한국일보 애틀랜타 전자신문

2024년 1월 19일(금) B www.Koreatimes.com 전화 770-622-9600 애틀랜타 The Korea Times www.higoodday.com 상업용대출 2조달러만기…“디폴트 급증 우려” 오피스 건물 공실률 19.6% 연체율 내년까지 4.9% 상승 가치 하락하고 거래는 급감 중소은행 대출 비중 높아 갈수록 상황이 악화되는 상업용 부동 산이 이제 막 회복을 시작하는 경제를 위협하는‘뇌관’으로부상하고있다. 오는 2027년 말까지 만기가 돌아오는 2조달러를훌쩍넘는상업용부동산대 출중상당규모가고금리차환압박에 직면해디폴트급증우려가높아지고있 다. 상업용 부동산 중에서 특히 오피스 부동산의공실률과부실화우려가제일 크다.지난해만기를맞은오피스빌딩과 호텔 등 상업용 부동산 대출액은 역대 최대인 5,410억달러에 달했다. 만기 대 출금은계속증가해2027년말까지2조 2,000억달러를 넘어설 것으로 추산된 다. 상업용 부동산 대출자들은 가치 하 락과높은공실률, 나빠진현금흐름속 에고금리충격을맞닥뜨리게된다. 특히 재택근무 확산으로 수요가 급감 한오피스부동산의상황이제일심각한 데 모기지은행협회(MBA)에 따르면 올 해 연말 상환 또는 재융자 시기가 닥친 오피스 부동산 규모는 1,170억달러에 달한다. 2년 후에는 1조5,000억달러까 지늘어나는것으로나타났다. 무디스애널리틱스에따르면지난해 4 분기 기준 주요 도시 사무실 공실률은 19.6%까지올랐다. 이는전년동기대비 18.8%보다 더 오른 것으로, 1986년과 1991년의 이전 최고 기록 19.3%도 넘 는수치다.무디스가관련통계를집계한 1979년이후44년만에가장높다. 문제는이들오피스부동산의절대다 수가현재의모기지금리대비절반수준 의낮은금리가적용되던5, 7, 10년전에 대출을 받았다는 것이다. 상업용 부동 산의 가치는 지난해 1월~9월에만 전년 대비 9% 하락했으며 거래는 전년 대비 53%나급락했다. 관계자들은“지난 10 년사이상업용부동산의모기지금리가 약2배가량오른반면그가치는하락한 상황을고려하면상당수의매물이부실 처리될것”이라며“부실매물이증가하 면투자자들은물론상업용부동산에대 한 대출 비율이 높은 중소 은행들의 손 실도급증할것”이라고예상했다. 소유주와 채권자들은 이미 대출 만료 로 인하 재융자에 어려움을 겪고 있다. 원리금을이자와함께갚아가는모기지 와 달리 대부분 상업용 부동산 대출은 이자만 갚는 방식이다. 이에 따라 대출 만기때차환하거나원리금을갚아야한 다. 하지만 상업용 부동산 소유주들은 건물가치하락으로‘자산가치대비융 자 금액 비율’(LTV·담보 대출 비율)이 높아지면자신의돈을토해내야하는데 이를감당하지못해부동산을포기하는 상황까지발생하고있다.공실률이높아 지고렌트수입이급감하며소유주들이 임대료를 올리거나 변동금리의 부채를 갚는데애를먹고있는것이다. 상업용 부동산 대출에 대한 금융권 손실은 증 가하기시작했고앞으로도늘어날것으 로보인다. 신용평가사 피치는 유가증권으로 전 환된 상업용 부동산 대출의 연체율을 2024년 4.5%, 2025년 4.9%로 예측했 다. 지난해 11월 2.25%의두배이상이 된다. 금융 당국은 상업용 부동산 손실 이한층광범위한금융시스템으로확산 할까우려하고있다. <조환동기자> <로이터>