한국일보 애틀랜타 전자신문

2023년 11월 27일 (월요일) B3 부동산 칼럼 Monday, November 13, 202 B10 우리는 살아가면서 많은 거래를 하게된 다. 물건을 사거나 팔기도 하고 땅을 사거 나 부동산을 살고 파는 거래도 많이 한다. 그중에서부동산거래는규모가크다. 정부 에서는 혹시 있을지도 모르는 사기에 대비 하여 어떤 거래는 서류로 준비하고 쌍방간 의 싸인을 요구 하고 있다. 만약 이를 어기 면 거래자체가 무효가 된다. 주로 땅을 사 고 팔때 혹은 500불 이상의 물건 거래는 서면으로 작성된 서류에 싸인 해야 유효 하다. 부동산 거래를 포함하여 일반적으로 서류로작성하고싸인해야하는경우를요 약한다. 1. 부동산 매매 계약 - 부동산 매매 계 약혹땅매매(sale of land) 등은반드시서 면으로 작성되고 셀러와 바이어 쌍방간에 서명이필요하다. 주택판매의예외조항은 구입자가판매금의일부혹은전부를계약 과동시에지불하였을경우는서면이아니 더라도 계약이 파기 되지 않는다. 단 계약 을 마무리 하기 위해서는 서류 작성과 싸 인이필요하다. 2. 1년을초과하는랜트혹은일반적인계 약-리스혹은일반적인계약은이행기간 이 1년안에이루어지는것이아니라면꼭 서면으로작성돼야한다. 하지만 1년계약인 데실제로 1년과 1달이더걸렸다면 1년이 지난후계약서를다시만들필요는없다. 3. 물건 거래에 있어서 액수가 500불을 초과하는 경우 - 물건매매에 대한 계약금 이 500불 이상이면 사기방지법(Statute of Fraud)에 적용을 받는다. 즉 500불 이상의 거래인데 계약 서류가 없다면 계약이 해지 될 수 있다는 것이다. 하지만 매수인을 위 해 특별제작된 물건일 경우는 서면이 필요 하지 않다. 혹은 매수인이 이미 돈을 지불 했다면예외이다. 4. 타인의채무에대한보증 - 타인이부 담하고 있는 채무에 대하여 보증할 경우 보증하는사람은계약을서면으로하여야 상대방이 이행을 강제할 수 있다. 예를 들 어 B라는 사람이 A의 채무를 보증하겠다 고구두로만약속하고 A 가채무를불이행 했다면채권자는채무를갚아야할필요가 없다는뜻이다. 5. 결혼계약 - 결혼도사기방지법의대 상이 된다. 결혼도 같이 살자는 일종의 계 약이다. 일반적인 결혼을 말하는 것이아니 라 결혼 전 후에 하는 계약 (prenuptial or postnuptial agreement)이해당된다. 예를들 면 결혼전에 자기 돈은 자기돈이고 이혼 할 경우에도 결혼전 상대방의 재산은 분배해 해 당되지 않는다는 정도이다. 미국에서 계약 은 구두에 의해 체결될수있고서 면에 의해서 채결 될수도있다. 하지 만 어떤 계약들은 꼭 서면으로 계약 해야 만 법적으로 이행을 강제 할 수 있는 것이 다. 상황에 따라서는 계약 당사자 간에 별 다른 이의가 없다면 구두에 의한 계약도 문제 되지 않는다. 다만 부동산 거래에 있 어서는 서면 계약이 필수이다. 주택을 구 입 할 경우 계약 기간 중 부득이하게 한국 을 방문한다면 위임장(Power of Attorney) 를믿을수있는사람에게주어자신을대 신하여싸인하게할수도있지만현재가 지고 있는 집을 담보로 캐시를 뽑는 융자 의경우라면위임장으로할수없다. 즉본 인이직접싸인해야한다. 끝으로부동산거래에있어서서명은아 무리강조해도지나치지않다. 무슨서류에 싸인하는지모르고싸인하여불이익을봤 다 하더라도 법정에 가면 이기기 힘들다. 흔히집계약을할때부동산브로커가싸 인하라는대로그리고융자브로커가하라 는 대로 그냥 믿는 다면서 막싸인을 한다 면모든추후의상황은싸인한사람이책 임져야 한다. 이 싸인이 어떤 내용인지는 적어도꼼꼼히이해하고싸인함이바람직 하다. 만약 영어가 부족하여 그냥 싸인 했 다고해도인정되지않는다. 정그렇다면영 어를 하는 사람에게 부탁 하여 내용을 숙 지하고 검토한 다음 싸인 해야 한다. 그리 고 싸인을 해 주었다면 그 복사본을 요구 하여 항상 챙겨놓는 것이 나중의 일어날 지도모를상황을대비하여바람직하다. 미 국속담에엎지러진우유앞에서울어봐야 소용 없다( It’ s no use over spilt milk)라는 말이 있다. 미국에서 싸인 하나 잘못하여 낭패 본 분들이 많이 있으니 적어도 싸인 하기전에한번더서류를검토해봄이바 람직하다. 전화: (213)219-9988 이메일: brianjoo@aol.com 부동산 사기방지법(Statute of Fraud) 브라이언주 리웨이 펀딩 대표 개인이 책임지는 것을 피하고 개인자산 을보호하기위해비지니스를운영할때주 식회사나 유한 책임 회사 (LLC)를 설립한 다는 것이 많이 알려져있다. 주식회사나 LLC를 개인같은 독립체로 간주되고 독립 체처럼행동 (운영)하기때문이다. 주식회사는 법적인으로 독립적인 인격 을 가지고 있기 때문에 따로 자체의 권리 와 능력이 있다. 주식회사는 고소할수있고 (하지만 항상 변호사가 대변해야한다), 고 소당할수도 있으며, 자체적으로 자산을 보 유할수있고돈을빌릴수있다. 주식회사는 또 세금을 내야 하는 의무가 있다. 그리고 범죄행위에 대해 형사기소가 될 수 있다. 주식회사가할수없는것은투표나결혼하 거나아이를입양하는것이다. 법적 독립체이기 때문에 비즈니스를 주 식회사나 LLC로 만들어서 개인의 자산을 유한책임으로보호할수있는것이제일큰 장점이다. 주식회사나 LLC를 설립하려고 생각중이라면 유한책임과 세금에 대한 장 점을생각해야한다. 주식회사와 LLC는주 주와 다른 분명한 책임과 의무가 있기 때 문에주주는주식회사나 LLC의의무에대 해서는책임을지지않는다. 유한 책임의 장점은 사람들이 비즈니스 를 시작하고 투자하도록 권장해서 경제성 장에 활력을 준다. 유한책임으로 주주들이 보호가 되기때문에 주주는 주식회사에 개 인책임에대한부담없이투자를할수있고 주식회사는 주식을 팔아서 자금을 모을수 있다. 사람들은 비즈니스에 넣는 투자금에 대한위험을감수하는것이지소유한모든 것에 대한 위험을 감수하는 것이 아니다. 유한 책임의 베일이 없으면 투자자가 소유 한 모든 것에 대해 위험을 감수하는 것이 다. 역사적인관점에서본다면주식회사코 포레이션(Corporation)은 라틴어에서 온것이 다. 코르퍼스라는라틴단어에서파생된것인 데그뜻은신체나사람들의몸체이다. 원래코포레이션은자산을소유할수있는 권리, 계약서를 만들수 있거나, 고소하고 고 소당할수있는것같은법적권리가따로있 는사람들의단체였다. 코포레이션은로마시 대 유스티니안 황제 (527-565) 통치때부터 있었다. 실제로로마제국이주식회사처럼조 직되어 있었다. 로마에서는 황제가 개인 단 체에게 특권을 부여할 수 있었다. 코포레이 션은고대인도에서도존재해왔다. 미국에서 주식회사가 시간이 흐르면서 점점 강하게 성장 하게 되었다. 1800 년에는 미국에 300개의 주식회사 밖에 없었다. 그때 는 주식회사를 만 드려면 입법부의 특정위임장을 받 아야 해서 만들기 가어려웠다. 1900년대에 들 어서 입법부의 특 정위임장이 필요없이 아무나 주식회사를 설립할수있게되었다. 지금은아무나정부 에 주식회사를 등록하는 것이 매우 쉽게 되어있다. 주식회사는거의모든종류의비 즈니스에 필수적인 요소가 되었다. 미국에 만현재5백만개이상의주식회사가있다. 법정에서 주식회사나 LLC에 대해 주주 나 임원들이 책임있다고 판결을 내릴 때 베일을뚫는다고하는데그이유는회사가 주주를보호하려고둘러진베일같은것이 기때문이다. 이베일이뚫리면비즈니스가 더 이상 그 조직원, 주주나 이사를 보호할 수없게된다. 주식회사나 LLC를 설립해놓고 그 장점 을활용하지않고개인회사처럼운영을할 때 베일을 뚫을수 있는 빌미를 제공하게 된다. 예로, 주식회사로 명의만 등록해놓고 회사은행구좌를개인은행구좌처럼임의 로사용하거나회사자산과개인자산이섞 이거나 회사자산을 개인자산처럼 사용한 다며 빠져나갈수가 없이 개인책임을 지게 된다. 회사가 주주로부터 현실적으로 따로 분리되어 별도적으로 존재한다는 것을 보 여줄수없으면베일의보호를받지못한다. 주식회사라면 법적으로 요구되는 회의록, 임원선출등의격식을차려야하고주식회사 가 독립적으로 설수 있는 고유의 자산이나 충분한 자본금이 있어야 한다. 이 부분에서 많은주식회사가제대로된증거를보여주지 못해주식회사의유한책임보호를받지못하 고결국주주와임원이개인적인책임을지 게되는사례가빈번하게일어나고있다. 주식회사를설립할때명의만만드는것이 아니라처음부터정당한절차로충분한자산 과자본금을투자하고문서화하는것이주식 회사베일에보호받을수있는첫걸음이다. MOON & DORSETT, PC 문의: ( 213)380-1526 주식회사 데이나문 민사소송 전문변호사 전문병원 임플란트,틀니 포유치과 서울대, NYU, UCLA치과대학을 졸업한치의학보드전문의들이 20년이상의임플란트수술 경험과의술로환~하게 웃으실수있는미소를드립니다 자체기공소를보유,가장저렴한 이를가시는분NightGuard를끼고 주무시면치아를보호할수 있습니다. NightGuard 이젠,미용크라운으로 환~하고 자신있게웃으세요. 미용크라운 통증없는 임플란트 시술 임플란트 포유명품틀니 • 틀니를안한듯편안하며어떤음식도 잘씹힙니다. • 말이새지않고노래가잘되며구강에서 움직임이없습니다. • GoldMesh를넣고만들기때문에 얇고강합니다. • 포유치과는자체기공소를보유하고 있으며 틀니연구소 가있어서 다양한 종류의명품틀니가준비되어있습니다. • 365일1%문제도무료로해결합니다. 4U 치과그룹 Joseph Choi 원장 신경치료, 보철 사랑니발치, 일반진료등 다른곳에서 실패한 임플란트도해결 해 드립니다 진료과목 22FWY 266 S. HarvardBl. #310 L.A., CA90004 (213)389-2828 9636GardenGroveBl #3G.G., CA92844 (714)590-2828 Cerritos 24시간예약 11700South St. #204 Artesia, CA90701 (714)248-2206 PioneerBl. 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