한국일보 애틀랜타 전자신문

2023년 12월 18일 (월) B www.Koreatimes.com 전화 770-622-9600 미주판 The Korea Times www.higoodday.com 정부보증대출한도내년부터76만6,550달러로↑ ◇ 일반 지역 76만 6,550달러, 고가 지역114만9,825달러 집값이 천정부지로 오르면서 모기지 대출한도가인상됐다.주택금융시장을 감독하는‘연방주택금융국’(FHFA) 내 년부터‘적격대출’(ConformingLoan) 에적용되는대출한도를내년부터종전 72만6,200달러에서4만350달러인상 한 76만 6,550달러로 조정한다고 발표 했다. 적격대출은국영보증기관의대출 가이드라인에부합하는대출자를대상 으로발급되는대출로프레디맥과패니 메이등의기관이보증을한다. FHFA의 이번 모기지 대출 한도 인상 으로 집값이 비싼 지역의 대출 한도는 일반 대출 한도의 150%에 해당하는 114만 9,825달러로 오른다. 집값이 비 싼지역은주택중위가격의115%가일 반대출한도인76만6,500달러를넘는 지역에해당한다. 이들지역에서도역시 내년부터인상된모기지대출한도를적 용해상승한집값을부담할수있게된 다. 모기지대출한도인상결정은미국 전역에서집값이지속해서오르면서이 뤄졌다. 모기지 이자율까지 많이 오르 면서정부가내집마련의길을열어주기 위해내린결정이다. FHFA가집계하는 ‘주택가격지수’(HPI)에따르면작년3 분기와올해3분기사이전국주택가격 은 5.5%나뛰었다. 올해 3분기주택가 격은주택거래가감소했음에도불구하 고전분기대비2.1%나오른수준이다. 부동산및모기지시장데이터제공업 체‘퍼시’(Percy)의찰스윌리엄스CEO 는“내년부터인상되는모기지대출한 도는 집값이 크게 오른 주택 소유주가 패니메이나 프레디맥이 보증하는 대출 로재융자를할수있음을의미한다”라 며“FHFA가 대출 한도를 인상한 것은 주택가격은상승세이지만이에맞춰기 존적격대출가이드라인도그대로유지 하겠다는의지라며주택시장에긍정적 으로작용할것”이라고설명했다. 모기지대출한도가인상되면기존점 보융자소지자들은재융자를통해‘일 반 대출’(Conventional Loan)로 갈아 탈수있게된다. 점보융자는대출액이 한도를초과해정부의보증을받지못하 는대출로일반적으로높은이자율이적 용된다. 또주택가격이올라적격대출 로 재융자를 하지 못했던 주택 소유주 역시이번모기지대출한도의혜택을받 게될전망이다. ◇FHA도한도인상 ‘연방주택도시개발국’(HUD) 산하 주택 금융 기관인‘연방주택관리국’ (FHA)도2024년도모기지대출한도인 상계획을발표했다.패니메이,프레디맥 과더불어 3대모기지대출보증기관인 FHA는 내년부터 FHA가 보증하는 모 기지대출한도를FHFA적격대출한도 인76만6,500달러의약65%에해당하 는49만8,357달러(1유닛)로상향조정 한다. <도표참고> . FHA의대출한도인상역시지난해하 반기 전국적인 주택 가격 급등 현상에 따른 결정으로 전국 3,138개 카운티를 대상으로 실시된다. 주택 가격 변동이 크지 않았던 96개 카운티는 종전 대출 한도가그대로유지된다. <준최객원기자> 집값 상승세가 여전하다. 최근 발표된 9월 코어로직 케이스-실러 주택 가격 지수는 2월부터 8개월연속상승세를이어갔다. 모기지이자율상승으로수요가주춤해졌음에도불구하고심 각한 매물 부족 현상이 주택 가격을 계속 끌어올리고 있다. 주택 가격이 오르면 바이어의 모 기지 대출 능력에 부정적인 영향을 미친다. 특히 정부 보증 대출의 경우 대출 한도를 넘게 되 면높은이자율이적용되기때문에불리하다. 최근연방정부가오른집값을반영해정부보증 적격대출에 적용되는 대출 한도를 내년부터 인상한다고 발표했다 0달러, 고 서 모기 주택금융 택금융국’ 출’ (Con- 대출한도 00달러에 6만 6,550 . 적격대 가이드라 대상으로 과 패니메 . 한도인 대출 한 0%에 해 오른다. 위 가격 인 76만 해당한다. 부터인상 해 상승 다. 결정은 미 서 오르면 기지 이 가내집 내린결정 이다. FHFA가 집계하는‘주택 가격 지수’ (HPI)에따르면작년3분기와올 해3분 사 전국주택가격은5.5% 나뛰었다. 올해3분기주택가격은주 택거래가감소했음에도불구하고전 분기대비2.1%나오른수준이다. 부동산 및 모기지 시장 데이터 제 공업체‘퍼시’ (Percy)의 찰스 윌리엄 스 CEO는“내년부터 인상되는 모기 지대출한도는집값이크게오른주 택 소유주가 패니메이나 프레디맥이 보증하는 대출로 재융자를 할 수 있 음을 의미한다”라며“FHFA가 대출 한도를 인상 것은 주택 가격은 상 승세이지만 이에 맞춰 기존 적격 대 출 가이드라인도 그대로 유지하겠다 는 의지라며 주택 시장에 긍정적으 로 작용할 것”이라고 폭스 뉴스와의 인터뷰에서설명했다. 모기지대출한도가인상되면기존 점보융자소지자들은재융자를통해 ‘일반 대출’ (Conventional Loan)로 갈 아탈수있게된다. 점보융자는대출 액이한도를초과해정부의보증을받 지못하는대출로일반적으로높은이 자율이 적용된다. 또 주택 가격이 올 라적격대출로재융자를하지못했던 주택 소유주 역시 이번 모기지 대출 한도의혜택을받게될전망이다. ◇ FHA도한도인상 ‘연방주택도시개발국’ (HUD) 산하 주택 금융 기관인‘연방주택관리국’ (FHA)도 2024년도 모기지 대출 한도 인상계획을발표했다. 패니메이, 프레 디맥과더불어 3대모기지대출보증 기관인 FHA는 내년부터 FHA가 보 증하는모기지대출한도를 FHFA 적 격 대출 한도인 76만 6,500달러의 약 65%에해당하는 49만 8,357달러(1 유 닛)로상향조정한다. <도표참고>. FHA의대출한도인상역시지난해 하반기전국적인주택가격급등현상 에따른결정으로전국3,138개카운티 를대상으로실시된다. 주택가격변동 이 크지 않았던 96개 카운티는 종전 대출한도가그대로유지된다. FHA대출한도가 FHFA적격대출 에비해낮은이유는 FHA는주로저 소득층과 생애첫주택구입자를 위한 주택 융자 프로그램을 시행하고 있기 때문이다. FHA는 최소 다운페이먼트 3.5% 프로그램을 운영하고 있으면 최 저크레딧점수기준도 580점으로상 당히낮다. 또‘총부채상환비율’ (DTI) 기준도 탄력적으로 운영하기 때문에 소득이낮은첫주택구입자가많이활 용하는대출프로그램이다. 줄리아 고든 FHA 커미셔너는“이 번에 발표된 법정 모기지 대출 한도 인상안은 올해 나타난 전국적인 주 택 가격 상승을 반영한 것”이라며 “주택 구입 여건 악화로 주택 구입 자격을 갖췄음에도 불구하고 내 집 마련에 어려움을 겪었던 바이어들의 주택 구입을 도울 것으로 기대한다” 라고폭스뉴스와의인터뷰에서이번 인상안을평가했다. FHA는 일반 대출 한도를 초과하 는 지역을‘집값이비싼지역’ (High- Cost Area)으로지정하고높은대출한 도를적용한다. 내년부터집값이비싼 지역에적용되는FHA의대출한도역 시 FHFA와 같은 114만 9,825달러(1 유닛)로 결정됐다. FHA는 이른바 리 버스모기지로불리는‘주택자산전 환 모기지’ (Home Equity Conversion Mortgage) 프로그램도 관장한다. FHA 의 이번 대출 한도 인상안에는 리버 스 모기지 청구 금액을 기존 108만 9,300달러에서 114만 9,825달러로 인 상하는내용도포함됐다. ◇다운페이먼트전국적상승세 집값과 모기지 이자율 상승으로 모기지 대출에 필요한 다운페이먼트 부담이 점점 불어나고 있다. 온라인 부동산 정보업체 리얼터닷컴에 따르 면이자비부담을조금이라도낮추려 는바이어들이전보다많은다운페이 먼트를내는추세다. 리얼터닷컴의 조사에서 올해 3분 기다운페이먼트금액은약 14.7%오 른 약 3만 달러(중위 금액)로 집계됐 다. 다운페이먼트 금액은 11개 주를 제외한 전국 모든 주에서 상승세를 보였고 워싱턴 D.C., 알래스카, 몬태 나, 코네티컷, 로드아일랜드 등의 주 에서가장많이올랐다. 리얼터닷컴의 계산에 따르면 모기 지 이자율 상승이 다운페이먼트 상 승의 주요 원인이다. 평균 주택 가격 을 20%다운페이먼트로구입할경우 월 모기지 페이먼트는 작년 대비 약 166달러(7.4%)로 올랐고 지난해와 같 은월모기지페이먼트를유지하려면 다운페이먼트 비율을 25.5%로 끌어 올려야한다. <준최객원기자> 최근발표된9월코어로직케 스-실러주택가격지 상승세를이어갔다.모기지이자율상승으로수요가 심각한매물부족현상이주택가격을계속끌어올 르면바이어의모기지대출능력에부정적인영향을 출의경우대출한도를넘게되면높은이자율이적 최근연방정부가오른집값을반영해정부보증적격 를내년부터인상한다고발표했 . ber 14, 2023 보증대출한도내년부터76만6,550달러로 ↑ 상승세가반영된결정으로재융자실시로이자율이낮은 한다. ■부동산금리 •고정금리 이자율 전주대비 30년 7.03% -0.19% 15년 6.29% -0.27% <자료: 프레디맥 12월 13일기준> 인상계획$집값상승세반영 낮은적격대출로갈아탈기회 정부보증모기지적격대출한도가내년부터일제히인상된다.사진은국영모기지보증기관패니매이의모습. <로이터> <도표 :2024년 FHA 대출한도> 유닛수 일반지역 고가지역 1 ＄ 498,257 ＄ 1,149,825 2 ＄ 637,950 ＄ 1,472,250 3 ＄ 771,125 ＄ 1,779,525 4 ＄ 958,350 ＄ 2,211,600 <자료: FHA>