한국일보 애틀랜타 전자신문

2024년 4월 15일 (월) B www.Koreatimes.com 전화 770-622-9600 미주판 The Korea Times www.higoodday.com 상업용부동산, 지난해보다올해상황더나빠질수도 ◇전체대출20%올해만기 올해 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출규모는전체상업용부동산대출의 약 20%를 차지한다. 지난해 만기를 맞 은 수천억 달러 규모의 상업용 부동산 대출이가까스로만기를단기연장하는 방법으로위기를피했지만올해는지난 해와상황이다를것이라는게전문가들 의우려다. 올해초파산위기에직면한뉴욕커뮤 니티 뱅코프는 스티븐 므누신 전 재무 장관의사모펀드로부터약10억달러의 자금을지원받아가까스로회생했다.하 지만지난해봄지역은행2곳이갑자기 파산소식을전한뒤이어진사태로상업 용부동산발금융위기위험이올해더 높아질것으로보는전문가가많다. 지난해 파산한 은행과 뉴욕 커뮤니티 뱅코프와비슷한규모의지역중형지역 은행이발급한상업용부동산대출규모 가 적지 않다. 만약 이들 은행으로부터 대출받은부동산개발업자와상업용건 물주가대출금상환에어려움을겪는다 면 2008년서브프라임과같은연쇄금 융위기재발이우려된다. 경제연구기관 무디스의 맷 라이디 상 업용부동산부문디렉터는“올해상업 용 부동산 시장 상황이 지난해와 무척 닮아 큰 도전이 예상된다”라는 우려를 밝혔다. 전문가들은 현재 사무실 건물 을담보로발급된대출연체를가장많 이우려한다. ◇사무실건물대출75% ‘부실’ 사무실건물‘상업용모기지담보부증 권’(CMBS) 중향후12개월안에만기 가돌아오는대출은작년의 2배가넘는 170억달러를넘는다. 그런데무디스에 따르면이중무려약75%가기존세입자 와임대계약취소, 이에따른높은공실 률, 현금흐름악화등으로재융자가힘 든대출로추산된다. 재융자가이뤄지지않으면대출자가취 할수있는옵션은매우제한적이다. 재 융자가가능해도대부분대출자가이자 율이 급등하기 전에 대출을 받았기 때 문에재융자실시로오히려이자비용만 늘어날 수 있어 상황 개선에 별 도움은 되지 않는다. 대출 만기 연장을 시도하 거나이마저실패하면채무불이행으로 이어질수밖에없기때문에결국경제에 시한폭탄이나다름없는상황이다. 그렇다고올해상업용부동산시장상 황이 모두 절망적인 것만은 아니다. 무 디스의 자료에 따르면 올해 1월과 2월 사무실 건물 담보 대출 상환율은 48% 로 지난해 상환율인 35%를 웃돌고 있 다. 또사무실건물을제외한기타상업 용 부동산 분야는 강한 회복세를 보인 다. 호텔분야의경우팬데믹이후수요 가반등하면서강한회복세를보이고있 고창고및공장등산업용건물분야는 이미장기간높은수요로강세를이어가 고있다. 그럼에도 불구하고 많은 경제 전문가 는사무실건물담보대출부실에대한 우려를끊임없이제기하고있다. 무디스 는 올해 만기가 돌아오는 사무실 건물 담보대출중약100억달러규모대출의 부실이심각한것으로파악하고있다. 만약 이들 대출이 모두 채무 불이행 으로 이어질 경우 사무실 건물 모기지 대출 담보부 증권의 연체율은 현재의 6.2%에서 13%로 치솟고 대출을 발급 한 은행을 파산 위기로 몰아갈 수 있다 는우려다. 경제분석기관‘트렙’의로니 헨드리 수석상품책임자는“올해 만기 를맞는사무실건물대출이만기연장 이나재융자에실패하면2024년상업용 부동산시장의전망은매울우울해질것 ”이라고경고했다. <준최객원기자> 사무실, 상가, 호텔, 창고 건물 등 상업용 부동산 담보 대출 약 9,000억 달러의 만기가 올해 돌아온다. 현 재 많은 경제 전문가와 상업용 부동산 전문가가 올해 만기를 맞는 상업용 부동산 대출이 지역 은행과 지 역 자치 단체를 포함한 전반적인 경제 어떤 영향을 미칠지 예의 주시 중이다. 특히 높은 팬데믹 이후 치솟 은 공실률로 여전히 어려움을 겪고 있는 사무실 건물 부문의 위기론이 고개를 들고 있다. 워싱턴포스트가 작년보다 상황이 악화할 우려되는 올해 상업용 시장 동향을 점검했다.