한국일보 애틀랜타 전자신문

2024년 7월 31일 (수요일) 경제 B3 Friday, July 26, 2024 B4 ■ 커지는해외부동산손실 미래에셋그룹이연8%대수익률을 자신하며2010년대중반매입한미국 워싱턴DC소재오피스빌딩두곳을기 초자산으로삼은펀드에서기한이익상 실(EOD)이 발생했다. 미래에셋그룹은 5,750억원에두빌딩을사들였는데지 난해 말 가치가 51억원까지 떨어졌다. 총5,699억원이빠져손실률99%다.올 한해만기를맞는해외부동산펀드 규모가11조6,000억원에달해추가부 실우려가커지고있다. 25일국회기획재정위원회소속오 기형 더불어민주당 의원실이 금융감 독원에서제출받은자료에따르면최 근9개월사이(지난해9월말~올해6 월말) 국내금융회사의해외부동산 EOD발생규모는지난해말투자잔 액 기준으로 1조 119억원(11건)에 달 한다. 이중투자를주도했던금융회 사와투자액이확인된것은총6건으 로,지난해말기준잔액은6,027억원 으로 최초 투자액(1조3,573억 원) 대 비55.6%급락한상태다. EOD는투자자(채권자)가운용사(채 무자)에빌려준자금을만기전에돌 려달라고요구하는것을뜻한다. 부 동산투자에서는통상공실률확대에 따라 임대료 수입 감소로 대출 원리 금을 미지급하거나 자산가치가 담보 인정비율(LTV)의 80~85% 밑으로 하 락할때투자자가EOD를선언한다. 개별투자건을살펴보면미래에셋 그룹이 투자한 해외 부동산의 손실 이특히크다. 미국정치의중심인워 싱턴DC, K스트리트(일명 대관·로비 의거리)에위치한오피스빌딩1801K 와 1750K가대표적이다. 이들빌딩과 백악관사이거리는불과도보 10분 이다. 1801K를기초자산으로담은해 외부동산펀드는올 2월 28일 EOD 가발생, 지난해말기준투자잔액은 45억원이다. 2014년인수당시투자액 (4,500억원)대비99%손실을입은것 이다. 1750K의 손실률은 99.5%(2015 년투자액1,250억원→투자잔액6억 원)다. 이와 관련해 미래에셋자산운 용 관계자는“펀드로 투자한 금액은 2,600억원으로 빌딩 가치가 지난해 말 기준 1,450억원으로 하락했다”며 “EOD 사유는 발생했지만 대주 권리 행사 유예에 합의했다”고 말했다. 이 어“수익자이익을보호하기위해최 선을다하겠다”고덧붙였다. 미래에셋자산운용은 경기변동과 무관하게 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로전망하고두빌딩을매입했다. 이들을 편입한 해외 부동산 펀드도 설정해그룹사와외부투자자자금을 끌어모았다. 당시 차입 이자 부담 등 을 감안해도 안정적인 임대료 수익, 건물가치상승으로연8%중반의수 익률을 낼 수 있다고 자신했다. 미래 에셋증권은 미래에셋자산운용 펀드 에 고유 계정으로 투자하고 있다. 미 래에셋증권은투자부동산손상차손 을 2021년(402억원)부터반영하기시 작해2022년935억원, 2023년1,797억 원으로해마다2배가량늘고있다. 다른 금융회사도 해외 부동산 투 자 손실로 속앓이 중이다. 신한대체 투자운용이 인수한 미국 뉴욕 맨해 튼의 브로드스트리트20(주거시설)을 기초자산으로한펀드는지난해 9월 EOD가발생했다. 지난해말기준투 자잔액은 668억원으로 2019년투자 액 840억원대비 20.5% 손실을입었 다. 다올자산운용이 2017년 투자한 보스턴의 스테이트스트리트파이낸셜 센터(오피스)중순위대출채권의손실 률은87.6%(1,150억원→143억원)에달한 다.이빌딩을기초자산으로한펀드는 지난해10월EOD가발생했다. 다올자 산운용측은“이투자건은리파이낸 싱을거쳐만기가 2025년까지연장돼 현재EOD가아니다”며 “손실률은수익 자가자체기준으로상각한수치로보 이고펀드에서는 22% 상각처리했다” 고 설명했다. 하나증권과 제이알투자 운용이2018년1,598억원을들여사들 인 아일랜드 더블린의 넘버2더블린랜 딩의손실률은72.4%(1,598억원→441억 원)다.올2월EOD가발생했다. 문제는 해외 부동산 EOD 공포가 이제시작이라는것이다. 금융투자협 회에따르면지난달말기준해외부 동산 공모·사모펀드 설정액은 79조 1,001억원이다. 이중올해만기가돌 아오는 해외 부동산 펀드 규모는 전 체 설정액의 14.7%인 11조6,000억 원에 달한다. 2025년(8조8,000억원), 2026년(9조1,000억), 2027년(8조7,000 억원) 등매년전체설정액의약10% 가만기를맞는다. 공실^고금리^가격폭락3중고 5750억에산빌딩2채99%손실 금융사9개월새EOD1조발생 올만기11.6조$추가부실우려 공화당 대선 후보인 도널드 트럼 프 전 대통령이 재집권해 수입품에 관세를부과할경우대규모대미투 자를 통해 미국 경제에 기여한 한 국은예외로해야한다고미국싱크 탱크전문가가제언했다. 피터슨국제경제연구소(PIIE)의 여 한구 선임위원과 앨런 울프 방문연 구원은 24일보고서에서“트럼프가 재집권하면 한국은 미국과 자유무 역협정(FTA)을 체결했음에도 상당 한 폭의 관세 증가에서 예외가 아 닐수도있다”고전망했다. 저자들은 지금의 정치 환경이 트 럼프 전 대통령이 한미FTA를 끔찍 한 합의라고 비판하며 취임 직후 개정을 추진했던 2016년과는 다르 다면서“이번에 한국에 대한 위험 은트럼프캠페인이약속한 10%보 편 관세에서 비롯될 수 있다”고 관 측했다. 저자들은 한국 기업들이 미국의 반도체와전기차, 배터리, 태양광등 산업에 막대한 금액을 투자했다면 서 이를 통해 창출된 한미 경제 동 력을 상실하지 않으려면 관세 면제 가특히필요하다고강조했다. 그러면서“트럼프 2기 행정부는 폭넓은 새로운 관세를 적용하는 데 있어서 한국을 구별해서 유리하게 대우해야한다. 한국은미국에새로 운 일자리를 만드는 데 도움이 됐 기때문이다”라고밝혔다. 저자들은 트럼프 전 대통령이 첫 임기 때 한미FTA를 재협상해 개정 한 사실을 언급하고서“트럼프 1기 행정부 때 한미FTA를 개정했으니 이제 한미FTA는 트럼프의 합의이 며 따라서 한미FTA는 관세를 면제 받아야한다”는논리로트럼프측을 설득하는방안을제시했다. 미국의 무역 정책이 대선을 앞두 고크게불확실해진상황에서저자 들은 한국이 미국과 상호 유리한 분야에서 투자를 확대해야 한다고 주장했다. 저자들은한미양국이반도체, 배 터리, 핵심광물, 백신등전략적으로 중요한 분야에서 서로의 안보 이익 을 보장하기 위한 공식 협정을 양 자 또는 다른 동맹과 다자로 체결 하는방안을제시했다. 협정에는 참여국 간에 안보에 중 요한 품목의 공급·투자 정보를 공 유하고, 중요한품목의공급이부족 할 경우 상대국에 대한 수출을 차 별하지않고공정한양을보장하는 내용등을담을것을제안했다. 이에 따라 반도체, 자동차, 미국 을 중심으로 한국 수출이 견조한 성장세를 보이는 가운데 이런 흐름 을 이어가기 위해선 특정 품목·국 가에 대한 높은 집중도, 해외 생산 확대와 미국의 무역 제재 강화 등 에 따른 리스크를 줄여야 한다는 제언이나왔다. 산업연구원은 25일이같은분석 과 조언을 담은‘최근 수출 호조의 구조적 요인과 배경’ 보고서를 발간 했다. “트럼프,미일자리만든한국은보편관세면제해야” 한·미전문가들지적 한국기업미집중투자 “수출다변화는필요” ‘백악관옆오피스빌딩’투자미래에셋,5700억날렸다