한국일보 애틀랜타 전자신문

2024년 3월 8일(금) ~ 3월 14일(목) A7 부동산 ◇ HUD, 올해 주택 구입 지 원확대 저소득층 주택 구입 지원 프로 그램을주로시행하는HUD는지 난해약 67만 5,000명의주택구 입자에게주택구입융자를대출 했다. 생애첫주택구입자를 대상 으로주택구입교육프로그램도 제공하는HUD는지난해학자금 대출보유자의대출자격심사기 준을완화하는규정과‘연방주택 국’(FHA)이 보증하는 융자를 신청하는 대출자의 주택 임대료 납부기록을크레딧점수에반영 하는규정등을소개했다. 크레딧 기록이 부족해도 그동안 임대료 를연체없이납부했음을증명하 면크레딧점수가올라대출발급 에도움을받을수있도록한규정 이다. HUD의 대표적인 사업이 저소 득층주택구입자대상다운페이 먼트 지원이다. 바이든 대통령이 관련예산으로1억달러를요청했 고지난해약 23만명이 FHA 융 자에 필요한 다운페이먼트 지원 을받아내집마련의꿈을이뤘다. HUD는바이든대통령의예산증 액요청이승인되면더많은저소 득층의주택구입을지원할수있 을것으로기대하고있다. ◇ FHA, 저소득층 위한 낮 은대출기준 바이어들이 많이 신청하는‘일 반융자’(Conventional Loan)의 경우 최저 다운페이먼트 3%, 최 저크레딧점수620점,‘부채상환 비율’(DTI) 36%, 세전소득에서 모기지 페이먼트가 차지하는 비 율28%등의기준이적용된다.이 에비해정부보증융자인FHA융 자는훨씬낮은기준을적용해저 소득층의주택구입을돕는다. FHA융자는크레딧점수가500 점만넘어도‘31/43’규칙을적용 해융자를발급해준다.주택비용 이가구소득에서차지하는비율 이 31%, 모기지페이먼트를포함 한전체부채비율이43%를넘지 않으면FHA융자발급대상에포 함된다. 크레딧 점수가 580점을 넘으면 훨씬 완화된‘40/50’규칙을 적 용받고 최저 다운페이먼트 금액 도 3.5%로 낮아진다. FHA 융자 가저소득층주택구입을지원하 기위한프로그램으로대출한도 를두고있다.일반지역의단독주 택을 구입하는 경우 76만 6,550 달러까지대출을받을수있고고 가 주택 지역의 대출 한도는 114 만9,825달러다. ◇ 주택 구입 능력 좌우 요인 파악해야 구입 가능한 가격대를 확인하 지않고집부터보러다니는바이 어가많다.주택구입은향후수십 년간가계재정에큰영향을미치 는결정이다. 따라서매물을검색 하기에앞서자신의주택구입능 력을확인하는것이첫번째단계 다. 주택 구입 능력을 좌우하는 요 인은 모기지 대출액, 모기지 이 자율, 상환기간, 크레딧점수, 소 득, 부채(크레딧 카드, 학자금 대 출, 자동차 할부금), 생활비 등이 다. 또 주택 구입 후 발생할 것으 로예상되는재산세, 클로징비용, HOA 비용, 각종 보험료 등도 주 택구입능력에영향을미친다. ▶모기지이자율 모기지 이자율은 주택 구입 능 력에 직접적인 영향을 미치는 요 인이다. 모기지대출계약서에명 시된이자율에따라매달내는페 이먼트 금액이 결정되기 때문이 다.이자율은또모기지대출에필 요한 다운페이먼트 금액과 모기 지대출전체이자비용을결정하 는요인이다. 고정 이자율과 변동 이자율 중 어떤 형태를 선택하느냐에 따라 서도주택구입능력은결정된다. 초기에 낮은 이자율이 적용되는 변동이자율을선택하면주택구 입능력이올라주택구입에도움 이되지만나중에이자율이오르 면높은페이먼트부담에대비해 야한다. ◆크레딧점수 크레딧 점수에 의해 모기지 이 자율이결정될뿐만아니라모기 지대출승인이좌우된다. 일반적 으로 620점만 넘으면 모기지 대 출을받을수있고740점이상이 면유리한이자율을적용받는데 도움이된다.주택구입능력을좌 우하는 크레딧 점수는 정기적인 점검을통해관리해야한다. 연방 정부 규정에 의해‘AnnualCre- ditReport.com’을 통해 에퀴팩 스, 엑스페리언, 트랜스유니언등 3대 신용 평가 기관이 제공하는 크레딧리포트를 1년한차례무 료로발급받을수있다. 발급받은리포트에서가장먼저 확인해야할내용은여러신용계 좌중연체나미납기록이있는지 다. 잘못된기록이발견되면해당 신용 평가 기관에 정정을 요청해 야하는데리포트상에정정신청 절차가상세히나와있다. 최근에 는크레딧 카드 회사나 은행에서 도크레딧점수등간략한크레딧 정보를 무료로 제공하는 경우가 많다. 크레딧 모니터링 웹사이트 를통해관리하는소비자도최근 늘고있다. ◆‘부채상환비율’(DTI) DTI도모기지대출발급을결정 하는중요한요인이다.DTI는가구 소득 중 부채가 차지하는 비율로 낮을수록 유리한 이자율을 받는 데유리하다.주택구입능력을가 장빠른시일에올릴수있는방법 이바로DTI를낮추는것이다.DTI 를 낮추는 유일한 방법은 크레딧 카드부채등상환가능한부채를 최대한갚는길밖에없다. 대출프로그램과은행마다적용 하는 DTI 비율이 다르지만 36% 가넘지않도록유지하면유리한 이자율로대출을받는데어려움 이없다. 예를들어월소득이1만 달러인경우크레딧카드, 학자금 대출, 자동차할부금등을포함한 대출이3,600달러를넘지않도록 조정해야한다. 준최객원기자 소득 ㆍ 크레딧 점수 등 구입에 직접 영향 부채 비율 낮추면 매입 능력 개선에 도움 올주택매매여건나쁘지않아…구입능력따져봐야 이자율, 집값, 크레딧 점수, 부채 규모, 소득 등 주택 구입 능력을 좌우하는 요인은 다양하다. <로이터> 올해주택구입여건이크게나아지지않을것이란전망이다. 주택구입에나서기전자신의구입능력부터파악하는것이중요 하다. <로이터> 주택 구입 여건이 나아지고 있지만 내 집 마련을 힘들게 하는 여러 요인이 아직 남아 있다. 작년 말 모기지 이자율이 떨어지자 바이어들 은 기다렸다는 듯이 주택 구입에 다시 나서기 시작했다. 그러나 갑자 기 늘어난 수요로 주택 가격이 다시 뛰기 시작했고 매물도 여전히 턱 없이 부족한 상태다. 올해 역시 내 집 마련 사정이 녹록지 않을 전망으로 ‘연방주택도시 개발국’(HUD) 마르시아 퍼지 국장도 “올해도 의심의 여지 없이 주 택 구입 사정이 힘들 것”이라고 머니 매거진과의 인터뷰를 통해 전 망했다. 부동산 전문가들도 올해 주택 구입 계획이 있다면 시장 상황 을 너무 낙관적으로 바라보지 말고 현실적으로 구입 가능한 가격대 부터 파악해야 한다고 조언한다.