한국일보 애틀랜타 전자신문

2024년 4월 5일(금) B www.Koreatimes.com 전화 770-622-9600 애틀랜타 The Korea Times www.higoodday.com 3년내만기상업부동산대출 2조달러…‘은행권비상’ 공실률·건물 가치 급락에 “최소 3분의1 문제될 것” 지난해 거래 51%나 감소 금융권 실적·유독성 악화 코로나로 상업용 부동산 불황이 지속 적으로악화되는가운데향후 3년간만 기가도래하는전국상업용부동산대출 이2조달러에달하는것으로추산돼은 행들에비상이걸렸다고영국파이낸셜 타임스(FT)가1일보도했다. 부동산자문및중개회사뉴마크는올 해부터2026년까지만기가도래하는미 국 상업용 부동산 대출이 현재보다 훨 씬높은이자율로재융자돼야할것이라 고이날밝혔다. 이중올해에만 9,290억 달러의 대출이 상환되거나 재융자돼야 할 것으로 추산됐다. 또 향후 3년간 만 기가 도래하는 대출 가운데 6,700억달 러정도가“문제가될소지가있는것”으 로추정됐다. 지난해파산한시그니처은 행의500억달러규모의대출판매를담 당하는뉴마크의배리고신최고경영자 (CEO)는“은행들이 압박을 받게 될 것 ”이라며“이‘대출의벽’이미치는영향 은이제시작단계”라고말했다. 이어“금융위기이후규제가강화돼일 부대출기관은자신들의대출을유동화 하거나 부동산 비중을 줄일 수 있는 다 른방법을찾아야할것”이라고덧붙였 다.부동산투자자들은그동안금리상승 으로인해자금조달비용이증가하고부 동산가치가하락하는등심각한타격을 받아왔다. 특히상업용부동산가운데당시낮은 금리의대출을활용,과도한투자가이뤄 졌던사무실과다가구주거용아파트등 의부실이문제가될것으로지적됐다. 고신CEO는이와관련해“지난 5년간 사무실에상당한투자를한사람이라면 누구나 문제를 겪게 될 것”이라고 말했 다.그는팬데믹기간재택근무가증가하 면서미국사무실은현재“철거중”이며, 뉴욕시에서만 5,000만스퀘어피트(약 465만㎡) 규모의사무실이철거돼야할 것으로추정했다. 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI) 에따르면부동산시장침체로지난해미 국상업용부동산거래규모가51%나감 소했다.서브프라임사태의여파에따른 경기침체이후미국의부동산가치는정 점대비80%수준까지회복됐지만현재 오피스부동산의가치는여전히팬데믹 이후 4년래최저수준이며회복도이전 보다더오래걸릴것으로예상된다. 고 금리에따른재융자비용급등과재택근 무에따른수요감소가가회회복을늦 추는원인이되고있다는분석이다. 오피스 부동산의 가치 하락은 오피스 부동산대출과연관이깊은상업용부동 산담보증권(CMBS)에도부담을주고있 다. 신용평가사피치는CMBS의연체률 이2월의3.6%에서3월에는2배이상인 8.1%까지치솟은것을언급하면서내년 에는연체율이10%에육박하게될것으 로내다봤다. 국제통화기금(IMF)도“오피스 시장은 물론 기타 상업용 부동산 부문도 자금 조달이어려워지면서지난반세기동안 가장높은가격하락세를보일수있다” 고 예상했다. 특히 정크 위험도가 높은 상업용부채투자상품인대출채권담보 부증권(CLO) 의경우지난 1년사이부 실비율이무려440%나급증한상황을 심각하게보고있다.