한국일보 애틀랜타 전자신문

2024년 7월 12일(금) ~ 7월 18일(목) A5 특집 ◇ ‘주택 구입 능력’ (Hous ing Affordability)이란? 주택 구입 능력을 계산하는데 일반적으로‘28/36규칙’이사용 된다. 28/36 규칙은 주택 비용이 가구 소득에서 차지하는 비율이 28%를넘으면안되고주택비용 을포함한전체대출이가구소득 의 36%를초과하지않도록해야 한다는것이다. 그런데최근집값 과이자율이큰폭으로올라이기 준을적용해집을살수있는사람 은거의없다. 주택구입능력은또내집마련 을위해갖춰야할여러조건을의 미한다. 크레딧기록, 다운페이먼 트,안정적인직업과소득,낮은부 채비율등이주택구입능력을좌 우하는기준에포함된다. 주택구 입능력은이같은개인적인기준 외에도전반적인경제상황에의 해서도 결정된다. 이자율이 떨어 지면바이어의부채비율이낮아 지지만반대로주택수요가늘어 주택가격이상승한다. 결국다운 페이먼트부담이더늘어주택구 입 능력이 떨어지는 결과로 이어 질수있다. 최근몇년간이같은상황이주 택시장에서그래도일어났다. 팬 데믹기간이자율이사상최저수 준으로떨어지자주택수요가물 밀듯쏟아져나왔다.매물수준이 바닥인 상황에서 수요가 급등하 자주택가격이폭등하기시작했 고이는결국사상최악의인플레 이션으로 이어졌다. 인플레이션 해소가주요임무인‘연방준비제 도’(Fed)가 기준 금리를 공격적 으로인상하면서현재최악의주 택구입여건이거듭되는상황이 다. ◇집값대비소득크게부족 주택구입능력이좀처럼개선되 지않는것은소득이집값을따라 잡지못하기때문이다.이같은현 상은이미수십년전부터이어지 고 있다. 연방센서스국의 자료에 따르면1964년가구중간소득은 6,569달러였다. 당시 주택 중간 가격은 1만 8,925달러로 소득의 약3배수준이었다. 약 60년이 지난 지금도 상황은 크게달라지지않았고오히려악 화했다.2022년가구중간소득은 7만4,580달러로1964년보다10 배넘게늘었다.가구소득이많이 늘어난것같지만집값상승에비 교하면초라하다.2022년주택중 간 가격은 43만 2,950달러로 같 은기간20배나뛰어올랐고가구 소득의6배에육박했다. ◇ 10년 사이 모기지 페이먼 트2배 오른 것은 집값뿐만이 아니다. 주택구입능력에큰영향을미치 는모기지이자율도꾸준히오르 면서 아메리칸 드림 실현을 어렵 게 하고 있다. 10년 전인 2014년 30년만기에적용되는고정이자 율은 평균 4.3%였고 이후 2021 년까지도 이자율은 3.15%에서 4.7%사이에서유지됐다.(뱅크레 잇닷컴집계). 이자율은 갑자기 오르기 시작 한것은2022년부터다. Fed가인 플레이션해소를목표로기준금 리를 연속해서 인상하자 2023년 모기지이자율은평균7%대로뛰 어 올랐다. 그 사이 집값도 꾸준 히오르면서모기지페이먼트부 담도 커졌다. 2014년과 2023년 사이 월평균 모기지 페이먼트는 1,131달러에서 2,270달러로약 2 배높아졌는데이자율이크게오 른2021년과2023년가장빠르게 상승했다. ◇ LA 주택 구입 여건 전국 최악 2014년과 2023년 전국 대부분 지역의주택구입여건이악화했 는데 한인 밀집 지역인 LA의 주 택구입여건이가장악화한것으 로 조사됐다. 뱅크레잇닷컴은 전 국 25대도시주택구입여건변 동을 파악하기 위해‘주택건축 업협회’(NAHB)와 웰스파고 은 행이 집계하는‘주택 비용 지수 ’(Cost of Housing Index)를 분 석했다.주택비용지수는각도시 주민의중간소득으로구입할수 있는주택비율을뜻한다. 분석에 따르면 25대 도시의 주 택비용지수가모두두자릿수비 율의하락을기록했다.이중LA의 주택비용지수는2014년18.38% 에서2023년3.18%로무려82.7% 나하락했다.남가주의또다른한 인밀집지역인리버사이드-샌버 나디노-온태리오지역도같은기 간지수가48%에서13.43%로크 게악화했다. 주택구입여건이그 나마덜악화한지역은시카고, 디 트로이트, 세인트루이스 등 중서 부와필라델피아, 볼티모어등 동 부일부도시로조사됐다. ◇주택유지비용마저올라 집값과 이자율이 오르는 것도 모자라최근주택유지비용까지 덩달아상승함에따라주택구입 능력은더욱떨어지고있다. 부동 산 시장 조사 기관‘애톰’(AT- TOM)에 따르면 집값이 크게 오 르면서재산세도큰폭의상승세 로 작년 한 해만 전국적으로 7% 나인상된것으로조사됐다. 최근 주택 보험료 급등에 주택 소유주의등골이휘고있다. 뱅크 레잇닷컴자료에의하면‘보상액 ’(Dwelling Coverage) 30만 달 러기준주택보험료는 2022년 1 월과 2024년 1월 사이 7% 인상 됐다. 인플레이션 여파로 주택 용 품,자재비,인건비등이올라주택 유지비용도만만치않다. 2020년 ~2024년 기간 주택 유지 비용은 무려 26%나급등한것으로나타 났다. 준최객원기자 집값, 소득보다 빠르게 오르며 압박 커 LA 주택 구입 여건 전국서‘최악일로’ 매물은부족한데집값, 이자율, 주택유지비용이크게오르면서현재주택구입능력끝없이추락하고있다. <사진=Shutterstock> 지난10년간LA의주택구입여건이전국에서가장악화한것으로조사됐다. <로이터> 내 집 마련이 이렇게 힘든 적이 있었을까? 최근 몇 년 사이 주택 구 입에 나선 경험이 있다면 마치 고문을 당하는 것 같은 심정을 느꼈 을 것이다. 매물 부족, 집값 상승, 이자율 상승도 모자라 주택 보험 까지 치솟고 있어 내 집 마련이 그 어느 때보다 힘든 시기다. 소비 자 금융 정보 서비스 업체 뱅크레잇이 주택 구입 여건이 과거부터 현재까지 어떻게 변해왔는가를 짚어봤다. 이자율ㆍ집값ㆍ유지비삼중고에주택구입능력바닥