한국일보 애틀랜타 전자신문

2024년 7월 22일 (월) B www.Koreatimes.com 전화 770-622-9600 미주판 The Korea Times www.higoodday.com 다해결된줄알았는데…불법추심 ‘좀비모기지’ 기승 ◇20년전미납대출상대빚독촉장 20년전연체한모기지대출을납부하 라는 독촉장을 받는 주택 소유주가 최 근늘고있어문제가되고있다. 미납대 출을상환하지않으면주택압류절차를 밟겠다고통보하는추심업체까지있다. 이른바‘좀비모기지’로불리는과거미 상환모기지대출은주택가격이급등하 면서최근2~3년사이고개를들기시작 했다. 이미추심유효기간이지난대출이나 상환이완료된대출을대상으로독촉장 이 무작위로 날아들면서‘소비자재정 보호국’(CFPB)은 지난 4월 주택 소유 주들의주의를요구하는권고문을발표 했다. 권고문에 따르면 추심 유효 기간 이 지난 모기지 대출자를 상대로 주택 압류나 소송을 제기하겠다고 통보하는 행위는불법으로간주한다. 또‘공정채권추심법’(Fair Debt Col- lectionPracticesAct)의적용을받는외 부추심업체는시효가있는대출이나주 별로정한추심유효기간이지난대출을 대상으로 주택 압류 절차를 진행할 수 없다고CFPB는못박았다.대부분의좀 비모기지는공정채권추심법이주택압 류를금지하는대출에포함된다. 그러나좀비모기지를가진주택소유 주를대상으로한독촉장발부나심지어 주택 압류를 시작한 사례가 늘고 있어 피해가우려되고있다. 공영방송 NPR의조사에의하면지난 2년사이뉴욕주에서과거 2차융자를 발급받았던주택소유주약1만명을대 상으로실제로주택압류절차가진행된 것으로 나타났다. 독촉장과 독촉 전화 연락이늘면서구글에서도좀비모기지 와 주택 압류 등의 검색이 최근 급증하 고있다. ◇대부분2008년이전발급된미납2차융자 좀비모기지는2008년금융위기사태 가발생하기직전까지발급된, 이른바‘ 피기백론’(Piggyback Loan)을의미한 다. 제때상환되지않은대출또는장기 간 대출은행의 추심 연락이 없어 휴면 상태였던과거대출도좀비모기지에해 당한다.피기백론은부족한다운페이먼 트를채우기위해다른은행에서2차융 자를받는방식의대출이다. 1차융자로 주택구입에필요한대출의80%를받고 나머지 20%는 타 은행을 통해 조달하 는방식인데당시주택구매자들은다운 페이먼트가전혀없어도피기백론을통 해주택구입이가능했다. 금융 위기 이후 집값이 폭락하면서 2 차융자인피기백론의연체가급증했는 데1차융자에대한연체가발생하지않 아도 2차 융자에 연체가 발생하면 2차 융자를발급한은행이주택압류를진행 할수있었다. ◇다해결된줄알았는데 2008년금융위기이후전국적으로모 기지연체율이급등하자 2차융자를탕 감하거나외부추심업체에헐값에매각 하는 대출은행이 많았다. 일부 은행은 별다른조치를취하지않고대출자와연 락을 끊은 경우도 있다. 그래서 모기지 가재조정됐거나취소또는탕감된것으 로생각하고지금까지안심하고지낸주 택소유주가많다.그러다팬데믹을전후 로주택가격이치솟자, 과거연체모기 지를 대상으로 빚 독촉장을 보내는 추 심업체가늘기시작한것이다. CFPB는 좀비 모기지를 대상으로 한, 이같은강압적추심행위대부분이불 법으로 각 주사법 당국과 협력해 조사 를하고있다고밝혔다. <준최객원기자> 주택 시장이 고주택가, 고금리, 매물 부족 등 삼중고도 모자라 여러 불안 요인에 휩싸였다. 천정부지로 치솟 는 주택 보험에 주택 소유주들의 등골이 휘는 가운데 일부 소유주는 주택 압류 위기에 처하고 있다. 주택 유 지 비용이 가구 소득에서 차지하는 비중이 사상 최고치를 기록하는가 하면 일부 주택 소유주는 20년 전 연 체한 모기지 페이먼트를 내라는 독촉장을 받는 사례도 보고되고 있다. 재정 전문 머니 매거진이 이른바 좀비 모기지로 불리는 과거 모기지를 상대로 한 불법 추심 사례와 대처 요령 등을 자세히 알아봤다.