한국일보 애틀랜타 전자신문

2024년 9월 16일 (월요일) B3 부동산 바이어가 그토록 기다리던 모기지 이자율 하락 소식이 들려왔다. 30 년 만기 고정 이자율은 지난달 29일 기준 6.35%로 올해 들어 가장 낮 은 수준으로 떨어졌다.(프레디맥 집계). 지난해 한때 8%대까지 치솟았 던 이자율이 큰 폭으로 하락했지만, 주택 가격은 여전히 오름세로 마 냥 기뻐할 수많은 없는 상황이다. 주택 가격은 주택 시장이 침체에 빠 져나온 2012년 이후 매년 상승세를 기록하고 있다. 주택 가격이 이처 럼 장기간 상승세를 이어간 적은 과거에는 없었던 일이다. 주택 시장 일 부에서는 주택 시장 거품이 곧 꺼지고 침체기로 접어들 것이란 우려를 내놓고 있지만 부동산 전문가 대부분은 이 같은 침체우려를 일축한다. 금융정보서비스업체 뱅크레잇닷컴이 부동산 전문가들과 주택 시장 침 체 가능성을 진단했다. 주택시장 침체?… 매물 부족해 가능성 ‘제로’ 2008년 침체와는 완전히 다른 상황 오히려 집값 상승 요인들이 더 커 ▲끝없이오르는주택가격 2022년 말 주택 시장에 정체 현 상이나타났다. 주택 가격도 둔화하면서 주택 시 장이조정기에접어들것이란예측 이 파다했다. 그러나 이 같은 예측 은 보기 좋게 빗나갔고 주택 가격 은 다시 반등하며 사상 최고치를 경신했다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR) 의집계에따르면지난 6월재판매 주택중간거래가격은42만6,900 달러로사상최고가를기록했다. 7월들어42만2,600달러로소폭 하락했지만13개월연속연간대비 상승행진은끝나지않았다. 주택가격동향분석에널리사용 되는 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수도지난5월전년대 비 5.95% 상승을 기록하면 주택 가격이전국적으로상승세임을뒷 받침했다. ▲매물늘어야가격잡힌다 자본주의시장경제체제에서는 수요와 공급이 가격을 결정한다. 주택 가격이 10년 넘게 장기 상 승세를 이어가는 것도 바로 수요 와 공급의 균형이 깨졌기 때문이 다. 올해들어주택매물이증가하고 있지만공급속도는수요를따라잡 기에턱없이더디다. NAR에따르면지난 7월주택매 물공급은4개월치로수요와공급 이균형수준으로여겨지는 6개월 치에미치지못했다. 작년10월모기지이자율이23년 만에최고수준인 8%를넘었음에 도 불구하고 턱없이 부족한 매물 공급으로 인해 주택 가격 하락 현 상은나타나지않았다. 모기지이자율은이후7%대로떨 어진뒤최근올해들어가장낮은 수준인6.35%를기록했다. 대형 모기지 업체 뉴아메리칸 펀딩의 릭 아비엘로 대표는“매 물이 늘지 않는 한 주택 가격 하 락은 나타나지 않을 것”이라고 전망했다. 부동산매물정보 사이트 질로우 닷컴의 스카일라 올슨 수석 이코 노미스트도“올해도주택가격상 승행진이이어질것”이라며“주택 가격이갑자기떨어지는일은없을 것”이라고 주택 가격 상승을 확신 했다. ▲주택시장침체설 ‘근거없다’ 그렇다면 일부에서 제기되는 주 택시장침체설은근거가있는것일 까? 이에 대해 타이틀 보험업체 퍼 스트 아메리칸 파이낸셜 코퍼레 이션의 마크 플레밍 수석 이코노 미스트는 매물 부족을 이유로 들 며“없다”라고 단호하게 진단했 다. 대형 부동산 중개업체 리맥스의 데이브리니거창업자는지난해나 타난모기지이자율이오히려주택 시장을왜곡했다고분석했다. 이자율이 급등하면서 많은 바이 어가이자율떨어질때를기다리며 관망세로돌아섰고최근이자율이 큰 폭으로 떨어지자, 이들 수요가 다시 주택 시장에 나오면서 주택 가격 상승세를 부추길 것이란 분 석이다. ▲현재상황2008년과달라 로런스 윤 NAR 수석 이코노미 스트는오스틴등최근몇년간주 택 가격이 폭등한 지역을 중심으 로 주택 가격이 소폭 하락하는 현 상이 나타날 수 있으나 전국적인 하락 현상은 없을 것으로 내다봤 다. 윤 이코노미스트는 현재 상황이 2008년발생한주택시장침체직 전과다른점을강조했다. 2005년~2007년 주택 시장 붕괴 직전의 경우 누가 봐도 알 수 있을 만큼 주택 시장 전반에 거품이 가 득했다. 당시 허술한 대출 관행으로 자 격이 안 돼도 누구나 대출을 받 아 집을 살 수 있었고 이 같은 허 위수요를대상으로주택건설업 계는 신규 주택을 무분별하게 공 급한것이주택시장거품을키웠 다. 이후 모기지 대출 업계가 고삐를 단단히 죈 결과 바이어들의 대출 자격이높아져주택시장이웬만한 침체현상에도견딜수있는체력을 갖추게 됐다. 현재 주택 보유자들 의 크레딧 점수가 높을 뿐만 아니 라 주택 자산 비율도 과거에 비해 상당히높아졌다. ▲가격하락보다상승요인더커 최근 낮은 이자율로 주택을 구입 한보유자가상당수다. 모기지 페이먼트 부담이 크게 낮 아진 점이 주택 시장 침체 가능성 이낮은이유중하나다. 뉴욕 타임스의 분석에 따르면 2023년말기준모기지대출자의 약 70%가 지금보다 약 3%포인 트나 낮은 이자율을 적용받고 있 다. 과거주택시장침체의가장큰원 인이었던 주택 과잉 공급 현상도 현재는전혀찾아볼수없다. 주택건설업계는과거실수를되 풀이하지 않기 위해 매물 부족 현 상의원인으로지목될정도로신규 주택공급량을철저히조절하고있 다. 플로리다 애틀랜틱 대학 켄 존슨 주택경제학자는현재주택시장에 상반된 두 가지 현상이 상존하고 있다고진단했다. 2~3년 전에 비해 높은 이자율이 주택가격상승세를억누르고있는 동시에 신규 수요 증가와 매물 부 족 현상이 주택 가격 상승 요인으 로남아있다는진단이다. 이 두 현상이 공존하는 한 주택 가격이 크게 오르거나 떨어지지 않겠지만 이자율이 하락하는 등 균형이 깨지면 주택 가격이 다시 급등할 가능성이 크다는 분석이 다. <준최객원기자> 일부부동산전문가가주택가격장기상승을이유로들면주택시장침체가능성을제기하고있다. 하지만대부분전문가는침체가능 성은매우낮고오히려주택가격상승요인이더큰것으로보고있다. <로이터>