼 있는데바로 을구에서빚을 확 인합니다. 을구에 뭔 가적 혀 있다면그 집에빚이 걸렸 다는 뜻 입니다.이상 태 에서임대차 계약을 한다면통상임차 인이보증금을받는순서가 앞 선빚들 의뒤로 밀 리게됩니다. 근저당권자 ( 금 융 기관이나 개인 ) 와 채권최고 액 ( 근저당권자가임대인에게 받아 낼 최대금 액 ) 을확인해야합니다. 채권최고 액 과 보증금 총 합이집 값 의 몇% 인지를 꼭 점 검 하세요. 이때집 값 확인은 국토 교통부의‘ 실 거래가 공개 시 스템 ’ 등부동산시세를이용하면 편 리합니다. 특 히 집에‘임차권’이설정됐 다면전세입자가 보증금을 돌려받지 못 했다는 뜻 입니다. 퓮 2: 핒샎핆칺 사기 꾼 이임대인명의를도용해임차 인과전세계약을하기도합니다. 사기 꾼 이임대인의개인정보를 알 아내건 물 주로행세하거나임대인의위임장이나 전세계약 기 간 이 끝 나고도 보증금 을 돌려받지 못 하는임차인이 늘 고있 습니다. 고의로돌려주지않는 ‘전세사 기’까지판치니세입자는 불 안합니다. 사회초 년 생등정보 취 약계 층 은기초 적부동산 지식이없어서면전에서사 기를 당하기도 합니다. ‘전세피해지 원 센터’를 운 영 하는 주택도시보증공사 ( HUG ) 로부터전세사기수법과 예방 책을들어 봤 습니다. 헒켆칺믾많줦밚 ? 법적사회적정의가명확하지는않지 만일반적으로 세입자가 보증금을 돌 려받지 못 할 가능성이 큰 경우를 말 합 니다. 임대인이고의로 보증금을 떼먹 고 잠 적하는 사 례 처럼명 백 하게 ‘사기 죄 ’를적용할수있는상 황 뿐아니라임 대인이자신에게 변 제능력이없는사 실 을 알 면서도이를 숨 기는것도전세사 기로 불린 다는 얘 기입니다.피해자들의 고통이사회적으로 큰 문제가 되면서 사회와 정부가 전세사기로 인정하는 사건 범 위도그만 큼넓 어 졌 습니다. 샎퓮 1: 밯 훊 칺믾 이제HUG가접수한다양한전세사 기중대표유형 5 가지를살펴보겠습니 다. 깡 통주택을 활 용한전세사기가 첫 유형입니다. 깡 통주택이 란 경매로 넘 어갔을 때세입자가 보증금을 통째로 떼 일가능성이 높 은집을 말 합니다. 세 입자 보증금과임대인대출금의 총 합 이주택매매가와 맞먹 거나 그보다 높 은 집이죠. 일반적으로 총 합이집 값 의 8 0 % 가넘으면 깡 통주택으로 봅 니다. 깡 통주택은 임대인이 보증금과 대 출금으로, 즉 사 실 상 ‘ 남 의돈’으로집 چ ◹ℽ⎚⋚ಱ᭖⼥⇍ᬁ᩵߹⃩⿞ 유형 세부단속대상 무자본·갭투자 -신축빌라등건축주,공인중개사·분양대행사등브로커와매수인등이 공모. -미분양빌라등을무자본매입한이후임대차계약해보증금편취. '깡통전세' 등보증금 미반환사례 -많은채무등으로보증금을반환할능력이없는데도이를숨기고임대차 계약한이후보증금미반환.이밖에기타기망행위로보증금미반환. 부동산권리관계 허위고지 -건물에저당권설정,압류,경매진행등우선순위권리가있다는사실을 숨기고임대차계약후보증금가로채기. 실소유자행세등 권리없는계약 -부동산에정당한소유권이없음에도관련서류들을위조해소유자등 실권리자인것처럼속여서보증금가로채기. 위임범위를초과한계약 -권리자로부터월세계약또는관리권한만위임받았음에도임차인들과 전세계약을체결한이후보증금가로채기. 허위보증·보험 -주택보증·보증보험등을받을수없는건축물인데도이를속이고 임대차계약한이후보증금가로채기. -임대인·임차인등이임대차계약을허위로해금융기관·보증기관등을 상대로대출금가로채기. 불법중개·매개 (공인중개사법위반) -중개사무소개설등록없이중개업을수행하거나공인중개사자격증을 양도또는양수하는등의행위. 자료 경찰청,2022년 2013 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 8월(누적) 0 0 1 34 (27) 74 (33) 792 (372) (1,630) (2,408) (2,799) (5,443) (1만2,260) 3,442 4,682 5,790 1조1,726 2조7,583 (0) (0) (1) ⋅⪦ඍᲥᚽ⍦ ھ ᩵׉⇚ᯡ⼥ᚽ⍦ ߑ ᗁᗡ〡 ޥ ᑱ ● 자료 주택도시보증공사 제공 (단위:억원,괄호안은건)