한국일보 애틀랜타 전자신문

2023년 12월 1일(금) B www.Koreatimes.com 전화 770-622-9600 애틀랜타 The Korea Times www.higoodday.com 주택 소유주 노리는 ‘좀비 모기지’ 투자사들 채권 매입한 후 세컨드 모기지 상환 요구 집값 상승 속 발생 빈번 변호사 등과 상의 ‘권고’ 북가주 살리나스에 거주하는 사울 크 루즈는 요즘 모기지 채무 때문에 곤경 에 빠졌다. 그는 글로벌 경제위기 직전 2007년에 주택을 구입했는데 프라이 머리 모기지외에도 세컨드 모기지 1만 4,600달러도 받은 상태였다. 서브프라 임사태이후모기지회사와대출금액및 상태를 조정했는데 그는 세컨드 모기지 도조정대상에포함되었다고생각했다. 그리고15년이훨씬지난지금, 크루즈 는세컨드모기지를상환하지않으면주 택차압을하겠다는통지를받았다. 1만 5,000달러의세컨드모기지는없어지기 는 커녕, 15년새 몇배로 불었던 것이다. 크루즈는주택차압을막기위해친지들 에게 돈을 빌려 일부를 갚았지만, 갑자 기 모기지 2개를 동시에 내려니 힘겨운 상태라고 캘리포니아 지역 법률서비스 (CRLA)와 언론들이 전했다. 이는 최근 발생하고 있는‘좀비 모기지’(zombie mortgages)의전형적인사례다. 법률 전문가들에 따르면 사정은 이렇 다. 2007년서브프라임모기지사태당 시 주택 가격이 폭락하자, 대출 은행은 후순위채권인주택자산신용한도(HE- LOC) 등 세컨드 모기지를‘상각’손실 처리했다.따라서대다수주택소유주들 도고지서를몇년동안받지않았으므 로프라이머리와함께세컨드모기지가 해결됐다고생각했다. 하지만그렇지않 았던것이다. HELOC 등은 후순위 채권이므로, 차 압시프라이머리에대한변제가모두이 뤄지고, 잔액이 남는 경우에 한해 받을 수있다. 그런데 10여년이지난후전국 주택가격이유례없이오르면서,후순위 채권도돈을받아낼가능성이커졌다고 생각한일부투자회사들이HELOC등 을매입한후주택소유주들에게느닷없 이상환요구를하고있는것이다. 물론15년이지난후난데없는상환요 구는 불법의 소지가 크다는 지적이다. 소멸시효가지났을가능성이크기때문 이다. 연방금융소비자보호국(CFPB)은 지난4월채권자들에게“소멸시효가지 난채권에대해차압등법적조처를하 겠다고 위협하지 말라”고 경고하고, 각 주정부법무장관에게이같은지침을전 달했다. 그러나 단체들은 많은 주택 소 유주들이이들투자회사에돈을지급하 고있다고지적했다. 법률보조단체‘주택경제권리옹호’ (HERA)의조하마릴로변호사는“부동 산안정법에따르면모기지회사는바이 어에게대출현황을정기적으로고지해 야한다”며“하지만일부회사는바이어 에게오랜기간대출정보를제공하지않 아서 정확한 대출금액을 숨기고 있다” 고지적했다.그는갑자기세컨드모기지 페이먼트 요구를 받았을 때 돈을 먼저 지불하지 말고 법적 자문을 받을 것을 권고했다. HERA는주택소유주들이겪 는다른법적문제들도많다고지적했다. 예를들어주택소유주가유서를작성하 지않고사망한경우(intestacy), 남은주 택의소유로법적문제가된다.유서가없 는경우지역유산법원(probatecourt)에 서 각 주법으로 정한 비율로 유산을 분 배하게되는데,시간과비용이들며게다 가이기간동안죽은이를대신해누가 모기지와세금, 보험을지불할지법적으 로불명확한상태가되어가족이곤경에 빠지는경우가많다. <조환동기자>