한국일보 애틀랜타 전자신문

2024년 2월 26일 (월요일) B3 부동산 이자를조금이라도절약하기위해모기지조기상환을위해노력하는주택소유주가많다. <로이터> ◇10년지나도이자가원금보다많아 모기지이자율이낮아도매달내 는 모기지 페이먼트 중 원금보다 이자가 차지하는 비중이 훨씬 높 다. 모기지 페이먼트 계산법 때문 인데대출초기일수록이자가차지 하는 비율이 매우 높고 10년이 지 나도원금보다이자가많은경우도 많다. 이같은사실을아는주택소 유주 중 모기지 조기 상환의 필요 성을 누구보다 절실히 느끼고 있 다.연방센서스국자료에따르면미 국인중약 40%는이미모기지대 출을상환해이자부담에서벗어났 다. 모기지 이자율이 지난해보다 많 이떨어졌지만시중이자율은여전 히6.9%로매우높은편이다. 최근 크레딧카드에적용되는이자율이 20%까지치솟은것과비교하면낮 게여겨지지만대출액을기준으로 보면모기지대출에부과되는이자 액은상당히높은수준이다. 35만 달러의 모기지 대출을 7%(30년 만기 고정)의 이자율을 적용받아주택을구입한경우를예 로 들어본다. 모기지 할부 상환표 에 따르면 첫 번째 모기지 페이먼 트 중 원금은 고작 283달러 33센 트에불과하고이자가차지하는부 분은 2,041달러 67센트로 무려 7 배에 달한다. 10년이 지나도 원금 대비 이자는 575달러 43센트 대 1,752달러 57센트로 크게 나아지 지않는다. 30년만기를기준을계 산하면납부해야할총이자액은무 려 48만 8,762달러로 원금 35만 달러를크게웃돈다. ◇최대장점은이자절약 모기지조기상환의가장큰장점 은매달돌아오는페이먼트부담에 서 벗어나는 것이다. 국영모기지 보증기관 프레디맥,‘전국부동산 중개인협회’(NAR),‘주택도시개 발국’(HUD) 등의조사에의하면 미국 주택 소유주가 매달 내는 모 기지 페이먼트는 평균 2,883달러 다. 이를1년치로계산하면약3만 4,596달러로 적지 않은 금액이다. 이 같은 목돈을 절약하기 위해서 모기지 조기 상환을 목표로 노력 하는주택소유주가적지않다. 원금보다 많은 이자가 아까워 모 기지조기상환에나서는경우도많 다.만기까지내야하는이자가수십 만 달러에서 많게는 수백만 달러가 넘기때문에이자를조금이라도절 약하려는것이조기상환의가장큰 목적이다.앞서든예(모기지대출35 만 달러)에서 매달 500달러를 추가 로납부하면만기를12년앞당길수 있고절약되는이자도 20만달러에 달한다. ◇격주납부, 반올림납부, 추가수 입활용 추가금액납부외에도다양한모 기지 조기 상환 전략이 있다. 일반 적으로매달한차례모기지페이먼 트를 납부하지만 격주로 납부하게 되면연간 1달치페이먼트를추가 로납부하는효과가발생한다. 페이먼트 금액 끝자리를 반올림 해서 0으로 떨어지도록 계산한 뒤 일부금액을추가납부하는방법이 있다. 월 페이먼트가 1,013달러라 면반올림을적용해 1,020달러또 는 아예 1,100달러로 계산해 납부 하면추가납부효과가발생한다. 고정 수입 외에 추가로 발생하는 수입을모기지페이먼트납부로활 용하는 방법도 있다. 직장에서 지 급하는 보너스나 가족 또는 친척 으로부터받은‘선물’성현금등이 추가 수입에 해당된다. 세금 보고 뒤 지급받는 세금 환급액도 다른 사용계획이없다면모기지페이먼 트 추가 납부에 활용해 모기지 조 기상환의꿈을이룰수있다. ◇ ‘비상금·은퇴자금’ 영향받지 않 도록 모기지조기상환에따른가장큰 단점은생활비에쪼들리는삶을살 수있다는것이다. 월3,000달러에 달하는 금액을 모기지 대출을 갚 는데 사용하는 가정이 조기 상환 을 위한 추가 현금을 마련하는 일 은 쉽지 않다. 결국 여행이나 외식 등 기타 생활비를 줄여 조기 상환 에 필요한 돈을 마련해야 하는 데 만약 중요한 가계 예산이 영향을 받으면곤란하다. 무리한 조기 상환 노력으로 갑작 스러운의료비발생을대비한비상 자금 마련이나 은퇴 자금 마련 계 획에 차질이 생길 수 있기 때문에 조기 상환에 적절한 금액을 할당 하는것이중요하다. 모기지대출의가장큰장점이바 로 세금 혜택이다. 2018년 실시된 개정 세법에 따라 대출액 최고 75 만 달러까지 모기지 이자에 대한 세금 공제를 받을 수 있다. 그런데 모기지를 조기 상환하게 되면 이 같은 세금 혜택을 받지 못하는 것 도단점이다. 최근주식시장이장기호황을이 어가고있다. 모기지조기상환으로 여유현금을다사용하면주식투자 와같은다른투자기회를놓치는것 도신중히고려하면좋다. 주식 시장 장기 수익률은 연간 약 10%에 달한다. 만약 주식 투자로 10%의수익률만올릴수있다면모 기지조기상환보다재정적으로현 명한결정이다. 주식투자가부담스 럽다면높은이자율이제공되는금 융상품이나401(k)또는로스IRA와 같은개인은퇴계좌에투자하면은 퇴준비가해결된다. ◇ 조기 상환 사용 자금 자산으로 쌓여 여유현금을모기지조기상환목 적으로 납부한다고 해서 그 돈이 다른 곳으로 사라지는 것은 아니 다.당장현금화하기는쉽지않지만 주택 자산으로 차곡차곡 쌓이는 효과가 있다. 정해진 월 페이먼트 외에추가로납부되는금액은대출 원금삭감용도로분류되기때문에 주택 자산을 빨리 축적하는 데 큰 도움이 된다. 추가 페이먼트 납부 로 주택 자산이 어느 정도 쌓이면 현금이 필요할 때‘주택자산 담보 신용 대출’(HELOC) 또는‘캐시 아웃’(Cash-Out) 재융자등을통 해현금조달이가능하다. 모기지대출을포함, 기타대출에 적용되는이자율을비교해높은이 자율이적용되는대출부터갚아나 가는 전략도 고려된다. 모기지 이 자율이 7%이고크레딧카드잔액 에 적용되는 이자율이 20%라면 조기상환보다크레딧카드부채부 터 갚는 것이 현명한 선택이다. 반 대로 이자율 5%가 적용되는 학자 금 융자가 있다면 여유 자금을 모 기지 조기 상환에 사용해도 괜찮 다. <준최객원기자> 주택 소유주 대부분이 안고 있는 모기지 대출은 전체 가구 대출 중 가장 큰 비중을 차지한다. 일반적인 모기지 대출은 만기가 30년으로 장기일뿐만 아니라 규모도 수십만 달러, 심지어 수백만 달러를 넘을 때가 많다. 모기지대출은 원금과 이자로 구성되는데 최근 높은 이자 율로 인해 이자가 원금보다 높은 경우가 많아지고 있다. 이처럼‘배보 다 배꼽이 더 큰’현실을 아는 주택 소유주는 어떻게 해서라도 모기 지 대출을 빨리 갚기 위해 노력하지만 쉬운 일은 아니다. 이른바 모 기지 대출 조기 상환을 통해 얻는 장점도 있지만 단점도 따르기 때 문에 각자의 재정 상황에 맞게 결정하면 좋다. 이자절약위한조기상환, 장단점따져보고시행해야 추가금액·격주·반올림’ 납부등방법다양 ‘비상·은퇴’ 자금영향받지않도록주의를