한국일보 애틀랜타 전자신문

2024년 3월 4일 (월요일) B3 부동산 에스크로마감을앞두고발견된특이사항때문에마감이지연되는경우가많다. ◇건축제한규정 바이어 A는 부지를 내놓은 셀러 가자신이제시한구매오퍼를수락 했을때매우기뻤다. TV쇼다운타 운애비에나오는것과같은고풍스 러운집을건축할계획에에스크로 기간내내흥분을가라앉히기힘들 었다. 기대대로에스크로는순조롭 게진행되고있었는데에스크로마 감서류에서명하기로예정된날날 벼락같은소식이전해졌다. 에이전 트가40년전에등기됐다는타이틀 서류를들고도착한것이다. 에이전트가 건넨 타이틀 서류에 는부지건축제한과관련된내용이 담겨있었다.새집건축에대한희망 이 한순간에 무너져 내리는 것 같 았지만거래를망치고싶지않았고 해결방안이있을것으로믿고예정 대로에스크로를마감했다. 타이틀 서류에 등기된 내용을 조 사하는동안불안감의연속이었지 만다행히건축하기로한주택에는 큰제한이없음을발견하고서야안 도의한숨을쉴수있었다. ◇전에없던결함 에스크로 마감을 앞두고 진행 되는 절차 중‘파이널 워크스루’ (Final-Walkthrough)가 있다. 파 이널워크스루는구매계약체결할 때의매물상태와계약조건이에스 크로마감때까지유지되고있는지 확인하는절차다.파이널워크스루 는대개에스크로마감5일전에진 행되고때로는바로전날또는마감 당일진행되기도한다. 그런데 파이널 워크스루에서 전 혀예상치못한사항을발견하고당 황하는 바이어가 적지 않다. 마감 며칠전발생한폭우로침수나누수 피해가 발생하거나 셀러가 남겨두 기로한가구를이미가지고간경 우도 많다. 또 홈인스펙션을 할 때 만해도없었던균열자국이벽여 러곳에서발견되기도한다. 폭우로 인한 피해처럼 심각한 결 함은신중하게대처해야한다.적절 한수리가실시되지않으면더심각 한건물피해는물론인체에도치명 적인영향을미치기때문이다.마감 전폭우등의이상기후가있었다면 셀러측에게 추가 인스펙션을 요청 해피해사실을미리확인하는것이 안전하다. 파이널 워크스루에서 발견된 결 함이사소하다면대개셀러가수리 비를약속하는조건으로예정대로 에스크로마감을진행하는것이일 반적이다. ◇사라진가구 집에 남아있을 것으로 기대했던 가구나설비가없어져오해가흔히 발생한다. 캐비닛, 싱크대, 욕조와 같은‘붙박이가구’(Fixture)는주 택거래에일반적으로포함되는항 목이다.윈도우블라인드나커튼같 은창문가림장치, 샹들리에와같 은조명시설등도매매에포함되지 만구매계약서에포함여부를포함 해야불필요한오해가생기지않는 다. 만약 원했던 가구나 설비가 쉽게 구할 수 있는 것이라면 구매 계약 을취소하기보다는셀러와다시상 의를진행해별도로구입할수있는 지 여부를 알아보면 된다. 마음에 드는맞춤형가구나가전제품등이 있다면구매계약서반드시포함해 서셀러의동의를받아야에스크로 마감을앞두고발생하는불필요한 오해와분쟁을막을수있다. ◇모기지대출거절통보 에스크로 마감을 앞두고 주택 구 입에필요한모기지대출이거절돼 당황하는 바이어가 많다. 이미 대 출사전승인을받은바이어도대출 승인절차기간재정상태가악화해 대출은행으로부터거절통보를받 기 쉽다. 대출 승인을 앞두고 크레 딧점수가크게떨어져거절되기도 하고직장을옮기거나실직한사실 이발견돼대출을받지못하기도한 다.부모나친척으로부터거액의현 금 선물을 받는 경우도 대출 거절 사유에해당한다. 모기지대출거절통보는주택구 매 계약 취소로 이어질 수 있는 중 대한 일이다. 모기지 대출 승인부 조건을삭제한뒤에거절통보를받 으면이미지불한디포짓을받지못 하기때문에셀러와적극적인상의 가필요하다.모기지대출재신청으 로에스크로마감이지연되면지연 되는기간동안셀러측에게‘하루 단위 비용’(Per Diem)을 지불하 는것이일반적이다. 모기지대출승인기간중은행측 과긴밀한연락을통해필요한조치 를취해야갑작스러운거절통보를 피할수있다. 또대출승인을기다 리면서크레딧카드로큰금액을지 출하거나직장을옮기는등의행위 도피해야한다. ◇잔금준비실수 에스크로마감당일가장중요한 업무는 잔금을 치르는 것이다. 클 로징 비용과 다운페이먼트 비용을 타이틀업체에지불해야승인된모 기지대출이발급되고거래가마감 된다. 잔금 지급 방법을 잘못 이해 해불필요한지연이발생하는경우 도 많다. 잔금은 대개 캐시어스 체 크형태로지급하는경우가많고최 근에는대부분은행간이체를통해 이뤄진다. 잔금 지급과 관련된 실수가 발생 하면에스크로마감이며칠지연되 는것을피할수없다. 에스크로마 감일전에스크로담당자에게정확 한잔금지급지침을확인해야불필 요한실수가발생하지않는다.또미 납 전기 요금과 같이 예상치 못한 비용에대비해별도의개인체크를 준비하는것도좋은방법이다. ◇타이틀특이사항 타이틀 서류에 발견된 내용 때문 에에스크로마감이지연되기도한 다. 타이틀과 관련된 사항은 다양 하다. 주택소유권과관련된‘타이 틀’서류를 확인하는 과정으로 매 물의 겉 상태만큼 중요한 절차다. 타이틀보험업체의조사로발급되 는보고서를검토해매물을대상으 로설정된‘선취특권’(Lien) 기록, 파산 신청 기록,‘지역권’(Ease- ment),‘제한규정’(CC&Rs) 등의 특이사항이있는지샅샅이살펴야 한다. 타이틀서류에이들특이사항이 기록돼있으면내집임에도불구하 고자유롭게사용하는데제한받는 다.예를들어지역권의경우유틸리 티서비스시설이뒷마당지하를통 과하기때문에수리나보수가필요 하면해당기관이뒷마당을사용할 수있다는권리다.따라서지역권이 설정된뒷마당에는수영장등개인 시설을설치하는데제한받는다. <준최객원기자> 에스크로 마감일은 바이어가 손꼽아 기다리는 날이다. 불안하고 지 루한 주택구입 절차를 마치고 새집 열쇠를 받기 직전 절차가 바로 에 스크로 마감이다. 에스크로 기간 중 예기치 못한 일이 발생할 때가 흔하다. 겉으로 보기엔 멀쩡한 집에서 중대한 결함이 발견되기도 하 고 사전 승인된 모기지 대출이 거절되기도 한다. 모든 문제를 가까스 로 해결하고 에스크로 마감 서류에 서명하는 날에도 전혀 예상치 못 한 일이 셀러와 바이어를 놀래키는 경우가 종종 있다. 온라인 부동산 정보업체 리얼터닷컴이 에스크로 마감 당일까지 셀러와 바이어를 괴 롭히는 여러 사례를 모아봤다. “셀러가놔두기로했는데…가구·설비가안보이네” 구매계약서철저히작성해불상사예방을 ‘파이널워크스루·잔금준비’ 등꼼꼼히해야