한국일보 애틀랜타 전자신문

2024년 8월 12일 (월요일) B3 부동산 높은 모기지 이자율을 피하기 위한 방법으로 셀러의 모기지를 넘겨받는 대출이 높은 관심을 받고 있다. 바이어가 별도의 모기지 대출을 신청하 지 않고 셀러가 발급받은 모기지의 기존 조건과 이자율을 그대로 적용 받아 주택을 구입하는 방식이다. 최근 모기지 이자율이 6% 후반대(30 년 만기 고정)로 여전히 높지만 2~3년 전에 주택을 구입한 셀러는 대부 분 4~5%대 미만의 낮은 이자율을 적용받은 경우가 많다. 따라서 셀러 의 기존 모기지를 넘겨받을 수 있다면 높은 이자 비용을 피해 내집을 마 련이 가능하다. 워싱턴포스트가 셀러 모기지 인수 방식의 대출에 대해 자세히 알아봤다. “높은이자피하자”…기존셀러모기지인수구입급증 FHA·VA 등 정부 보증 대출만 인수 가능 대출 잔액과 매매가 차액 현금으로 내야 ◇ FHA, VA 등 정부 보증 대출만 대상 인수 가능한 모기지는 정부가 보 증한FHA대출과VA대출로제한 된다. FHA 대출은 저소득층과 첫 주택구입자의내집마련을지원하 기 위해‘연방 주택국’(FHA)이 보증을서는모기지대출로다운페 이먼트와 크레딧 기록 조건 등이 일반대출에비해낮은편이다. VA 대출은 군 전역자 등 군 관계 자를대상으로발급되는대출로주 택 구입 대금 전액이 대출되기 때 문에다운페이먼트가없어도내집 마련이가능하다. 셀러가만약이두모기지를보유 하고있다면인수가가능하기때문 에 자격 요건을 알아보는 것이 좋 다. ◇셀러모기지인수최근급증 셀러의 FHA, VA 대출을 인수하 는방식의대출은전체대출중매 우낮은비중이지만이자율이치솟 은최근몇년간급증했다. 2022년 셀러의 FHA 대출을 인수해 주택 을 구입한 바이어는 2,221명이었 고이숫자는2023년3,825명으로 늘었다. 이자율이 큰 폭으로 오른 올해 1~5월 사이 FHA 대출 인수 는 3,477건으로 이미 작년 숫자에 근접했고올해말작년의2배를넘 을것으로전망된다. VA 대출 인수도 급증세다. 2022 년 308건에 불과했던 VA 대출 인 수는 지난해 2,224건으로 치솟았 고 올해 1분기에만 1,457건의 VA 대출이 인수됐다. VA 대출 업계에 따르면 기존에 발급된 VA 대출에 적용된 이자율은 대부분 5% 미만 으로 최근 일반 모기지 대출에 적 용되는이자율보다매우낮다. ◇ 대출 잔액과 매매가 차액 현금 지급 셀러의 기존 모기지를 인수하는 절차는 일반 모기지 대출 신청과 크게 다르지 않다. FHA와 VA가 정한 크레딧 점수,‘총부채상환비 율’(DTI) 조건을 갖춰야 모기지 인수가가능하다. 한가지다른점은다른대출은행 으로 통한 인수는 불가능하다는 것이다.셀러에게최초로모기지대 출을 발급한 대출 은행을 통해 인 수를신청해야하고승인을받아야 한다. 셀러모기지인수와관련,또한가 지알아둬야할점은매매가격과 기존 대출 잔액 간 차액을 현금으 로지급해야한다는것이다. 일반모기지대출을신청할때다 운페이먼트를내야하는것과비슷 하지만셀러의기존대출잔액이낮 은 경우 현금으로 내야 할 액수가 높아질수있다. 이때 일부 바이어는 2차 대출을 받아부족한현금을마련하기도한 다. 예를들어매매가가 50만달러 이고 셀러의 기존 대출 잔액이 40 만 달러인 경우 바이어가 차액에 해당하는 10만 달러를 셀러 측에 지급해야 셀러의 모기지를 인수할 수있다. ◇ 군 관계자 아니어도 VA 대출 인 수가능 모기지 인수를 신청하려면 우선 구입하려는주택이 FHA 또는 VA 대출을 받은 주택이어야 한다. 전 체발급모기지대출중FHA대출 은 약 13%, VA 대출은 약 11%로 주택 4채 중 1채가 모기지 인수가 가능한주택이다. FHA대출을인수하는경우주택 이셀러의실거주주택이어야하고 바이어는 FHA 대출 자격을 갖추 고있어야한다. VA 대출을 인수하려면 VA 대출 담당 부서의 승인을 받아야 한다. VA 대출인수의경우바이어가군 관계자가 아니어도 가능하다. 이 밖에도셀러가바이어의모기지인 수에동의한다는서류에서명해야 하고인수절차가끝나면바이어가 셀러의기존대출서류에대출자로 기재돼카운티등기국에대출서류 가등기된다. ◇낮은이자율이가장큰장점 셀러모기지인수의가장큰장점 은낮은이자율로묶어둘수있다 는 것이다. 이를 통해 만기까지 내 는이자비용도크게절약할수있 다. 또일반모기지대출보다승인 절차가 빠른 것도 장점이다. 일부 의 경우 주택 감정 절차가 생략되 기도한다. 반면 셀러 모기지 인수 시 가장 큰 부담은 매매가와 모기지 대출 잔액 간 차액을 현금으로 지급해 야한다는것이다. 잔액이낮은경 우 일반 대출 시 내는 다운페이먼 트 보다 더 많은 현금을 준비해야 할수있다. 이같은부담을줄이기위해일부 대출은행은2차대출을통해부족 한현금을대출해주기도한다. 이들 은행을 통해 주택 시세의 80~85%까지(기존 대출 포함) 대 출받을 수 있다면 바이어는 일 반 대출과 마찬가지로 시세의 15~20%에해당하는현금만마련 하면된다. ◇ VA 대출 넘긴 셀러 VA 대출 혜 택상실할수있어 VA대출보유셀러가셀러모기지 인수 방식으로 집을 팔 때 주의해 야할점이있다. VA대출을바이어에게넘길경우 다른집을구입할때VA대출혜택 을받지못하게된다. VA 대출을 받아 구입한 집을 팔 면 기존 대출이 상환되고 새집을 구입할때신규VA대출을받는것 이일반적이다. 그런데바이어가VA대출을인수 하면대출이상환되지않고여전히 유효하기 때문에 셀러의 VA 대출 혜택이상실된다. VA대출혜택이상실되는것을피 하라면군관계자바이어에게기존 대출을 넘기는 방식을 집을 팔면 된다. 그러면바이어의VA대출혜택이 셀러의혜택을대체하기때문에셀 러는 VA 대출혜택을적용받아새 집구입에나설수있다. <준최객원기자> VA대출을바이에게넘기는방식으로집을파는셀러는새집구입시VA대출혜택을상실할수있기때문에주의해야한다. <로이터>