한국일보 애틀랜타 전자신문

2024년 5월 6일 (월요일) B3 부동산 ◇ ‘재정상황·위험도’ 고려 집을먼저팔지, 아니면먼저살 지는 전적으로 개인이 처한 상황 에따른결정이다. 어떤거래를먼 저 해야 유리한지에 대한 정답도 없다. 재정적인측면으로볼때현 재 보유한 주택을 먼저 처분해 처 분 수익을 확보한 뒤 처분 수익에 맞는 가격대의 주택을 구입하는 것이 위험이 가장 낮은 방법으로 여겨진다. 다만 이 방법은 위험은 적지만새집을구입할때까지거주 할 임대 주택을 구해야 하기 때문 에 임대료 비용이 발생하고 구입 시기가지연될수록임대료비용이 불어나는단점이따른다. 하지만 매물이 부족해 마땅한 집을 찾기 힘든 시기에는 반대 방 법이고려된다. 이사갈집을먼저 구입한 뒤에 현재 보유 주택을 팔 아야 조급한 마음에 서둘러 주택 을구입하는일을피할수있다. 새 집을 먼저 구입하려면 무엇보다 필요한 것이 구입 자금이다. 다행 히현금자산이충분해보유주택 을 팔지 않고도 새집을 구입할 수 있다면큰걱정이없다. 만약새집 구입에 필요한 현금 자산이 부족 한경우브릿지론, 모기지리캐스 팅, 담보 대출, 낮은 다운페이먼트 프로그램등을고려해볼수있다. ◇매매시기격차줄이기 워싱턴 D.C. 부동산 업체 랠 프 라퍼티스의크리스토퍼수라나에 이전트는 최근 두 고객의 주택 매 매를비슷한방식으로도왔다. 두 고객 모두 보유 주택의 순자 산(에퀴티) 비율이높았고새집구 입에필요한다운페이먼트자금도 어느정도마련된상태였다. 두고 객은 대출 은행을 통해 우선 새집 구입에 필요한 모기지 대출 사전 승인서를발급받았다. 그런 다음 수라나 에이전트와 마음에드는집을보러다니기시 작했다. 동시에현재보유중인주 택을 시장에 내놓기 위한 작업도 병행했다. 매물로 내놓기 위한 집 단장을 모두 마친 뒤 에이전트를 통해‘곧 매물로 나옴’(Coming Soon)으로 MLS(Multiple Listing Service)에등록했다. 정식매물로전환되기전까지매 물 홍보 기간을 조금이라도 더 단 축하기 위해서다. 두 고객의 전략 은적중했다. 구입할집계약과동 시에 보유 중인 주택을 시장에 내 놓고 그동안 관심을 보인 바이어 와 매매 계약을 체결해 집을 사고 파는 일을 순조롭게 진행할 수 있 었다. 만약보유중인집을파는데시 간이 걸릴 것으로 예상된다면 컨 틴전시조항을활용할수있다. 컨 틴전시조항은일반적으로바이어 를 보호하는 조항이지만 새집 구 입 시기가 부담이 되는 셀러가 활 용하는 경우도 많다. 바이어와 매 매 계약을 체결할 때 새집을 구입 하는 컨틴전시(조건)를 포함하면 보유 주택을 팔면서 임대료 등 위 험 부담 없이 새집을 구입할 시간 을확보할수있다. ◇브릿지론 집을팔고살때가장큰걸림돌 인구입자금을조달하는데임시 대출 성격의‘브릿지 론’(Bridge Loan)을 활용하는 방법이 있다. 브릿지론의만기는대개 6개월~1 년으로 단기 대출이다. 보유 중인 주택의 순자산 비율이 충분해야 브릿지론을받을수있다. 브릿지 론을받아일단이사갈집을구입 한뒤현재보유중인집을팔아발 생하는수익으로단기에상환하는 방식이다. 브릿지론의가장큰장 점은 임대 주택을 거칠 때 발생하 는 이사 번거로움과 임대료 비용 부담이 발생하지 않는다는 것이 다. 브릿지론에적용되는이자율은 일반 모기지 대출에 비해 높은 편 이지만대부분만기까지이자만갚 으면 된다. 최근 높은 이자율에도 불구하고 집이 빨리 팔리는 편으 로높은이자비용에대한부담없 이 브릿지 론을 쉽게 상환하는 대 출자가 많다. 브릿지 론도 일반 모 기지 대출을 받을 때와 마찬가지 로 여러 대출 은행이 제시하는 수 수료와이자율을반드시비교해야 한다. 브릿지 론 역시 대출자의 크레 딧 기록,‘총부채상환비율’(DTI) 등의 자격 요건을 기준으로 승인 이 결정된다. 브릿지 론에 일반적 으로적용되는DTI는43%로대출 자의 총부채가 소득의 43%를 넘 으면 승인이 힘들다. 일반 브릿지 론 자격을 갖추지 못한 대출자를 위한자격요건을대폭낮춘‘인수 브릿지 론’(Acquisition Bridge Loan)도있다. 일부은행에의해제공되는인수 브릿지 론은 주택자산신용담보대 출과 비슷한 방식으로 100% DTI 를인정하는은행도있다. 인수브 릿지 론은 대출자의 자격보다 보 유 주택의 순자산 비율을 더 중요 한 기준으로 여긴다. 인수 브릿지 론을 취급하는 은행에 따르면 이 자율이 높은 편이지만 최근 집이 잘 팔리기 때문에 인수 브릿지 론 대출자중30%~40%는이자를내 지않고바로상환에성공한다. ◇모기지리캐스팅 모기지 이자율이 급등에 바이 어 발등에 다시 불이 떨어지기 시 작했다. 높은 이자율에도 불구하 고‘지금이 아니면 못 산다’라는 불안감에 주택 구입을 서두르는 바이어도 많다. 이들 사이에서 이 른바‘선 구매, 후 재융자’방식의 구입에대한관심이높다. 일단집 을 구입한 뒤 이자율이 떨어지면 재융자를 통해 낮은 이자율로 갈 아타겠다는전략이지만향후이자 율이 떨어질 것이란 보장이 없기 때문에위험이적지않다. 따라서처분할주택을보유한경 우재융자보다모기지‘리캐스팅’ (Recasting)을 고려해 볼 만하다. 모기지이자율이떨어져재융자를 실시한다고해도재융자실시에따 른수수료가만만치않은반면리 캐스팅수수료는약500달러로매 우낮은편이다. 재융자는기존융 자를 상환하고 새 융자 조건으로 변경하는 방식이지만 리캐스팅은 이자율 등 기존 융자 조건을 유지 하고 원금을 낮춰 월 페이먼트를 인하하는 방식이다. 원금 삭감에 필요한 자금은 기존 보유 주택을 팔아발생한수익으로조달한다. 모기지리캐스팅에관심이있다 면먼저현재대출은행을통해신 청자격을알아봐야한다. 리캐스팅신청자격에해당되는 주택 소유주는 재융자 절차와 달 리 간단한 계약서에 서명만 하면 된다. 크레딧 기록 확인이나 여러 서류 심사 절차가 없고 비용이 매 우 낮은 점도 재융자 신청 절차와 크게 차이 나는 점이다. 리캐스팅 을 신청한 뒤 약 1~2달 이내에 새 로 조정된 월 모기지 페이먼트 금 액을받아볼수있다. <준최객원기자> 집을 팔 때에 항상 생기는 고민이 있다‘. 집을 먼저 팔고 새집을 사야 하 나’?‘아니면 이사 갈 집을 먼저 구입한 뒤에 집을 내놓는 것이 좋을까?’ 가 항상 고민이다. 집을 사고파는 타이밍이 정확히 일치한다면 비용과 번거 로움을 동시에 줄일 수 있어 좋지만 현실적으로 불가능하다. 특히 요즘 처 럼 매물이 부족해 구입 경쟁이 치열한 주택 시장에서는 더더욱 그렇다. 따 라서 현재 처한 재정 상황과 지역 주택 시장 상황을 신중히 고려해 집을 사 고파는 시기를 결정해야 한다. 매물 부족한 요즘…집 팔고 살때 최적의 매매 타이밍은 ‘재정 상황·위험도’고려해 결정해야 ‘브릿지 론 · 리캐스팅’ 등 적극 활용을 집을사고파는시 기를 일치시키는 일은 현실적으로 불가능하다. 대신 매매시기격차를 줄일 수 있는 방 법등을고려해야 한다.